La prueba del nueve para el mercado inmobiliario

La tempestuosa relación de España con la compra de vivienda viene de lejos, concretamente del plan de estabilización de la dictadura. La combinación de bajadas de los tipos de interés y la afluencia de crédito exterior encendió la mecha de la burbuja de los primeros 2000, una etapa de falsa euforia colectiva que dejó la peor herencia económica en décadas. Hemos pasado ya la depresión económica, la reestructuración de la banca y se han cumplido 10 años del rescate que trajo los hombres de negro. Y la vivienda ha vuelto a subir superando, en algunas localizaciones, el pico de la burbuja.

El episodio inflacionista actual da una buena medida para calibrar la situación y comprobar si, como se suele decir en economía, “esta vez es distinto”, y España ha normalizado, más o menos, su relación con los altibajos del ladrillo. Hay un hecho irrefutable; más allá de las distintas velocidades de encarecimiento de los precios y del harto diferente pulso de la calle, el nivel de actividad del sector constructor es ahora varios órdenes de magnitud inferior. Si en 2006 se iniciaron 664.000 viviendas, en 2021 han sido poco más de 100.000.

Los nubarrones están a la vista de todos: la economía se encamina hacia varios trimestres de crecimiento negativo, nulo o en el mejor de los casos escaso, y las expectativas, casi más que la situación actual, son el principal factor a la hora de acometer inversiones. En paralelo, el precio de la vivienda es, en el caso de las casas adquiridas a crédito, una función del tipo de interés. Los hogares pueden destinar a la compra de vivienda un determinado porcentaje de sus ingresos: cuanto menor sea la carga financiera, más presionados al alza estarán los precios, porque cada casa está al alcance de un mayor número de familias.

Las perspectivas que dibujan los expertos apuntan a un mercado segmentado, donde sigue existiendo demanda embalsada, particularmente en el centro de las grandes ciudades. Zonas de costa o periféricas sí pueden notar en mayor medida el empeoramiento de las perspectivas. En paralelo, la desaceleración de precios puede, también, mejorar la rentabilidad del alquiler, donde la demanda es más estable y depende más del mercado laboral que de los tipos. El sector, pues, dibuja un contexto de relativa normalización, que bien haría en cumplirse. Sería una señal de que, al menos en este sector económico, algo hemos aprendido. En la medida en que las viviendas se compren para ganar dinero con las alzas del precio son un activo financiero sujeto, pues, a burbujas y correcciones. Un riesgo que es mucho menor si las casas se compran para vivir en ellas.