Inmobiliario

Lazora, el gran casero de la vivienda, tiene fecha de caducidad

Azora y CBRE IM pactan que este vehículo tenga un periodo de desinversión. Esta sociedad cuenta con una cartera de 9.000 casas

Viviendas de Lazora en Torrejón de Ardoz (Madrid).
Viviendas de Lazora en Torrejón de Ardoz (Madrid).

Lazora, uno de los grandes caseros de vivienda en alquiler, tiene fecha de expiración de su inversión. La sociedad controlada accionarialmente por el fondo CBRE IM y gestionada por Azora contempla un plan de negocio en el que tras 10 años de explotación llegará un periodo de cuatro años de venta de las propiedades residenciales.

Esta sociedad fue pionera en España como gran empresa propietaria de viviendas destinadas al alquiler. Fue creada por la gestora Azora, de Concha Osácar y Fernando Gumuzio, en 2004 como Lazora I y en 2007 hizo lo mismo con Lazora II. En 2012 fusionó ambas firmas, convirtiéndola en una sociedad de inversión inmobiliaria o SII, bajo la regulación de la CNMV.

Esta inmobiliaria es uno de los grandes caseros del país. Cuenta actualmente con alrededor de 9.000 activos, según fuentes de Azora. Con esas cifras, se situaría por detrás de Caixabank, que dispone de alrededor de 25.000 casas en arrendamiento, a través fundamentalmente de la empresa Building Centre, según un informe de Atlas Real Estate Analytics. Y también de Blackstone, que dispone de alrededor de 40.000 unidades, diseminadas en varias sociedades como Testa Residencial y Albirana.

En 2018 entró en Lazora la gestora de fondos CBRE IM como nuevo accionista, sustituyendo a los anteriores inversores BBVA, Sabadell, Fonditel (Telefónica), el empresario Manuel Jove o el fondo Blackstone.

En ese momento es cuando CBRE IM y Azora (como gestor) acuerdan la fórmula del vehículo, estableciendo un periodo de inversión, uno de explotación del negocio y otro de salida para los inversores. Según se recoge en las últimas cuentas de la sociedad, las de 2020, recientemente presentadas en el Registro Mercantil, el plan de negocio de Lazora que se estableció tras la entrada de CBRE IM se basaba en 14 años desde 2018. Los dos primeros preveían nuevas inversiones, otros ocho de explotación y, finalmente, “se iniciaría el periodo de desinversión de los activos que tendría una duración inicialmente prevista de cuatro años”, se apunta en las cuentas, disponibles a través de la herramienta Insight View.

Desde Azora se explica que la previsión de Lazora continua siendo la del mantenimiento de los activos en alquiler a largo plazo mientras las condiciones y la seguridad jurídica no se vean alteradas. Igualmente, añaden que este tipo de calendarios –con horizontes de inversión y desinversión– se establecen, como norma general, para ajustarse a los preceptos de los ahorradores institucionales (como pudiera ser el caso de CBRE IM), pero el objetivo es el mantenimiento de la cartera a largo plazo.

Es bastante habitual entre los fondos marcarse periodos de inversión, que comúnmente pueden ser de siete años, por lo que este tipo de pactos facilitan la salida, en el caso de Lazora a través de la venta de las viviendas a partir de 2028.

De hecho, Azora ya utilizó ese mecanismo con su socimi Hispania, que contemplaba tres años de inversión y otros tres de ventas de propiedades. En ese caso, nunca llegó a materializarse el traspaso de activos, ya que Blackstone realizó una opa y se quedó con la empresa. De igual forma, a largo plazo, CBRE IM (que en Lazora entró con el capital de varios inversores), podría pactar antes de los 14 años la venta de su participación.

Dobla pérdidas en 2020

Lazora muestra en sus cuentas un aumento de sus pérdidas del 107,2%, hasta los 18,2 millones de euros en números rojos en 2020. La empresa explica en sus cuentas que la pandemia de Covid-19 influyó para apuntarse un deterioro en el valor de los activos, además de aplicar medidas de ayuda a inquilinos con dificultades y facilitar viviendas a colectivos sanitarios. Además, explicita que las restricciones de movilidad retrasaron la rotación de inquilinos. Sin embargo, en cuanto a ingresos, aumentaron un 3,3%, hasta los 53,71 millones al ampliar su perímetro. En esa fecha, contaban con alrededor de 8.500 viviendas. Respecto a la tasación de las propiedades, recoge una cartera de 1.415 millones de euros en valor razonable (no de mercado).

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