La patronal de las tasadoras descarta la formación de una nueva burbuja de la vivienda
El ritmo de compraventa sobre el total del parque residencial no llega el 2%, la mitad que antes del boom de 2008
Ante el riesgo de una nueva burbuja en el mercado de la vivienda, vaticinado por parte del sector inmobiliario, la patronal de las tasadoras ha querido rebajar la tensión y recordar que “España se encuentra lejos” de cualquier perspectiva de sobrecalentamiento. En el XV Observatorio de la Valoración, publicado este miércoles, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) recalca que con un volumen de transacciones como el actual, que no llega ni al 2% del parque total de viviendas, los riesgos de burbuja son inexistentes.
Para corroborar esta idea, la coordinadora del informe y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, recuerda que España se encuentra hoy con ritmos de compraventa equilibrados y fuera de riesgo.
Así, mientras que en los años previos a la anterior crisis, en pleno boom inmobiliario, el nivel de transacciones llegó a superar el 4% de todo el stock residencial, porcentajes por debajo del 1,5% reflejan un mercado bajista o en crisis. El año 2020, recalca el informe, “constituyó una excepción” por la pandemia. Así, se espera que la proporción de intercambios “vuelva a tender al 2% en 2021”. Se podría decir, concluye la AEV, que el mercado “parece evolucionar alrededor de su equilibrio”.
En las últimas semanas, y ante el panorama que está teniendo lugar en otros países de Europa, parte del sector inmobiliario ha alertado de la posibilidad de una burbuja debido a los niveles de venta anotados en los últimos meses (en los que se han registrado cifras no vistas desde 2008). También influyen en estos augurios los bajos niveles de construcción, la crisis de suministros y encarecimientos de los materiales y la falta de mano de obra cualificada.
Sin embargo, más del 80% de los profesionales consultados consideran que, pese a que pueda existir una impresión general de que la actividad del mercado no está en consonancia con la reducción general de la actividad económica, “este no se encuentra sobrecalentado”. Entienden que esa cifra de transacciones es probable gracias a la buena marcha de la vacunación, el incremento de la confianza de los consumidores, las nuevas necesidades de vivienda creadas por la pandemia y los niveles de ahorro alcanzado por muchas familias. Asimismo, los expertos del sector destacan la enorme diferencia en cuanto a cifras absolutas de producción de, así como la política de precaución de las entidades financieras a la hora de conceder préstamos hipotecarios.
Los expertos, en paralelo, sí prevén que los precios de la vivienda se mantengan a lo largo del próximo año en tasas positivas. El panel estima que la vivienda de segunda mano, a un lado, podría mantener revalorizaciones superiores al 6% sostenidas hasta final de 2022, cuando se reducirían a niveles menos intensos de crecimiento. Esta predicción de incremento es apoyada por 6 de cada 10 expertos consultados, aunque varios sitúan el ritmo en tasas más moderadas, cercanas al 3%.
Al otro lado, las viviendas nuevas "también alcanzarían revalorizaciones cercanas al 5%", predicción que apoya el 74% de los profesionales consultados, argumentando que se trata de un segmento que no ha experimentado cambios significativos en su tendencia al alza: se trata de un mercado con escasa oferta y precios altos, destinado a una demanda muy específica y que, por otra parte, está sufriendo los efectos del encarecimiento de la mano de obra y las materias primas.
Alquiler o propiedad
La AEV señala que, pese al suave aumento del número de operaciones, no está claro que las cifras de concesiones hipotecarias "sean suficientes para atender la demanda de primeras viviendas, generándose una situación de restricción crediticia". Esta restricción, de acuerdo con la mayoría de los expertos, sería "especialmente aguda en la demanda de primer acceso", siendo los ahorros de los hogares los que estarían actuando como motor de las compraventas. Esto obligaría a los jóvenes a optar por el alquiler.
La posibilidad de conseguir una hipoteca, sin embargo, sigue siendo la principal predilección de los demandantes de vivienda, de acuerdo con informe publicado ayer por la Asociación de Propietarios, Asval, y Sima. El menor o igual importe de un préstamo frente al alquiler y el haber conseguido los ahorros necesarios para pagar la entrada son los principales motivos que les llevan a preferir la compra sobre el alquiler.
Según el informe, cinco de cada diez compradores señalan que ellos solo están interesados en la vivienda en propiedad, mientras que la otra mitad sí valoraría la opción del alquiler siempre y cuando el importe mensual de la renta fuera menor que el de la cuota hipotecaria.
Según otros datos del informe, un 65% de los propietarios posee cuatro o menos viviendas en alquiler, y para casi un 40% de ellos la renta es fundamental para atender necesidades personales y familiares. El 80% de los caseros, a su vez, considera que la limitación de rentas en determinadas zonas que contempla la futura ley de vivienda será poco o nada eficaz para aumentar el mercado.
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