La fuerza del ladrillo pone a prueba las lecciones del pasado, ¿hay riesgo de burbuja?
La elevada actividad se sustenta en la demanda de clase media alta con ahorro previo y menor necesidad de financiación
La pujanza del mercado inmobiliario español está dejando cifras mareantes en la recta final del año. Tanto que por momentos llegan a recordar a los excesos previos al pinchazo del ladrillo de la anterior crisis y que causó estragos en la economía española. Según los últimos datos facilitados por el INE, la compraventa de viviendas se disparó en septiembre el 40,6% interanual, hasta las 53.410 operaciones, la cifra más elevada desde abril de 2008, poco antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En septiembre, el número de hipotecas para viviendas se disparó otro 57,7% interanual, hasta las 42.547, cuantía sin precedentes desde marzo de 2011. Y los precios de la vivienda en el mercado libre también han alcanzado la cifra más alta desde el cuarto trimestre de 2011, en los 1.661 euros por metro cuadrado, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Estos fulgurantes crecimientos son la consecuencia de un 2020 marcado por el confinamiento y las restricciones y un 2021 de regreso a la actividad, en la que muchos ciudadanos se han planteado la adquisición de viviendas más espaciosas y en que han decidido dedicar a ello el ahorro retenido con el estallido de la pandemia. La compra de una vivienda como inversión también ha tomado peso, a la vista de la nula rentabilidad que ofrecen los activos más conservadores.
La renovada pujanza del ladrillo ha llamado la atención incluso del Banco Central Europeo, que en su último Informe de estabilidad financiera apreciaba ciertas señales de burbuja inmobiliaria en la zona euro similares a las de 2007. “Las dinámicas en los precios de la vivienda y la sobrevaloración están ya en niveles similares a los observados en el pico previo a la gran crisis financiera de 2007”, ha señalado el banco central.
Su informe no apuntaba a mercados concretos, aunque son conocidas las tensiones de precios de los mercados alemán, holandés y francés. Pero ¿qué sucede en España? ¿Hay indicios de que se esté incubando otra burbuja, de caer de nuevo en los errores del pasado? Los expertos coinciden en que, pese a la vitalidad de las cifras, el mercado inmobiliario español está registrando un crecimiento equilibrado.
La tasa de esfuerzo se mantiene estable en torno al 30% de los ingresos
Según afirma Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research, “el mercado inmobiliario español ha sorprendido por su capacidad de resiliencia durante esta crisis, un hecho que refleja que el sector goza de una situación saludable en conjunto. No se observan desequilibrios en ninguno de los principales indicadores del sector: no hay exceso de oferta ni exceso de endeudamiento de los hogares ni de las empresas del sector”. Carlos García, gestor de renta variable de Mutuactivos y especialista en banca, insiste en que “no se aprecia ningún problema en el mercado hipotecario español. El mercado está fuerte y tiene sentido seguir prestando”. Y argumenta para ello que no hay riesgos a la baja para los precios, que el esfuerzo para la economía familiar de pagar la hipoteca se mantiene estable en alrededor del tercio de los ingresos y que son menos del 10% las nuevas hipotecas que dan financiación por más del 80% del valor de tasación.
El control del riesgo
La concesión de hipotecas incluso por el 100% del valor de tasación de la vivienda fue una de las señales de los excesos del boom inmobiliario. El 80% de financiación bancaria sobre el valor de tasación de la vivienda es considerado el umbral a partir del que una entidad comienza a asumir un riesgo hipotecario superior al estándar recomendable.
Según datos del Banco de España, en junio de 2006, el 18% de las hipotecas se concedían por encima de ese 80%. Y ahora ese porcentaje está en el 8,8%, muy cerca del mínimo de la serie histórica marcado el pasado año. Es más, en las nuevas hipotecas, el porcentaje de financiación que concede el banco respecto a la tasación es del 64,8%, notablemente por debajo del citado 80%, prueba de que gran parte del tirón del mercado inmobiliario está sostenido por aquellos que cambian de vivienda habitual y cuentan por tanto con ahorro previo, el de la venta de su primera casa. Y de que se trata de una demanda solvente, con capacidad de haber ahorrado por el 35,2% restante.
Solo el 8,8% de la nuevas hipotecas se concede por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda
“La pandemia ha provocado un cambio en las preferencias y hay mucha demanda entre la clase media alta por mudarse a las afueras a una vivienda más amplia. Es revelador, por ejemplo, la actividad que se observa en los alrededores de Madrid, como Boadilla, Pozuelo de Alarcón o Alcalá de Henares”, explica Miguel Cardoso, economista jefe para España de BBVA Research. Cardoso reconoce que la recuperación del sector inmobiliario español tras el parón por la pandemia ha sido sorprendente, pero rechaza que existan síntomas de alarma. “El crédito hipotecario ha estado cayendo durante más de una década, en un desapalancamiento constante. Se ha estado absorbiendo toda la sobreoferta creada hasta 2008”, explica. Y asegura que hay margen para que los precios de la vivienda continúen subiendo en España sin crear riesgos excesivos.
Juan Moreno, analista del sector inmobiliario del departamento de análisis y mercados de Bankinter, apunta a un indicador para descartar el riesgo de burbuja en el ladrillo. Las tasas de esfuerzo, la parte de ingresos de la economía familiar destinada al pago de la vivienda, “se sitúan en el 30%, por debajo de la media histórica del 34%, a pesar de los mayores precios de la vivienda”.
El número de años de salario necesario para la adquisición de vivienda, ahora en 7,5, sí está por encima de la media histórica, lo que sugiere cierta sobrevaloración de los precios de la vivienda respecto a las nóminas. Sin embargo ese exceso “tenderá a corregirse con el aumento previsto en la renta disponible”, explica. De hecho, en Bankinter esperan que la renta bruta disponible de los hogares recupere ya este año los niveles previos a la pandemia y crezca a partir de 2022, apoyada en la recuperación de la economía.
Otro elemento que los expertos destacan como factor de estabilidad para el mercado hipotecario es la elevada concesión de hipotecas a tipo fijo. “El 60% de las nuevas hipotecas que se conceden son a tipo fijo y eso es un elemento de estabilidad para el balance de los bancos”, añade Carlos García. CaixaBank es una de las entidades que apostó con más fuerza por el tipo fijo, como vía con la que proteger el maltrecho margen de negocio. “Esto limitará el impacto negativo de una eventual subida de los tipos de interés sobre la capacidad de los hogares para afrontar el servicio de la deuda a futuro”, reconocen desde CaixaBank Research.
Se prevé una ligera menor actividad en 2022, una vez ha aflorado la demanda embalsada con la pandemia
Crecimiento moderado
Para Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, “estamos muy lejos de una burbuja. Los bancos han aprendido la lección. El actual fenómeno de la vivienda de reposición necesita menos financiación y tampoco hay una explosión en el mercado de trabajo como la de los años del boom”. Además, Santos augura para el año próximo moderación en el crecimiento. Judit Montoriol añade que gran parte de la demanda embalsada con el confinamiento y las restricciones ya ha aflorado a lo largo de 2021. “De hecho, ya se perciben ciertos signos de agotamiento de esta demanda, por lo que prevemos que el ritmo de compraventas tenderá a suavizarse a lo largo de 2022”, apunta. En concreto, unas 500.000 transacciones en el año, nivel similar al previo a la pandemia, e inferior a las 530.000 que estima para este año.
La inflación y cómo puede contribuir a encarecer la vivienda será un factor clave en el mercado en los próximos meses. La escasez de suministros y el fuerte repunte del precio de materiales como el cemento o el acero ya explican el encarecimiento de la obra nueva. En BBVA estiman un alza de precios de la vivienda del 5% en 2022, más del doble que en este año. En Bankinter en cambio auguran un alza del 4% para este año y del 2% para el próximo.
“El mercado no puede vivir solo de la vivienda de reposición. Las actuales cifras de actividad no son sostenibles si no se recupera el acceso de los jóvenes a la vivienda en propiedad”, advierte Santos González. Y sin visos de que la población más joven alcance la estabilidad laboral necesaria en el tiempo para comprar una casa y aumente así de forma significativa la creación de nuevos hogares en España, el potencial de crecimiento del mercado se verá acotado.
Algunas entidades, como es el caso de Ibercaja, sí ofrecen hipotecas por el 95% del valor de tasación o de compra (el menor de ambos) a clientes de menos de 35 años “con un adecuado nivel de ingresos y un ratio de endeudamiento inferior al 30%”, según explica José Manuel Artal, director de estrategia comercial de la entidad aragonesa. “En estos momentos no detectamos ningún exceso en el mercado inmobiliario español ni por parte de la oferta, ni de la demanda, ni de las entidades financieras que hacemos de intermediarias en la financiación”, concluye el banquero.
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