El ‘build to rent’ alza el vuelo en España
La administración debe flexibilizar la normativa del suelo para adaptarla a la necesidad de vivienda de alquiler
El sector inmobiliario debe ir de la mano de las necesidades de la población. España, sin duda, ha cambiado mucho en las últimas décadas. Las costumbres de los españoles, así como su estilo de vida, han sufrido una auténtica revolución en los últimos 20 años, especialmente después de mantenerse estable durante siglos. El abanico de los modelos de convivencia se ha extendido, llegando más allá de lo que se podía imaginar hace apenas medio siglo, cuando el único modelo de familia que se concebía era el tradicional.
En este momento, cada hogar es un mundo con una estructura distinta y necesidades diferentes. Personas solteras o separadas que viven solas, parejas jóvenes sin hijos o personas que optan por compartir piso son algunos de los modelos que vemos actualmente. Esto, además, se combina con momentos vitales diferentes, puesto que una persona que vive sola puede ser un joven profesional que acaba de llegar a la ciudad o un ejecutivo con experiencia y una historia muy arraigada en la localidad. Ante esta situación, vemos cómo cambian los modelos de consumo, y la vivienda no puede ser menos.
Todo ello nos ha llevado a replantearnos el modelo de vivienda necesario en nuestro país y cómo poder resolver la escasez de oferta que existe, adaptándonos a las necesidades actuales y futuras de la población, además de a las dificultades para conseguir financiación para comprar una vivienda.
Sin duda, una de las principales soluciones a esta situación ha sido el alquiler. Aunque es un modelo que culturalmente en España nunca ha estado muy extendido, en los últimos años el porcentaje de los españoles que viven en régimen de alquiler se ha incrementado hasta sobrepasar el 17%. Sin embargo, la situación de los países de nuestro entorno nos dice que este porcentaje se puede incrementar todavía más, puesto que en Alemania, Francia y otros países europeos la cultura sobre este modo de vivienda es bastante distinta al modelo español y este porcentaje se sitúa en torno al 28%.
Ante la perspectiva de querer alcanzar un porcentaje similar de vivienda en alquiler nos encontramos con que España tiene un déficit de un millón de viviendas, dentro de un mercado en el que se producen, en total para alquiler y compra, unas 80.000 al año. Además, el porcentaje de esa cifra total que se dedica al alquiler es muy reducido, de apenas el 18%, mientras que, por ejemplo, en la década de los cincuenta podía llegar a alcanzar el 50%.
Todas estas cifras son las que han atraído a inversores a España, dándose cuenta del potencial de crecimiento que tiene el alquiler en nuestro país, las nuevas necesidades de una sociedad más móvil, flexible y tecnológica y la capacidad de desarrollo que tienen las promotoras de nuestro país, que no hace sino aumentar. Ante esta perspectiva, sin duda el build to rent se alza como una solución perfecta para todos los actores involucrados.
El crecimiento de este modelo de negocio es una realidad, tanto en volumen como en extensión, saliendo de las principales ciudades de España, como Madrid y Barcelona, para llegar a otras plazas como Valencia, Sevilla, Málaga o Zaragoza entre otras.
Además, la escalabilidad de este modelo de negocio en nuestro país es inmensa. Actualmente solo unas 110.000 viviendas están en manos de gestores profesionalizados de alquiler, es decir, solo un 4% del total del parque nacional. En un mercado que reclama profesionalización y un incremento de oferta, las promotoras ya han comenzado a trabajar, bien de forma independiente o bien con fondos que posteriormente gestionarán el activo, para incrementar esta cifra y facilitar el acceso al alquiler a unos clientes que, por primera vez, son los que están impulsando al sector a buscar nuevas soluciones y nuevos productos.
Algunos ejemplos de estas soluciones son los coliving para gente joven, con múltiples espacios comunes para socializar; los especializados en el colectivo sénior, que será clave en el futuro de este sector; modelos mixtos, combinando los dos anteriores; o incluso edificios destinados exclusivamente al alquiler vacacional.
Sin embargo, el crecimiento de este segmento del sector inmobiliario está limitado por un factor: el suelo. El modelo de build to rent y el tradicional build to sell compiten por una misma materia prima muy limitada por las normativas urbanísticas.
Aunque la tendencia del alquiler es imparable, la cultura española sigue impulsando hacia la compra y eso podría suponer una limitación significativa de la capacidad de desarrollo de proyectos build to rent. Esto, además, es especialmente relevante en los mercados que, a priori, son más atractivos y están más saneados, puesto que la oferta es reducida y existe una alta demanda. En este sentido, es necesario que la administración flexibilice su normativa y la adapte a la situación actual, dando respuesta a la demanda social e impulsando un negocio que podría ser la punta de lanza de la recuperación económica y convertir España en una potencia a nivel europeo.
Por tanto, el mercado se encuentra en un momento único. Una oportunidad irrepetible para potenciar el mercado del alquiler a través del build to rent. Contamos con todos los elementos para lograrlo: una población interesada y necesitada de este tipo de viviendas, un altísimo interés inversor, capacidad y potencial de crecimiento de las compañías promotoras y una situación económica que requiere nuevos estímulos para la reactivación.
Con todo ello, el build to rent se encuentra en la rampa de despegue para convertirse en una referencia no solo del sector inmobiliario, sino de la economía española y de la inversión europea.
Luis Martín Guirado es director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt