El sector inmobiliario espera resistir la embestida del alza de tipos
Los directivos de inmobiliarias apuntan que el impacto en las hipotecas y en el sector promotor será todavía escaso. Reconocen que la financiación será más selectiva y algunos proyectos pueden perder viabilidad
La necesidad de contener la inflación disparada ha provocado que el Banco Central Europeo prevea subir los tipos de interés en al menos 25 puntos básicos en julio y de otros 25 puntos en otoño. Esta política, que frenará la economía, se mira con interés en el mercado inmobiliario por saber si supondrá un parón en el sector, ya que en los últimos años, la inversión en estos activos se ha convertido en una alternativa con más rentabilidad que los bonos o la renta variable. ¿Mirarán los grandes fondos a otro tipo de inversiones cuando el diferencial entre la rentabilidad de deuda pública y activos inmobiliarios se reduzca?
Otra de las consecuencias es que el euríbor a 12 meses, la tasa más utilizada para las hipotecas, ha dejado atrás sus valores en negativo de más de un lustro. ¿Frenará esto a la firma de hipotecas y la compra de casas?
Diferentes expertos y directivos valoran el impacto para los próximos meses, que de momento se mantiene como una incógnita, aunque puede suponer un freno en la inversión, que en los últimos años ha estado en máximos, y la expulsión de potenciales compradores de casas.
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, indica que la subida de tipos impactará, por un lado, “encareciendo y haciendo más difícil el acceso a financiación” y, por otro, introduciendo tensión en las tasas de capitalización (las tasas de rendimiento), “especialmente en aquellas que han experimentado últimamente contracciones desmesuradas hasta niveles muy bajos como el residencial en alquiler, oficinas prime y logística de última milla”.
De esa forma, algunos sectores interesarán menos y para los inversores que hayan desembolsado elevados precios por determinados proyectos, los márgenes se pueden reducir, más aún en un contexto de elevada inflación en las obras.
“El inmobiliario es uno de los activos que mejor se han comportado históricamente en un entorno inflacionario que suele ir de la mano con la subida de tipos”, afirma Concha Osácar, fundadora de la gestora Azora. “Los contratos suelen estar ligados al IPC y, con la inflación y la subida en el coste de construir producto nuevo, los activos existentes tienden a subir de valor”, añade.
Esta experta indica que aunque es difícil hacer previsiones en un entorno tan cambiante, “los indicadores actuales nos hacen pensar que el impacto será, por lo general, manejable”.
“La subida de tipos no creemos que afecte significativamente al sector inmobiliario”, coincide Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers. En el sector residencial, la gran mayoría de las hipotecas se están haciendo a tipo de interés fijo, explica, por lo que no debería afectar “muy significativamente” a la contratación de este tipo de hipotecas. Igualmente, Echavarren cree que el sector promotor no debería verse afectado por el incremento del coste financiero mientras el precio de las viviendas crezca a porcentajes similares al de los últimos años.
Mikel Echavarren (Colliers): “Los fondos pueden ralentizar su inversión”
“La subida de tipos no debe evaluarse de forma aislada sino en el contexto de un incremento de las incertidumbres, de una subida de la rentabilidad de los bonos soberanos y un contexto de inflación muy elevado”, explica Mikel Echavarren. Esos tres factores pueden anticipar un cambio de ciclo en la inversión en el que las rentabilidades de los activos dejen de reducirse y haya que enfrentarse en el medio plazo incluso que en determinados activos suben las rentabilidades, detalla el directivo de la consultora. “Todo ello configura un nuevo mercado en el que algunos fondos pueden ralentizar sus decisiones de inversión hasta que las incertidumbres se disipen e incluso hasta que surjan nuevas oportunidades”.
“No obstante, la inercia del enorme volumen de capital levantado para invertir en el sector, creemos que mitigará los cambios bruscos”, junto a la aparición de nuevos segmentos como los centros de datos y activos sanitarios, lo que provocará que el volumen de inversión “muy probablemente siga creciendo”.
Ismael Clemente (Merlin): “La financiación será más cara y difícil de obtener”
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, explica que una subida de tipos rebajará presumiblemente el volumen elevado de inversión en el mercado inmobiliario de los últimos años, “pues los actores fuertemente apalancados, private equity, por ejemplo, reducirán su capacidad de compra y por tanto su presencia en el mercado”.
Sobre la financiación, opina que “será más cara y más difícil de obtener” para las compañías. “Más cara porque, por un lado, subirán los tipos de referencia al subir los cupones de los bonos de largo plazo, por ejemplo el de 10 años, que es el más utilizado, especialmente en países no favorecidos por el mercado, y, por otro lado, se exigirán márgenes más altos por una mayor percepción de riesgo por los financiadores”, apunta. “Para las compañías que tengan bien cubiertos los tipos a sus vencimientos medios, el impacto será mucho menor y, si además el apalancamiento es bajo, el contexto puede ser de oportunidad por los efectos que esta situación provoque en otros actores del mercado”, agrega.
Precisamente, sobre cómo impactará a Merlin, asegura que afectará como a todas las demás patrimonialistas, “con la importante diferencia de un muy bajo apalancamiento y una muy alta capacidad de generación de flujo de caja en comparación con sus rivales continentales”.
Juan Antonio Gómez-Pintado (APCE): “El crédito seguirá fluyendo al sector promotor”
“El crédito seguirá fluyendo al sector”, responde Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de los promotores APCEspaña y fundador de Vía Ágora, sobre cómo afectará la subida de tipos. “Dependerá de la cuantía de las subidas y su duración en el tiempo. Partimos de una política monetaria de tipos cero que ha mantenido el euríbor artificialmente bajo los pasados años y las subidas de tipos que se están descontando mantendrán este todavía en niveles históricamente bajos”, agrega. “Por otra parte, y aunque es cierto que las cuotas hipotecarias van a encarecerse para los clientes que contraten ahora hipotecas y para los que sigan con tipos variables en sus hipotecas ya firmadas, entendemos que es un proceso asumible para las familias, ya que el esfuerzo financiero medio se sitúa en un 33,4%, es decir, dentro de los parámetros aconsejables.
Gómez-Pintado refleja que actualmente existe un gran déficit de oferta de vivienda nueva, por lo que entiende que el sector promotor no debería verse comprometido por subidas de tipos y las entidades bancarias van a seguir financiando. “Sí nos preocupa que la accesibilidad de los jóvenes a una vivienda pueda verse aún más comprometida al añadir esfuerzo a una falta de ahorro patente que seguirá dificultando su emancipación”, opina.
Pere Viñolas (Colonial): “Afectará a los que necesiten apalancar proyectos”
Sobre cómo afectará la subida de tipos, Pere Viñolas, CEO de Colonial, indica que primeramente dependerá de cuál sea el comportamiento de la inflación. “Lo importante es el tipo de interés real. En cualquier caso, supondrá menos oferta por disponer de menor financiación”, destaca.
Respecto a las empresas patrimonialistas como Colonial, indica que aquellas que tengan su estructura financiera a largo plazo y costes fijos, se verán afectadas muy marginalmente. Incluso, “si la inflación se mantiene, podríamos ver unos resultados crecientes”. Y apunta: “Colonial ha desarrollado una estrategia que le permite tener deuda a largo plazo y a coste fijo y, por tanto, permanecerá más inmune a los tipos de interés”. Afirma que los más impactados serán aquellos que estén en proyectos de promoción nuevos, y aquellos productos en ubicaciones secundarias.
“Probablemente la inversión será más selectiva dado que la subida de tipos afectará a aquellos que necesitan apalancar los proyectos e invertir”, señala y asegura que habrá menor financiación.
Concha Osácar (Azora): “Puede afectar a proyectos de ‘build to rent”
Concha Osácar, socia fundadora de la gestora inmobiliaria Azora, explica que los segmentos o activos que estén operando con unas rentabilidades o yields más ajustados están más expuestos a un entorno de alza de tipos. “El residencial en alquiler es un segmento de márgenes muy ajustados, en muchos casos por debajo del 3%. La subida de tipos, sin duda, puede afectar a los proyectos de build to rent”, asevera. “Si además añadimos el impacto de la subida de los costes de construcción y la contención en las rentas, el efecto final va a ser una ralentización en el desarrollo de producto build to rent en un contexto en el que la necesidad de nueva vivienda en alquiler es clara”.
Sin embargo, considera que parcialmente se ve compensado por la posibilidad de transmitir parte de la inflación a las rentas. “Vemos el real estate como valor refugio en el corto plazo”, por lo que no considera que haya dificultades de financiación en proyectos de calidad. Afirma que los grandes inversores institucionales ya “están siendo más cautos y están analizando con un prisma más critico las inversiones”.
Enrique Losantos (JLL): “El volumen de inversión no se reducirá”
El consejero delegado de la consultora JLL, Enrique Losantos, opina que se espera un repunte en las yields (retornos) de las inversiones inmobiliarias. Por un lado, la subida de tipos encarecerá los costes de financiación y, por tanto, para una rentabilidad esperada, los precios tendrán que bajar. “Pero en todo este argumentario no se está teniendo en cuenta la abundante liquidez que está intentando buscar refugio en el sector inmobiliario frente a otros asset class que no ofrecen ninguna rentabilidad como la Bolsa o la renta fija, ni tampoco protegen la inversión frente a la inflación”, asevera. “Por tanto, no deberíamos esperar nada significativo más allá de pequeños ajustes en los precios de los activos”.
“A corto plazo entendemos que el volumen de inversión no se reducirá, pues frente a un volumen ingente de activos inmobiliarios que están saliendo al mercado, hay un volumen todavía más significativo de capital tratando de ser invertido, con lo que es muy probable que en 2022 volvamos a batir récords de inversión a nivel local y global”, afirma.
Teresa Marzo (Elix): “El impacto no será importante a corto plazo”
“Si aumentan los tipos de interés también se van a encarecer las condiciones de financiación de los activos, lo que dificulta el acceso a la compra. Sin embargo, no parece que vaya a ser una subida elevada o brusca y, por tanto, confiamos en que el impacto no será importante, al menos a corto plazo”, cree Teresa Marzo, CEO de la socimi residencial Elix (controlada por Allianz). “El sector continúa siendo un activo refugio que genera mucho interés y apetito entre los inversores que, por otro lado, continúan teniendo mucha liquidez”, añade.
Respecto al segmento del residencial de build to rent, opina que el alza puede afectar, aunque debe tenerse en cuenta que en la actualidad los bienes inmuebles cotizan con una prima históricamente alta respecto a la deuda pública. “Es probable que en un horizonte temporal a largo plazo los proyectos de build to rent sean más competitivos que el bono a 10 años”, afirma. Reclama que para que el inmobiliario sea más atractivo que otras alternativas, debe contar con “un marco jurídico estable que no dependa de quién gobierna”.
Borja García-Egotxeaga (Neinor): “La subida no tendrá un impacto en las ventas”
El CEO de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, detalla que, sobre el sector promotor, la subida de tipos afecta por la parte de la demanda a los créditos hipotecarios para los clientes y algo menos al crédito promotor, ya que ese coste apenas representa el 1% sobre ingresos.
“La repercusión que puede tener una subida de un punto o punto y medio en el euríbor, que parece que es el consenso de mercado para este año, creemos que no debería tener un impacto significativo en la evolución de ventas, debido al desequilibrio que observamos entre oferta y demanda, especialmente en el segmento de la obra nueva”, afirma. “Habrá que esperar a los próximos meses para ver donde se sitúa finalmente la demanda, pero no perdamos de vista que, aunque se esté produciendo una subida, partíamos de valores excepcionales y, por lo tanto, los tipos de interés continuaran siendo mucho más bajos que los de la serie histórica de las últimas décadas”, recuerda. Y aclara que Neinor trabaja en cumplir sus objetivos marcados en el plan de negocio.
Jorge Pérez de Leza (Metrovacesa): “Hay otros factores que pesan más en la hipoteca”
Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, indica que las subidas moderadas del euríbor no están teniendo impacto en la compraventa de viviendas como demuestran las estadísticas. “La cuota mensual de la hipoteca sube, pero en importes que no son muy elevados. Pensamos que hay otros factores que tienen más peso en la decisión de la compra de la hipoteca, como la capacidad de pago de la entrada, que ha mejorado en los dos últimos años de pandemia, al subir las tasas de ahorro de las familias, o la situación del mercado laboral, o las expectativas de subidas de precio de la vivienda”, manifiesta. “Pero lógicamente habrá que estar atentos por si la subida de tipos de interés se acelera y sube mucho más fuerte que hasta la fecha, lo que podría terminar expulsando del mercado a algunos compradores, especialmente lo que tienen menos recursos”.
“Para Metrovacesa, la subida del euríbor no está teniendo impacto en nuestra capacidad de financiación, que sigue siendo muy buena”, asevera.
Borja Ortega (BNP Paribas Real Estate): “El volumen de inversión superará al de 2021”
“Bajo mi punto de vista, la prevista subida obligará a los inversores a hacer un nuevo análisis de sus inversiones. Podría darse un efecto de alza de rentabilidades en algunos activos, sin que signifique una disminución del apetito inversor por el inmobiliario”, cuenta Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.
“Creo que seguimos en la senda adecuada y, como hemos venido anunciando, entendemos que el volumen de inversión superará los niveles de 2021, pudiendo estar cerca de los 14.000 millones de euros”, afirma. “Tenemos más procesos de venta que en ejercicios anteriores y nuevos productos inmobiliarios que atraen la inversión institucional, lo que nos hace ser optimistas en cuanto a los volúmenes”.
Sobre la financiación para las empresas, opina que del mismo modo que hay mucha liquidez para invertir, la hay para financiar. “Se va a seguir financiando, pero con diferenciales más altos”. Y respecto a cómo impactará en la promoción, asevera que estamos ante un mercado “sólido y robusto con fundamentos claros”.
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