Claves para alquilar piso en las grandes ciudades, según los expertos
La oferta de alquiler cae un 35% este año, por lo que disminuye el número de caseros para los potenciales inquilinos
Asunción Rodríguez quiere a personas responsables, limpias y jóvenes. Clara Jiménez afirma cumplir los tres requisitos. Si fuera una app de citas, Jiménez y Asunción serían un match. Pero esto no es Tinder, sino un portal de vivienda; Asunción es casera, Clara es estudiante y las prioridades del amor se sustituyen por las financieras. Cuando Rodríguez ofrece las habitaciones de su piso en el barrio de Prosperidad de Madrid entre los 370 y 500 euros al mes, Asunción deja de lado sus gustos y solo prioriza una cosa: solvencia económica, cosa que Jiménez, estudiante de máster, difícilmente ofrece. ¿Qué pueden hacer las personas como Clara Jiménez para encontrar una vivienda? El primer paso sería lanzarse a buscar piso:
¿Alquilar o comprar?
La oferta baja, por lo que cada vez hay menos caseros para los potenciales inquilinos. El stock de viviendas de arrendamiento ha caído el 25% durante el tercer trimestre de 2022, según datos de Idealista. La caída es aún mayor si se observan los datos anuales, Fotocasas asegura que la oferta de viviendas de alquiler ha caído un 35%.
Si no hay oferta de alquiler en las grandes ciudades, lo mejor debería ser comprar una vivienda. Sin embargo, el economista de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo afirma que esa opción se tiene que descartar si no se dispone de un colchón económico. "Salvo que disponga de una situación beneficiosa económicamente", asegura, la única opción debe de ser alquilar.
¿Cuánto gastar?
Los expertos recomiendan que la vivienda no represente más del 40% de la renta disponible de los potenciales inquilinos. Es decir, una persona que cobrase el salario mínimo interprofesional en 1.166 euros al mes debería dedicar 466,68 euros al alquiler.
Los arrendadores siguen teniendo en cuenta ese porcentaje de renta a la hora de buscar inquilino, pese a la inflación en alza y la pérdida de poder adquisitivo de las familias. García Montalvo cree que, como la demanda de arrendatarios es tan alta, siempre pueden encontrar a solicitantes que utilice el 25% o el 30% de sus ingresos para pagar el alquiler. Para el economista, en estos momentos "dedicar el 50% de la renta para el alquiler es una sentencia de muerte".
¿Qué hacer si no cumplo con los mínimos?
Los expertos recomiendan que, en caso de no disponer de la renta suficiente para alquilar una vivienda completa, compartir piso es una alternativa más económica. En caso de no querer hacerlo, la otra opción es la de vivir en zonas menos tensionadas de las ciudades, principalmente en la periferia o anillos intermedios de la ciudad. El profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos afirma que, por ejemplo en Madrid, el barrio de Arganzuela es una opción económica y no muy lejana del centro de la ciudad que puede ser apta.
¿Cuánto incide la zona en el precio final?
Es importante conocer el precio de las zonas antes de elegir dónde vivir. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dispone de un índice en el que se puede consultar el precio del metro cuadrado por zonas, aunque sus datos no son en tiempo real. Los portales de vivienda, como Idealista o Fotocasas, también pueden ser útiles para conocer los precios de la vivienda en las diferentes zonas de la ciudad.
Gonzalo Bernardos afirma que hay que tener claro lo que uno quiere. "Si uno quiere vivir en el centro de Madrid, le va a tocar pagar 20 euros por el metro cuadrado, por lo que un piso de 70 metros le costará 1.400 euros. Si se va a los alrededores de la ciudad, le costará la mitad. Dependerá de dónde quiera residir".
¿Cómo encontrar buenos precios?
Bernardos lo resume de la siguiente forma: "Preguntar, preguntar, preguntar". El profesor García Montalvo afirma que en la situación actual es muy difícil pensar que se pueden encontrar gangas, aunque pueden existir en los "márgenes" del mercado, afirma. Lo que sí funciona, según García Montalvo, son las relaciones informales, es decir, contactar con mientras más caseros mejor y preguntar a amigos y familiares para que estén atentos de ofertas que puedan ser interesantes antes de que salgan al mercado.
Rapidez y constancia para encontrar buenos precios
En las grandes ciudades, las ofertas asequibles vuelan. En las urbes donde la vivienda está más tensionada (Madrid o Barcelona) alrededor del 30% de los alquileres de menos de 750 euros duran menos de 24 horas en el mercado, según datos de Idealista. Estar atento a las ofertas y la búsqueda constante son fundamentales para ser uno de los primeros en contactar con los arrendadores y aumentar las probabilidades de alquilar.
¿Son una buena opción las viviendas de alquiler social?
Aunque los precios de estas son, por lo general, inferior a los del mercado, las viviendas en alquiler social en España son una proporción muy pequeña del parque, por lo que conseguir una es complicado, precisa García Montalvo: "Es difícil conseguir una, pues hay largas listas de espera. Justamente el gran cambio en esta legislatura es la mayor importancia que se da a la vivienda social en alquiler. El SEPES tiene un programa muy ambicioso para aumentar su proporción en los próximos años".
La clave para alquilar: estabilidad financiera para superar el 'concurso de belleza'
"Los propietarios quieren clientes estables. Es una cuestión de solvencia, punto", afirma Luis Somoza, agente de la propiedad y director comercial de la inmobiliaria La Casa Agency, que trabaja en el centro de Madrid. Superar la evaluación financiera es fundamental, los expertos concuerdan en que es lo más importante para superar el casting. "La nómina de 3.000 euros gana a la de 2.000; el contrato de funcionario gana al de la empresa privada; el fijo gana al fijo discontinuo o al temporal; el trabajador de un sector estable gana al del sector cíclico", explica el profesor García Montalvo.
Encontrar piso se ha convertido en un "concurso de belleza". García Montalvo cree que es el caso de cada vez más ciudades, como Barcelona, en los que los arrendadores tienen a una decena de candidatos buscando entrar a vivir en su casa, lo que produce que los potenciales inquilinos quieran ser los más atractivos para entrar a vivir. Para Gonzalo Bernardos, "la sartén por el mango la tiene el propietario", por lo que es necesario lidiar con ellos.
¿Qué perfiles buscan los caseros?
Para Gorka de la Bodega, gerente de Fincas Lersundi en Bilbao, los ejemplos de inquilinos que calificaría como "seguro" son parejas "jóvenes", de 30 a 45 años, con dos nóminas. Serían menos atractivos familias de más edad que, por ejemplo, de ser despedidas tuvieran menos oportunidades para encajarse en el mercado laboral y pagar la mensualidad a fin de mes, comenta.
Las inmobiliarias afirman que las personas con buenas referencias y estabilidad financiera "alquilan seguro". El parque de vivienda español está en un 95% en manos de pequeños tenedores, según datos de Fotocasas. Es por ello que De la Bodega asegura que el alquiler es la opción más complicada para las inmobiliarias y que los caseros buscan personas en las que confiar para que vivan en sus casas. "Si fallamos a la hora de buscar el inquilino adecuado, el propietario no vuelve a confiar en nosotros", comenta el gerente de Fincas Lersundi.
Otra faceta a resaltar como inquilino es ofrecer seguridad al propietario. El economista Gonzalo Bernardos explica que aquel que pone su vivienda en alquiler valora que su propiedad sea cuidada y no se produzcan deterioros, que no le generen problemas de convivencia vecinal y que estén el mayor tiempo posible ocupando la vivienda.
Visitar la vivienda
Es importante conocer el estado de la vivienda, la situación de los muebles y electrodoméstico. Víctor Manuel Palomo, abogado del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, asegura que al firmar el contrato se acepta que el arrendatario conoce las condiciones del estado de la vivienda. Por lo que, si hubiera algún error, podría repercutir en el inquilino. De haber defectos, se puede pactar una solución al mismo.
Contrato sí o sí
Un contrato de vivienda acorde a la Ley de Arrendamientos Urbanos es fundamental. Palomo asegura que "aunque parece obvio, hay muchas que no lo tienen. Sobre todo, en contratos de temporada y de alquiler de habitación".
Bernardos explica que, gracias al contrato, es difícil que los caseros se propasen. El economista resalta que es importante dejar por escrito en qué términos se devuelve la fianza: "Es necesario dejar constancia de en qué estado se ha entrado en la casa y en qué estado se deja. No es lo mismo un desperfecto por mal uso que por el uso".
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el nuevo inquilino habrá de abonar dos mensualidades: una de ellas al casero en forma de fianza, la otra se quedará en la cámara de la propiedad de la ciudad, que luego le será devuelta. El abogado del Sindicato de inquilinas afirma que esa es la garantía que establece la Ley de que el contrato será llevado a buen puerto.
¿Cómo evitar timos?
Al haber necesidad, prisa y poca oferta, García Montalvo afirma que la gente cae en timos con la vivienda de alquiler. Ofertas irreales o supuestos caseros que piden adelantos para reservar un piso que nunca existió. La lista se alarga y Montalvo afirma que la solución se basa en procurar informarse bien sobre cómo funciona el mercado del alquiler: "Al encontrar una oferta de 200 metros cuadrados en el centro de Madrid por 600 euros, no hay que darle más vueltas, es un timo seguro. No hay, no existen esos pisos".
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