El precio de la vivienda cayó tres veces más en la crisis de 2008 que en la del Covid

Todas las regiones anotan mejores datos en la pandemia que hace 13 años La caída de las transacciones casi se ha recuperado por completo

Belén Trincado / Cinco Días

El mercado de la vivienda, analizando factores como la evolución de los precios inmobiliarios y el número de transacciones cerradas, ha respondido de forma muy diferente ante las dos últimas grandes crisis económicas que ha vivido el país. Según un reciente análisis de BBVA Research, con datos de cierre del tercer trimestre de 2021, los precios de la vivienda cayeron en España una media del 6,5% tras el estallido de la crisis financiera de 2008, un porcentaje que se reduce a una bajada del 1,8% durante la actual crisis económica, consecuencia de la pandemia originada por el Covid-19. Las transacciones, por su parte, se desplomaron más de un 26% en la anterior recesión, una caída que actualmente se sitúa en un tímido 0,3% después de la recuperación vivida tras los meses de confinamiento.

Los datos de BBVA, tanto en el precio como en el número de compraventas, se comparan con el máximo ciclo previo anotado antes de cada una de las dos recesiones, y analizan el periodo que transcurre entre el estallido de las crisis y los ocho meses posteriores. Como conclusión, todas las comunidades autónomas se comportaron mejor en las dos variables analizadas durante la pandemia de Covid que durante la crisis de 2008. Las únicas dos excepciones podrían ser Cataluña en cuanto al precio y Canarias en cuanto a las transacciones, ya que, aunque salieron mejor paradas durante la crisis sanitaria, tampoco han visto grandes diferencias al compararse con el golpe sufrido hace más de 13 años.

En Cataluña, por ejemplo, los precios cayeron un 3,3% en 2008, mientras que lo han hecho un 2,2% en la última crisis. Son cifras muy cercanas entre sí, que además contrastan con datos como los que arroja Murcia, que en su momento vio hundirse los precios un 16% y que ahora anota pequeñas caídas de solo el 3%. Otras como Baleares, que en su momento depreciaron sus inmuebles un 11%, anotan ahora subidas del 2%.

En el apartado de las transacciones, Canarias vio caídas del 27% en la anterior crisis, mientras que ahora anota descensos del 18%. Baleares, la otra gran damnificada por la caída de la movilidad internacional, ha sufrido descensos del 22% frente al 57% anotado hace 13 años. El resto de las regiones, por su parte, vislumbran grandes diferencias entre las dos recesiones.

La razón que hay tras esta disparidad, explica Félix Lores, economista de BBVA Research, es que “las crisis han sido de diferente naturaleza. Mientras que en la anterior podríamos decir que la vivienda fue en cierto modo la causante, en la del Covid ha sido una afectada más”. Hay, por lo tanto, puntos de partida diferentes. En cuanto a los precios, razona Lores, hoy siguen estando un 20% por debajo del pico anotado en 2008, algo que, junto a los bajos tipos de interés, mantiene la ratio de accesibilidad y el esfuerzo inmobiliario muy por debajo al registrado hace 13 años.

Otra variable a tener en cuenta es la sobreoferta de vivienda nueva. “Mientras que este exceso de oferta hizo que la crisis de 2008 se prolongara y la recuperación fuese lenta, algo que también contuvo la iniciación de vivienda nueva y la actividad inversora, hoy la digestión de la sobreoferta está a punto de digerirse, si no lo ha hecho ya”. A esto hay que añadirle que la demanda contenida de los extranjeros que no han podido viajar a España se recuperará una vez vuelva la movilidad. Por todo ello, Lores espera que el número de operaciones, tanto en 2021 como en 2022, cierre notablemente por encima de las cifras registradas durante el año de la pandemia.

En esta línea, según un análisis publicado el viernes por el Círculo de Empresarios, 15 meses después de estallar la crisis del Covid-19, el mercado de la vivienda ha recuperado su dinamismo, con un volumen de compraventa y de hipotecas que alcanzó en junio los niveles precovid. A pesar del fuerte impacto social y económico de la pandemia, el precio de la vivienda no ha dejado de registrar tasas positivas de crecimiento, aunque en los meses más duros se acentuó la moderación iniciada a mediados de 2018.

En el segundo trimestre del año el precio medio se situó en 2.482 euros el metro cuadrado, un 0,4% más que en el mismo periodo de 2020, mientras que la compraventa aumentó un 31,4% interanual en el primer semestre.

Los empresarios atribuyen el comportamiento de los precios al cambio de preferencias de los consumidores hacia casas de mayor tamaño y alejadas de los centros urbanos, a la escasez temporal de oferta por la parálisis en la actividad constructora, a la política fiscal y monetaria expansiva y al afloramiento de la demanda embalsada. En esa línea, la compraventa se incrementó un 31,4% en el primer semestre, con un peso del 9,8% de la compra por parte de extranjeros, que registraron un 11,8% más de operaciones respecto al primer semestre de 2020.