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Encinar (Idealista), sobre el problema de la vivienda: “Vamos a ver chabolismo, la gente se va a hacer su casa”

Varios de los principales directivos de las empresas del sector piden más oferta de suelo, seguridad jurídica y un pacto de Estado ante lo que consideran una emergencia nacional

Obras de construcción de vivienda nueva en el barrio de La Marina de Port de Barcelona.
Obras de construcción de vivienda nueva en el barrio de La Marina de Port de Barcelona.Massimiliano Minocri
Alfonso Simón

Al sector inmobiliario no le han gustado las medidas sobre vivienda propuestas la pasada semana por Pedro Sánchez, presidente del Gobierno. Varios directivos de las principales empresas atacaron directamente este miércoles las propuestas del Ejecutivo en una jornada organizada por la escuela de negocios IESE, las consultoras Savills y Tinsa by Accumin, ya que consideran que no afronta el problema de la falta de suelo y crea inseguridad jurídica que espanta la inversión, por lo que las compañías solicitan un acuerdo entre los grandes partidos ante lo que consideran como una emergencia nacional.

“Vamos a ver chabolismo”, aseguró Fernando Encinar, cofundador del portal inmobiliario Idealista, debido a que según sus datos se está secando la oferta de alquiler. “La gente se va a hacer su casa”, aseveró este experto, ante la desesperación por la escasez residencial y la subida de precios. “Es dramático. Es una situación de emergencia nacional”, alertó, y recordó que en los últimos seis años el sector ha ido avisando de los problemas, de que “vamos al precipicio”, y desde el Gobierno, según su parecer, se han ido tomando medidas de corte ideológico y no económico.

“El producto en alquiler se ha secado. Eso ha desparecido. El que está, está saliendo”, agregó Encinar, quien apuntó a que los fondos están “desinvirtiendo de una forma inusitada” debido a las políticas como el control de rentas.

Uno de los problemas a los que se enfrenta el país para Santiago Aguirre, presidente de Savills, es “la muy deficiente gestión del suelo” con el que las promotoras deben construir y recortar el déficit de vivienda, que la patronal de las promotoras APCE calcula en 2,7 millones en los próximos 15 años. “Por tanto, vemos que es un problema que requiere un acuerdo entre los grandes partidos, que no va a tener solución a corto plazo”, aseguró Aguirre. El directivo de Savills detalló que hacen falta tres cosas esenciales para el sector: dinamizar el mercado del suelo, rebajar la carga impositiva en la compra de vivienda y afianzar la seguridad jurídica.

David Martínez, consejero delegado de la promotora cotizada Aedas Homes, una de las mayores del sector, coincidió en que las parcelas que se desarrollaron en el principio de los años 2000 se está agotando y no hay apenas terreno nuevo. “Tenemos que movilizar todo el suelo posible, porque lo consumimos más rápido de lo que se fabrica”, y pidió también “que haya un gran acuerdo entre los principales partidos para darle la estabilidad al proceso de fabricación de suelo”, porque, si no, consideró que “no se podrá movilizar capital hacia la inversión”. De igual forma lo vio Francisco Pérez, consejero delegado de la promotora Culmia: “Hace falta suelo. Vamos a colapsar”.

Martínez recordó, a su vez, que no hay capacidad de construcción para más allá de 100.000 viviendas al año y calculó que para elevar en otras 100.000 unidades haría falta capital para 18.000 millones. “No hay ese capital”.

En ese sentido también opinó Pérez, de Culmia, quien apuntó que a día de hoy España debería estar edificando 200.000 casas al año, así como añadirle un “plan de choque de 120.000 adicionales”, para lo que consideró que la única forma de alcanzar esa cifra es industrializar la construcción (fabricar por partes cocinas, fachadas o baños, por ejemplo), pero advirtió de que la financiación hipotecaria, el crédito promotor, “no está pensado para la construcción industrializada”.

“Debemos migrar de un proceso artesanal a la industrialización”, coincidió Martínez, de Aedas, para lo que solicitó ayudas, tanto financieras como fiscales.

¿Medidas contraproducentes?

“La medidas que se están tomando, queriendo hacer algo a corto plazo, están siendo en muchos de los casos contraproducentes”, resaltó, por su parte, Concha Osácar, cofundadora del fondo Azora, quien detalló que el 96% del parque de alquiler está en manos del pequeño ahorrador y familias. “El riesgo de tomar este tipo de medidas está produciendo una disminución de la oferta, lo que es gravísimo, porque lleva a un incremento de rentas”, se quejó.

Igualmente, Osácar explicó que los grandes fondos no son el problema; “somos parte de la solución”, porque pueden invertir en proyectos de llaves en mano en vivienda social y asequible con la inversión a largo plazo, para lo que se necesita seguridad jurídica, algo que ahora considera que no existe. “Mientras no se tenga en cuenta a este inversor de calidad a largo plazo, no se solucionará el problema”, señaló.

Osácar lamentó que el capital institucional está infraponderado en el caso del sector de la vivienda, frente a otras actividades patrimonialistas como oficinas o centros comerciales. “Hay que dar seguridad al capital, que el marco en el que tome la decisión de invertir no cambie. No te pueden meter inseguridad”, lamentó, y aseguró que el capital vendría a España si hubiese un marco que fuese neutro. “Pero si hay presiones no van a venir”. Por ejemplo, apuntó al control de rentas introducido por el Gobierno y que ya se aplica en algunas comunidades. “Disminuye el parque de vivienda. Cataluña era una gran plaza y ahora el capital se retira. En Cataluña se van y eso es una realidad”, apuntilló.

Rafael Fernández Villaverde, responsable del fondo Greystar, incidió en lo que los grandes fondos como el suyo necesitan para invertir en el alquiler: la estabilidad en las normas; medidas fiscales, como reducciones en impuesto de Sociedades a los que inviertan, y, finalmente, reducir los plazos en las licencias, cambios de usos urbanísticos y en los planes urbanísticos. “El capital institucional no es el problema, es la solución al problema del alquiler. Es lo que en el Gobierno debería estar, no solo en proteger al inquilino, sino también a los inversores”.

Marta Cladera, responsable de Nuveen, otro de los grandes fondos que invierten en vivienda en alquiler de la mano de la promotora Kronos, advirtió de que hay una “escasez de alquiler asequible brutal”, debido a que el precio de suelo no baja, los costes de construcción han subido y los planes de negocio para estas empresas se han quedado muy estrechos. “Vamos a ir a otros países y otros subsectores donde los retornos son mejores”, avisó.

Para Carolina Roca, presidenta de la patronal de los promotores Asprima, el primer gran paso que hay que dar para solucionar el problema de la vivienda es atacar la regulación existente por todos los flancos. La directiva aseveró que, bajo su punto de vista, las medidas anunciadas por el Gobierno están centradas únicamente en la vivienda pública, pero que realmente desde hace unos años el gran problema es la infraproducción. “Tenemos un barco con distintas vías de agua y las medidas que plantea el Gobierno van a tapar una sola vía”, lamentó. “Esto solo se soluciona si recuperamos la inversión privada para la construcción de vivienda, no solo la pública”, resaltó, y agregó que la falta de vivienda está cercenando el crecimiento del país, basado en el crecimiento demográfico. “Indefectiblemente hay que duplicar la producción”, incidió.

Entre las medidas criticadas por el sector de las presentadas por el Gobierno está también la de cargar con tasas del 100% del precio de la adquisición a compradores extracomunitarios, ya que Martínez, de Aedas, indicó que este tipo de comprador no choca con las necesidades de las familias españolas, porque estos extranjeros adquieren inmuebles caros, por ejemplo, de más de un millón de euros en zonas turísticas como la costa, por lo que el efecto que se produce es el de frenar esa inversión.

Sobre la firma

Alfonso Simón
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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