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Impuestos
Tribuna
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Dudas sobre la constitucionalidad del valor de referencia de los inmuebles

Transcurrido casi un año desde la entrada en vigor de la ley contra el fraude, la litigiosidad tributaria se ha incrementado

CINCO DÍAS

Uno de los temas que más litigiosidad tributaria genera es la comprobación de valores de inmuebles declarados por los contribuyentes a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones (ISD).

Tradicionalmente, las administraciones tributarias de las comunidades autónomas venían cuestionando el valor declarado por el contribuyente en las escrituras públicas de compraventa o adjudicación hereditaria, iniciando los procedimientos de comprobación que solían acabar en una nueva liquidación e, incluso, en sanciones. Normalmente, la Administración Tributaria efectuaba valoraciones indiciariamente, en función de antigüedad, situación o comparables, pero sin una valoración presencial del inmueble.

Frente a ello, el contribuyente podía impugnar la valoración e iniciar el largo procedimiento de revisión hasta llegar a la vía judicial. En este punto, nuestro Tribunal Supremo estableció que, en la comprobación de valores, es preceptivo que la Administración Tributaria que cuestiona el valor realice un análisis presencial del inmueble.

Como respuesta a dicha doctrina, y amparándose en el deseo de “reducir la litigiosidad tributaria”, la Ley 11/2021, de 9 de julio, introdujo, con efectos desde el 1 de enero de 2022, el llamado “valor de referencia”, determinado por la Dirección General del Catastro, como base imponible del ITP y del ISD, no admitiéndose otro valor, salvo superior, y no siendo necesaria la visita al inmueble.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de estos, este no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, este se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) al que, en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al IP en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Así, en la venta de una vivienda donde se pacta un precio de 200.000 euros, si el valor de referencia es 300.000 euros, el contribuyente declarará, a efectos de ITP, 300.000. Si el valor de referencia fuera de 100.000, pero las partes pactaron 200.000, se tomará este último valor.

Conforme a la ley, el valor de referencia nunca será superior al de “mercado”, si bien hay que decir que dicho valor de “mercado” será el determinado por el Catastro anualmente. En efecto, el valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.

La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, publicadas en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Qué puede hacer el contribuyente disconforme con el “valor de referencia” asignado por el Catastro a un inmueble? Primeramente, impugnar las resoluciones de la Dirección General del Catastro en el plazo de un mes desde que se publiquen. También puede, en cualquier momento, iniciar procedimientos de regularización catastral en relación con las características del inmueble. Además, impugnar la autoliquidación presentada (que, recordemos, ha tenido que utilizar como base imponible el valor de referencia y no otros), trasladando la carga de demostrar que el valor de referencia no es el “real” o “de mercado” al contribuyente, algo que tendrá que hacer, normalmente, aportando un dictamen pericial e iniciando la vía de revisión correspondiente, con los consiguientes costes.

Transcurrido casi un año de la entrada en vigor de la norma, lejos de reducir la litigiosidad tributaria, esta se ha visto incrementada. Muy comentados han sido los casos de transmisión de vivienda de protección oficial (cuyo valor viene determinado por la propia comunidad autónoma), ya que, si el valor de referencia es mayor que el predeterminado por la administración autonómica, debe declararse aquél e impugnarse la autoliquidación alegando que el valor es el que establece la normativa urbanística autonómica.

El valor de referencia presenta dudas sobre su adecuación a los principios constitucionales de seguridad jurídica (artículo 9.3 de la Constitución), capacidad económica y legalidad tributaria (artículo 31.3 de la Constitución), especialmente tras conocerse la sentencia que el Tribunal Constitucional (TC) emitió el 26 de octubre de 2021, declarando inconstitucional la conocida como “plusvalía municipal”.

Precisamente, a la luz de la referida sentencia, no sería descartable que, en el supuesto de que el TC declarara la inconstitucionalidad del valor de referencia, aquel limitara los efectos de dicha declaración solo para aquellos que tuvieran impugnado el mismo.

Antonio Puentes Moreno, socio del área fiscal de BDO Abogados.

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