El precio de la vivienda pone fin a su ascenso y anticipa un enfriamiento del mercado

El metro cuadrado anota en el tercer trimestre la primera caída en dos años

Los expertos prevén una estabilización sin descensos bruscos

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El ciclo alcista del precio de la vivienda en España, desencadenado tras la crisis sanitaria y económica del Covid-19, parece estar próximo a su techo, si no lo ha tocado ya. A partir de aquí, anticipan los expertos, el mercado entraría en un nuevo periodo marcado por la estabilización del valor de las casas, sin llegar a registrarse caídas bruscas ni generalizadas. Por ahora, el comienzo del frenazo ya se ve reflejado en algunos números. La última estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) sobre el valor tasado de la vivienda, relativa al tercer trimestre del año, muestra por vez primera desde el inicio de la pandemia una caída del valor del metro cuadrado en España. Aunque es casi testimonial, supone el primer descenso registrado en nueve trimestres, más de dos años.

Según los datos del Mitma, el metro cuadrado medio de las viviendas cerró entre julio y septiembre en los 1.740 euros. Aunque la cifra todavía supone un avance del 4,7% respecto al mismo periodo de 2021, en términos trimestrales implica una timidísima depreciación del metro cuadrado desde los 1.740,7 euros registrados entre abril y junio de 2022. Cabe recordar que desde el tercer trimestre de 2020, cuando acabó el gran confinamiento, la vivienda comenzó a registrar subidas que alcanzaron su mayor ritmo a finales de 2021.

Este cambio de ciclo también se observa en el análisis detallado en función de la antigüedad de las viviendas. Las que tienen más de cinco años, la inmensa mayoría de las casas en España, fijaron el precio del metro cuadrado en los 1.730,6 euros, mientras que aquellas con hasta un lustro de antigüedad se quedaron en los 2.051,8 euros.

El valor de las viviendas nuevas, de este modo, frena su avance hasta el 1% trimestral desde los 2.031,4 euros registrados en el segundo trimestre del año. Las que superan los cinco años de antigüedad, que marcan el pulso del mercado, pierden un 0,09% de su valor desde los 1.732,1 euros anotados entre abril y junio.

Próximos meses

Este panorama –una vivienda antigua cuyo precio empieza a caer poco a poco y unas casas nuevas que frenan sus revalorizaciones– será el predominante durante los próximos meses.

La evolución de los precios hasta la fecha, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, “refleja una demanda residencial que continúa activa, si bien el incremento de los tipos de interés hace esperar una ralentización de las compraventas durante los próximos meses derivada del endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras y del encarecimiento de las hipotecas”. Ambos factores que dificultan el acceso a la financiación, junto a las expectativas de desaceleración económica, “pueden modificar la intención de compra de algunos hogares”, afirma.

Sin embargo, añade, el efecto en los precios medios no será tan drástico por el contrapeso de “una disponibilidad limitada de producto de obra nueva”. Es decir, aunque las perspectivas de compra –que han alcanzado niveles récord en los últimos meses– caigan, la demanda de casas nuevas seguirá por encima de la oferta, lo que hará que el precio de la vivienda no caiga bruscamente.

La radiografía que dibujan desde CaixaBank Research es similar: estiman que la desaceleración observada en 2022 se acentúe en la recta final del año y continúe al menos en los primeros trimestres de 2023. El encarecimiento de los precios ya se ha ido frenando desde un alza interanual del 6,7% en el primer trimestre, al 5,5% en el segundo y el 4,7% en el tercero. Esta tendencia es la que seguirá en los próximos trimestres, recuerdan.

En BBVA Research, por su parte, calculan un alza de precios en 2023 de entre el 0% y el 5%, teniendo en cuenta que a cierre de 2022 las revalorizaciones serán como mucho del 5%. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, también prevé un enfriamiento moderado del mercado. Los analistas de ING, mientras prevén crecimientos por debajo del 1%, lo que sumado a una inflación de en torno al 4,5%, dejará "el crecimiento real de los precios el próximo año en negativo".

Desde Fotocasa, por su parte, estiman que no se producirán fuertes caídas del precio “debido a que habrá una demanda latente muy fuerte de adquisición, ya que muchos compradores se han visto obligados a paralizar los procesos de compra por las subidas de tipos”. Así, en 2023 es probable que se detecten pequeñas fluctuaciones del coste de la vivienda al alza o a la baja, y es esperable algún ajuste a partir de la mitad del año, “pero alejado de grandes descensos”.

Por regiones

Según la estadística del Mitma, las provincias y autonomías más demandadas y con los mercados residenciales más calientes de España anotaron en el tercer trimestre del año alzas anuales considerables, del 7% en Madrid, del 4,6% en Comunidad Valenciana y Andalucía y del 4,5% en Cataluña. Sin embargo, en términos trimestrales, algunas de ellas fueron las que más notaron el frenazo. Es el caso de Madrid, que cayó un 0,9% trimestral, y de Cataluña, cuyos valores se contrajeron un 0,5%. Los expertos, no obstante, creen que las principales ciudades y sus áreas metropolitanas aguantarán el tirón durante 2023, pudiendo registrar incluso subidas moderadas.

El precio medio de la vivienda libre más caro del tercer trimestre de 2022 se localizó en la localidad ibicenca de Santa Eulalia del Río, con 4.507,2 euros por metro cuadrado. San Sebastián e Ibiza también registraron entre julio y septiembre precios por encima de los 4.000 euros, según el Mitma. Entre las localidades más caras también se posicionaron los municipios barceloneses de Sant Cugat del Vallès (3.978,5 euros) y Sitges (3.780,3 euros), y la localidad mallorquina de Calviá (3.684,4 euros).

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