La vivienda inversa, la mejor solución para monetizar el ahorro
Se transmite la casa y se mantiene su posesión mediante un contrato de alquiler que cubre el resto de la vida del interesado por un precio cierto
En 2035 la población mayor de 65 años supondrá el 26,5% del total en España, según el informe Proyecciones de Población 2020-2070 publicado por el INE. En otras palabras, alrededor de un cuarto de la población serán jubilados. Además, en 2020 y de acuerdo con el mismo organismo, España ha vuelto a registrar un máximo histórico de envejecimiento, del 125,7%. En nuestro país se contabilizan 125 mayores de 64 años por cada 100 menores de 16, el mayor crecimiento de la serie histórica desde 2014. En este contexto, y dado que el futuro del actual sistema de pensiones está en entredicho, muchos jubilados necesitarán, si cabe, más soluciones para obtener ingresos adicionales que complementen su pensión.
Las soluciones más efectivas serán aquellas que ayuden a monetizar el ladrillo, que, de acuerdo con los datos del Banco de España, representa en torno al 80% del ahorro de las familias españolas. El gran número de españoles que poseen una vivienda en propiedad, por encima de la media europea, hace que explorar esta vía se convierta en obligación.
¿Esto implica que tenemos que abandonar nuestra vivienda? La respuesta es NO. Más allá de vender la vivienda y trasladarse a otro lugar, hay una diversidad de soluciones que permiten obtener liquidez sin perder su posesión, evitando así el mal trago de abandonar su casa (muy pocos son los que quieren dejarla, y menos aún para ir a una residencia).
Este tipo de soluciones son habituales en países de nuestro entorno como Reino Unido y Francia, con un valor transaccionado de unos 4.000 millones de euros anuales. Su potencial se refleja en el informe 2020 Global Equity Release Roundtable Survey, elaborado por el European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG) y EY, donde se cita que el mercado se triplicará a nivel global en menos de diez años.
Las alternativas tradicionales las protagonizan la venta de la nuda propiedad manteniendo el uso y disfrute del inmueble, o la solicitud de una hipoteca inversa. Ninguna de ellas ha cuajado. Los motivos son diversos.
En el caso de la nuda propiedad no hay oferta institucional. Los inversores, en su práctica totalidad particulares, suelen tener un ánimo especulativo que no se alinea con los intereses del usufructuario. Además de ello, resulta una opción poco flexible que se ha visto superada por la vivienda inversa (solución a la que me refiero más adelante).
En el caso de la hipoteca inversa, la falta de un marco jurídico adecuado limita la oferta. Así, a día de hoy solo se muestra adecuada cuando las necesidades de liquidez no son muy elevadas. Es de esperar que antes o después su marco regulatorio mejore y con ello la oferta.
Más allá de estas alternativas, han surgido nuevos modelos de monetización del ahorro en vivienda, que en muchos casos se muestran más eficientes, seguros y flexibles que los tradicionales. Por desgracia son desconocidos por la gran mayoría de sus posibles destinatarios.
Fórmulas como la segregación de activos o el coliving de mayores irán ganando adeptos, ya que permiten racionalizar el parque inmobiliario, así como mejorar y alargar el período de permanencia en el hogar. Sin embargo, hoy están faltas de recorrido e inversores institucionales para ser consideradas una alternativa real.
De ahí que centre la atención en la denominada vivienda inversa, que, sin dejar de ser una solución novedosa –se comercializa en España desde hace tres años–, ya representa la solución predilecta para monetizar el ahorro en vivienda, con unas fuertes previsiones de crecimiento en 2021. En nuestro país existen actualmente 9 millones de personas mayores de 65 años, de las cuales el 90% tiene vivienda en propiedad y el 65% tiene ingresos inferiores a 1.300 euros mensuales.
La vivienda inversa consiste en transmitir la vivienda y mantener su posesión mediante un contrato de arrendamiento que cubre el resto de la vida de los interesados por un precio cierto. De este modo, estos percibirán el día de la firma la diferencia entre el precio de venta y el valor estimado de ese arrendamiento, lo que por lo general constituye la mayor oferta económica para complementar la pensión, importe que se puede percibir en forma de capital o como una renta vitalicia.
Pero sus ventajas no acaban ahí. En caso de que los interesados abandonen la vivienda antes de lo estimado, ya sea por un fallecimiento temprano o porque motu proprio desean ir a vivir a otro lugar, la parte no consumida del referido arrendamiento les será reembolsada, siendo el único producto del mercado que ofrece esta flexibilidad (en otros casos, como la venta de la nuda propiedad, el fallecimiento de forma prematura no permite obtener un importe adicional).
Es importante destacar que, con esta solución, en el caso de que el inquilino supere la esperanza de vida, seguirá en la vivienda sin ningún coste añadido (únicamente hará frente a los costes propios del mantenimiento del inmueble, tales como la comunidad o los suministros).
En definitiva, el envejecimiento de nuestra sociedad hace necesario buscar nuevas soluciones que permitan garantizar una buena jubilación. En ese contexto la vivienda inversa representa una solución para obtener el mayor importe posible sin abandonar el hogar, de una forma segura, eficiente y flexible, y es la única alternativa que conjuga seguridad jurídica y oferta institucional, requisitos imprescindibles para que los mayores puedan utilizar de forma segura su vivienda para complementar su pensión.
Luis de Ulibarri es socio fundador y vicepresidente de Almagro Capital