¿Es seguro comprar fincas a los herederos?

La derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria sin una regulación transitoria crea inseguridad jurídica en el mercado

Desde el pasado día 3 de septiembre ha quedado derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que suspendía la protección registral a los adquirentes de los herederos que no fueran parientes directos. Hasta esa fecha, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía que las inscripciones de fincas [o derechos reales] adquiridas por herencia o legado no surtían efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante, exceptuándose las fincas [o derechos reales] que recibían los parientes directos. Es decir, hasta la derogación del artículo, si una persona fallecía y dejaba en herencia una finca a un heredero directo, por ejemplo, un hijo, este podía vender la finca y los nuevos propietarios tener la garantía de que ese bien inmueble era de su propiedad.

Sin embargo, si el heredero era un sobrino se fijaban dos años antes de que pudiera venderla y garantizar la propiedad a los nuevos adquirientes, lo que se denomina en términos jurídicos la suspensión de la protección registral. En la práctica esto significaba que si, en el transcurso de estos dos años, aparecía un heredero directo, este tenía derecho sobre la propiedad.

El legislador ha justificado la supresión señalando que “los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico [jurídico], generando situaciones antieconómicas”. Por tanto, desde el cambio ya no es necesario esperar dos años desde el fallecimiento del causante para que los herederos no directos consoliden su adquisición y puedan vender con todas las garantías los bienes heredados.

Aunque, en su día, la aprobación de esta medida provocó mucha polémica, se justificó en el riesgo que generaba la posible existencia de títulos sucesorios preferentes que fueran desconocidos al tiempo de producirse la adjudicación de la herencia. Se pensaba que podría existir un testamento ológrafo posterior y desconocido que designase a otros herederos distintos del testamento anterior (que, si se cumplen las condiciones establecidas en la ley, tendrá carácter preferente por ser el último), podría ocurrir que apareciera un nuevo heredero forzoso, por el ejercicio de la acción de filiación después de la muerte del causante (y que tendría derecho a recibir su legítima en bienes de la herencia) o que se hubiera producido un error al declarar los herederos intestados, omitiendo al pariente más próximo con derecho a heredar.

En estos casos, se estaría repartiendo la herencia sobre la base de un testamento ineficaz o con ausencia de un heredero que forzosamente debe recibir los bienes y la adjudicación podría ser impugnada.

El peligro de que el reparto hereditario fuera atacado judicialmente debido a este artículo 28 de la LH originaba una inseguridad en los interesados en comprar los bienes hereditarios que, si adquirían en el plazo de los dos años, tenían sobre sus cabezas la espada de Damocles de aquella anulación, con la consiguiente pérdida de la finca adquirida, es decir, el Registro de la Propiedad no les proporcionaba amparo. Esto impedía a quienes heredaban a su hermano soltero vender la finca para poner fin a la situación de condominio y para hacer frente al elevado coste que supone el impuesto de sucesiones, porque, o bien el comprador prefería voluntariamente esperar al término de los dos años, o bien se lo imponía el banco que financiaba la compraventa.

Lo cierto es que estas posibles ineficiencias del sistema que motivaron la suspensión eran muy residuales en la práctica, por el insignificante porcentaje de testamentos ológrafos, en relación con los notariales y el buen funcionamiento de nuestro Registro de Actos de Última Voluntad, lo que ha desembocado en la eliminación de la repetida suspensión.

Sin embargo, no se ha establecido una norma de derecho transitorio que determine qué ocurre con los herederos que se adjudicaron fincas de un fallecido antes del día 3 de septiembre. Evidentemente, si ya ha transcurrido el plazo de dos años, la protección registral se encuentra totalmente operativa. Para el resto de los casos, el Colegio de Registradores interpreta que las fincas en las que conste esta suspensión, es decir, las inscritas antes del 3 de septiembre, seguirán careciendo de la protección de la fe pública por el plazo de los dos años que reste en cada supuesto, desde la fecha del fallecimiento del causante. Niegan, por tanto, el carácter retroactivo de la norma.

A mi modesto entender, esta postura vuelve a poner sobre la mesa la inseguridad jurídica que se ha tratado de eliminar del mercado inmobiliario. De nuevo, aflorarán las dudas en los interesados en comprar una vivienda a los herederos colaterales y a los encargados de examinar los riesgos de conceder una hipoteca para dicha compra puede temblarles el pulso a la hora de autorizar la financiación.

No es mi intención hacer una difícil y tediosa disertación jurídica para defender esta mínima retroactividad de la eliminación de la suspensión, pero permítame el lector acudir a un argumento de carácter práctico: la seguridad y celeridad del tráfico jurídico exigen que el plazo de dos años de suspensión que hubiera comenzado a correr antes del citado día 3 de septiembre, al carecer de norma que le sirva de sostén a partir de tal fecha, decaiga y permita a los herederos y sus adquirentes gozar del manto protector de nuestro sistema, como cualquier otro adquirente que inscribe en el Registro.

En cualquier caso, sería deseable una interpretación oficial de nuestro Centro Directivo, la Dirección General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública, que acabe con cualquier duda

Eduardo Hijas Cid es Notario de Madrid