Inmobiliario

Los bonistas de Haya Real Estate piden tomar una parte del capital

Reclaman convertir la deuda de 400 millones en menos del 50% de las acciones

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Los bonistas se enfrentan a Cerberus por controlar Haya Real Estate. La compañía negocia con los tenedores de sus 400 millones una nueva estructura financiera que le libere de atender el vencimiento, previsto para este año. Estos fondos reclaman convertir la deuda en capital y que Cerberus garantice el negocio de la compañía.

Tras haber fracasado su salida a Bolsa y su venta a Centricus, 2022 se perfila como el año de la guerra. De un lado está su accionista, Cerberus, que cuenta con la asesoría de Houlihan Lokey y Linklaters. Del otro están los dueños de los bonos, asesorados por PJT Partners y el despacho de abogados Latham & Watkins. Cerberus trabaja con Milbank. Se trata de 425 millones, que pagan un cupón superior al 5% y cotizaban ayer con abultadas pérdidas, por debajo del 80% del nominal. Las agencias han ido recortando sus notas en los últimos meses, de manera que Moody’s le asigna un rating de Caa1, mientras que Standard & Poor’s le concede un CCC+, en ambos casos siete escalones por debajo del grado de inversión.

El escenario principal que plantean los bonistas es convertir esta deuda en capital. Con una tasación de Haya Real Estate similar a las de la salida a Bolsa o la venta privada, de en torno a los 1.000 millones de euros, esto supondría que los bonistas podrían tomar algo menos del 40%. Y Cerberus podría mantener la mayoría de la compañía. Puede haber soluciones alternativas, como emisiones nuevas para pagar a los actuales inversores, la solicitud de la intervención de la banca, de la SEPI, recompras por debajo del nominal o quitas en determinadas condiciones. Consultados por este periódico, fuentes de Cerberus han declinado hacer comentarios.

Sus números rojos fueron de 6,3 millones entre enero y septiembre, de 19 millones en el conjunto del ejercicio 2020 y de 37,4 en 2019. Los gastos de los bonos, por los que paga un interés de más del 5%, suman más de 21 millones año. “El objetivo reforzar la estabilidad a largo plazo de la empresa”, sentencia en un documento. La buena noticia es que, pese a los números rojos en la última línea de la cuenta de resultados, Haya Real Estate es capaz de generar caja. Es más, cerró junio con 54 millones, pero a finales de septiembre había conseguido duplicar esta cantidad, con un total de 108 millones de euros.

Justo cuando venzan los bonos, Cerberus le debe 88,1 millones de euros en un crédito concedido a su dueño en 2017, tras la emisión del servicer de los bonos por 475 millones. Que le devuelva ese dinero sería un alivio para la compañía, pero el movimiento sería insuficiente para afrontar el vencimiento de los bonos, que cotizan en por debajo del 80% del nominal, tras una notable caída en septiembre.

Papel de Sareb y Cerberus

Para todo es clave el papel de los contratos con la Sareb. La compañía ha sido el gran proveedor de este vehículo. Pero Sareb modificó su estrategia en 2019, cuando comenzó a apretar las tuercas al servicer propiedad de Cerberus con la introducción de procesos competitivos para ser su cliente. A apenas unas semanas de que se resuelva, en la carrera permanece tanto Haya como Altamira y Solvia, de entre los operadores que ya trabajan por Sareb. A ellos se suma Aliseda y la española Hipoges. El objetivo de la entidad pública es rebajar los fees que paga a estos gestores, que en 2020 fueron de cerca de 124 millones de euros.

Por ello, los bonistas no reclaman a Haya Real Estate y a Cerberus una solución solo para la estructura de capital de la compañía, sino también para su estructura de negocio. La gran petición de los bonistas es que Cerberus no deje en la estacada a su participada y, si bien el gigante estadounidense del private equity ha dejado claro que no piensa inyectar un solo euro de capital adicional en Haya Real Estate, según fuentes financieras, los bonistas sí esperan una señal de buena voluntad. Lo lógico, aseguran, es que continué aportándole negocio. La última operación ha sido la cesión al servicer por parte de su dueño de activos inmobiliarios comprados a Cajamar con un valor nominal de 500 millones.

La firma inmobiliaria que pilota como consejero delegado Enrique Dancausa añade en su información a inversores que, además de contar con su dueño como uno de los proveedores de negocio, espera lograr nuevos contratos para la gestión de ladrillo embargado y además ampliar los perímetros de gestión de deuda con problemas de varias entidades financieras. La duración que calcula es de dos años.

Dinero fresco por la inminente venta del negocio de titulización

  • Primer trimestre. Una de las fórmulas de hacer caja de Haya Real Estate será deshaciéndose, previsiblemente a lo largo de este primer trimestre, de su filial dedicada la titulización de activos. El servicer de Cerberus adquirió a finales de 2014 la histórica firma Ahorro y Titulización, propiedad al 50% de CECA y de Ahorro Corporación, como un complemento a su actividad en la gestión de deuda bancaria dañada por la Gran Crisis Financiera. El objetivo ahora es que la sociedad de valores Beka Finance, presidida por Carlos Tejera y pilotada como consejero delegado por Carlos Stilianopoulos, se la quede, en el mejor de los casos, por algo más de 50 millones de euros, según fuentes financieras.
  • Aportación. Pese a que esta filial es una referencia en el mercado español de titulización de pasivos bancarios –es decir, de su metamorfosis en bonos–, con más de 23.000 millones en activos bajo gestión, el segmento de titulización solo representa alrededor del 2% de los ingresos y del ebitda del grupo controlado por Cerberus. Cierto es que la relación de la firma de titulización con Sareb es envidiable, al haber constituido cinco de sus siete fondos de activos bancarios (FAB).
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