Las socimis, el activo refugio más rentable si se vuelve a la oficina

Se benefician de que las rentas están vinculadas al IPC

Vista aérea de las Cuatro Torres (ahora cinco), uno de los centros de negocios de Madrid.
Vista aérea de las Cuatro Torres (ahora cinco), uno de los centros de negocios de Madrid.

En un entorno de tipos reales negativos y con un escenario de recuperación pospandémico, la inversión en activos inmobiliarios sigue siendo un destino atractivo para los inversores, señala Jesús Vicente Asenjo, director de Beka Real Estate. Las cifras de inversión de 2021 así lo confirman y las previsiones de 2022 siguen siendo optimistas, según los expertos consultados por CincoDías.

“La vivienda se considera como un buen refugio contra la inflación y en España se beneficia de la fuerte querencia que tienen los españoles por el ladrillo. Y por el hecho de que sea un lugar ideal por sus condiciones geográficas y climatológicas para la segunda vivienda del europeo. España es, en cierta medida, la Florida europea”, resalta José Ramón Iturriaga, socio y gestor en Abante Asesores.

Buenas perspectivas
para la vivienda
y los locales

Manuel Ibáñez, director de real estate para España y Portugal de DWS, defiende que “son inversiones vinculadas a estrategias de preservación de capital”.

Oportunidades

Las mayores rentabilidades las visualizan en DWS en senior housing (viviendas para personas mayores o residencias) o, asumiendo riesgo, promoción o rehabilitación en sectores más tradicionales como oficinas o residencial.

Los datos del año pasado hablan de un claro repunte de la inversión en activos logísticos y en residencial para alquiler, si bien es cierto que hay escasez de oportunidades y las rentabilidades han caído, resumen en Beka Real State.

Las cifras

79
sociedades inmobiliarias había registradas en BME en abril de 2020, según el último informe disponible.

22.030
millones era el valor bursátil de estos vehículos al cierre de abril de 2020.

51.277
millones de euros es el valor de mercado de los activos inmobiliarios en la cartera de las socimis.

“Es deseable una recuperación del mercado de oficinas, pero irá muy ligada a la velocidad de la recuperación económica y la eliminación de alguna incertidumbre del modelo de trabajo pos-Covid. En comercial, identifican oportunidades en activos prime de calle, que han ajustado sus rentas al mercado, pero que siguen estando en el foco de la estrategia de los operadores para su crecimiento”, añaden.

La promoción residencial de obra nueva muestra datos de fortaleza por las nuevas necesidades de los compradores, la escasez de suelo en algunas grandes ciudades y por la dificultad de acceso a la financiación bancaria por parte de los promotores. “Es precisamente ahí donde identificamos una gran oportunidad, cubriendo el déficit de la banca en la financiación de activos inmobiliarios, tanto en residencial para la venta como en la promoción o rehabilitación de activos comerciales, buscando soluciones que proporcionen un coste asumible para los promotores, con una adecuada medición del riesgo y el retorno de cada proyecto”, recalca Asenjo.

Perspectivas

Ibáñez, de DWS, comenta también que, “excluyendo el periodo del Covid, las socimi han tenido hasta ahora un resultado muy interesante en los últimos siete o nueve años, habiéndose beneficiado de unos incrementos de valores sustanciales en los activos. En los años que vienen las previsiones son de estabilización en los valores”.

La rentabilidad vendrá más marcada por la evolución en rentas, donde los mayores niveles de IPC que se prevén jugarán un papel importante. “La entrada en socimis cotizadas es menos dinámica, aunque algunas están a precios atractivos con relación al valor neto de sus activos”, señala Asenjo. “La creación de nuevas solo se justifica en operaciones con un volumen mínimo y, en teoría, con vocación de permanencia, mientras que la inversión directa o con socios minoritarios que aportan capacidad de gestión es la vía más utilizada por inversores más oportunistas y con ciclos de inversión más cortos”, subraya.

Para José Ramón Iturriaga, cotizan a grandes descuentos sobre el valor de sus activos, lo que supone un enorme contraste con los precios que se están viendo en las transacciones directas.
Abante y Beka coinciden en que la evolución de las socimis va a depender de la percepción que el mercado tenga de la reaper­tura económica. La vuelta a la rutina debería servir para que se disipen las dudas sobre el impacto en el trabajo presencial y las necesidades de metros de oficinas y las ventas en centros comerciales.

“Aquellas socimis que tengan una cartera diversificada con un alto peso de logístico y residencial tienen por delante un futuro con gran optimismo”, pronostica Mohamed El Madani, socio y director de desarrollo de negocios de Inviertis.

Algunas claves

Balance. “Durante 2020 y el inicio de 2021 el sector estrella ha sido el hotelero debido a una bajada de precios generalizada que ha permitido tomar posiciones a inversores que en otro momento tenían barreras de precio. Sin embargo, a medida que ha ido avanzando el año, el sector logístico y también el residencial han arrastrado mucho interés”, resume Rebeca Pérez, fundadora y CEO de Inviertis, mercado digital de propiedades.

Capital. La parte más importante de la inversión extranjera en el sector inmobiliario español es por medio de vehículos de inversión (como fondos o socimis), comenta Mohamed El Madani, socio y director de desarrollo de negocios de Inviertis.

Acciones. Sobre la fórmula de acceso al mercado, el diferencial de precios tan grande entre el mundo cotizado y el no cotizado hace que el camino más eficiente sea a través de las inmobiliarias que están en Bolsa, destaca José Ramón Iturriaga, gestor de Abante.

Cotización. Iturriaga insiste en que, en general, los valores inmobiliarios son muy atractivos.

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