Carencias y conflictos de la nueva ley de vivienda
El punto estrella es el parque público de vivienda que en España cuenta con 290.000 viviendas, muchas menos que la media europea
Año nuevo, pero la duda es la de siempre: ¿servirá la nueva ley de vivienda para solucionar los problemas de accesibilidad en España? Lamentablemente, por ahora, el anteproyecto de la ley no es muy halagüeño.
En España tenemos mucha dispersión normativa en esta materia, se hace política de vivienda al amparo normativo de, entre otros, el Código Civil, la Ley Hipotecaria, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Arrendamiento Urbanos o los Planes Estatales de Vivienda. Con este anteproyecto, muchos teníamos la esperanza de que se estableciera una política coherente y estructural que desembocara en un marco normativo en el que desarrollar políticas de vivienda persistentes en el tiempo y reducir el problema actual de acceso a la misma. Desafortunadamente, la futura ley, desde su génesis, es objeto de conflicto y adolece de carencias.
Para empezar, limita el derecho constitucional de la propiedad y regula materia propia de las comunidades autónomas. Por este motivo, Cataluña interpondrá recurso de inconstitucionalidad si la ley es aprobada conforme la redacción actual y Madrid ya ha anunciado que no aplicará la futura ley.
Algunos de sus fines son repetitivos de los ya existentes en normativa sectorial, como la accesibilidad universal. Desde 2017, en España todas las viviendas existentes y de nueva construcción deben ser accesibles. A pesar de la normativa, diferentes informes indican que, a finales de 2021, solo lo cumplen el 0,6% de las viviendas.
Se ha perdido una gran oportunidad de incluir los objetivos del capítulo VI del proyecto España 2050, aprobado por el actual Gobierno de España en el primer trimestre de 2021. En el anteproyecto, el legislador no incluye la “cohesión territorial” ya que la mayoría de las medidas se refieren al ámbito urbano, sin hacer referencia a la vivienda en el medio rural y su incentivo.
No se definen conceptos que en la praxis generarán confusión, en especial la definición de vivienda. Se define la vivienda desde un prisma técnico, pero no incluye el concepto de vinculación moral de la familia al inmueble y, a su vez, genera disyuntiva entre en concepto de vivienda habitual y residencia habitual, utilizando estos conceptos diferentes indistintamente.
La normativa autonómica define el concepto de "vivienda vacía" en base a criterios temporales de inactividad de los suministros de la vivienda. El anteproyecto, sin embargo, solo usa el concepto a efectos de recargos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El recargo del IBI es una medida que se aplicó en Paris y no ha tenido impacto en la accesibilidad de la vivienda ni en el aumento de la oferta.
El sistema de control de renta bajo el concepto de “zona residencial tensionada” incluye las siguientes medidas: prórroga forzosa de los alquileres de tres periodos anuales, por lo que a los 5 ó 7 años iniciales, dependiendo si eres persona física o jurídica, más la posible ampliación de 3 años, se adiciona los tres periodos anuales, sin olvidarnos de la posible reconducción tácita del contrato; congelación del precio del alquiler del contrato anterior, salvo subida del 10% si el activo ha sido rehabilitado en cierto modo o el contrato es superior a 10 años; limitación a grandes tenedores del precio de alquiler al índice de precios de referencia.
Está más que demostrado que los sistemas de control de renta no han funcionado, ejemplo cercano lo tenemos en Cataluña y en cualquiera de las modalidades ya practicadas en decenas de jurisdicciones diferentes por todo el mundo, las cuales no han logrado mejorar las cosas (Nueva York, San Francisco, Toronto, Berlín, Tokio, etc).
El punto estrella del anteproyecto es el parque público de vivienda. Actualmente, el parque público en España cuenta con aproximadamente 290.000 viviendas, lo que representa el 1,6% del parque de viviendas construido, un porcentaje inferior al resto de países de nuestro entorno como Reino Unido, Francia y Holanda, que el parque público representa del 10% al 15%. El anteproyecto pretende ampliar el parque de vivienda pública y que se autofinancie con las rentas obtenidas, con los ingresos de las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los organismos autonómicos y con todos los ingresos por sanciones impuestas por el incumpliendo del fin social de la propiedad. Novedosa es la gestión de estos parques públicos. El anteproyecto habilita a las administraciones públicas para actuar como “promotor” mediante actuaciones de urbanización, gestionando los parques de formar directa o indirecta o creando parques para que las administraciones puedan ceder a terceros.
Ante estos puntos expuestos a modo de ejemplo, se puede afirmar que el anteproyecto puede ser una oportunidad para establecer un marco normativo en materia de vivienda, siempre y cuando el legislador reflexione y acepte las sugerencias que desde asociaciones y colegios profesionales se están realizando.
Con la actual redacción corremos el riesgo de agravar el problema de accesibilidad a la vivienda, como ha ocurrido en Alemania al aplicar el sistema de control de renta. Además, existen puntos muy sensibles en el anteproyecto a nivel competencial de comunidades autónomas. Por ello, lo único que se puede asegurar es que la tramitación de esta ley será larga, objeto de debate político y de reflexión por el legislador, por lo podríamos tener el texto definitivo en el segundo semestre de 2022 o ya en 2023.
Marta Garcia López, head of Legal & Compliance MVGM