La profesionalización del alquiler crece un 30% en pleno auge de la tasa de morosidad

La tasa de impagos cerró febrero en el 7,3%, seis puntos más que hace un año

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Una oferta al alza de las viviendas en alquiler y, a la vez, un mayor recelo por parte de los propietarios a la hora de seleccionar a sus inquilinos ante una tasa de morosidad que no para de crecer como consecuencia de la crisis del Covid-19 y que ya supera el 7%. Es la mezcla perfecta que ha provocado que las empresas que profesionalizan la gestión de los arrendamientos hayan crecido entre un 20% y un 30% en España a lo largo del último ejercicio, según los datos que ofrecen algunas de las más conocidas del país como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) o Alquiler Seguro.

“La demanda de alquileres es cada vez más alta, porque la compra se ha vuelto más complicada. Sin embargo, los propietarios no las tienen todas consigo, ya que ha crecido mucho el riesgo de impagos”, resume José Ramón Zurdo, consejero delegado de la Agencia Negociadora del Alquiler. “Ha crecido la oferta de inmuebles de pisos tras el trasvase del alquiler turístico al residencial y se está produciendo una bajada paulatina de las rentas, pero el riesgo para los propietarios es mayor por la situación económica de los inquilinos y porque sus perspectivas son malas”, recalca el consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza. “Por eso estamos creciendo en torno a un 30% respecto a un año basal”.

A esta situación se le añade que cada vez se encuentra más cerca el fin del estado de alarma, el próximo 9 de mayo, una fecha en la que previsiblemente vencerá la protección sobre los inquilinos asociada al Covid y terminarán tanto el paraguas antidesahucios actual como la prórroga automática de los contratos de alquiler, abriendo la puerta a que algunos caseros quieran cambiar de inquilino “y contratar servicios como el nuestro ante el riesgo creciente de impagos”, afirma Carroza.

Este tipo de empresas, como explican sus propios portavoces, “profesionalizan” todo lo que rodea a la gestión de los alquileres, desde la selección del arrendatario hasta el cobro, pasando por la gestión de los casos en los que el inquilino deja de pagar regularmente, una realidad que, según los datos del Fichero de Inquilinos Morosos, va a más.

Según la información que ofrece este registro, a cierre del pasado mes de febrero –últimos datos disponibles– las incidencias de impagos se quedaron en el 7,3%, seis puntos porcentuales más que las registradas justo un año antes, en el preludio de la crisis sanitaria que estallaría en marzo. Estas cifras, sostiene Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del Fichero de Inquilinos Morosos, hay que tomarlas con cierta cautela, ya que no se tratan solo de datos de morosidad, sino de incidencias de impago en general. Es decir, “pueden deberse a un caso de morosidad o un retraso puntual en el pago de las rentas”.

Con todo, añade, la tendencia parece ir a más, y a tenor del aumento del paro, las 800.000 personas que siguen estando sujetas a un ERTE, según los últimos datos, y la ralentización de la recuperación, “todo hace pensar que en el corto plazo esta tasa seguirá aumentando”, sin poder concretarse hasta qué cotas llegará a elevarse, añade.

Funcionamiento

El miedo de los caseros a estos impago es lo que nutre a las agencias que gestionan el alquiler, y que cobran por sus servicios en torno al 6,25% de las rentas . Así, las dos empresas especializadas garantizan a los propietarios que las rentas llegan a primeros de mes, asumiendo los impagos en el caso de que haya demora o de que, por la razón que sea, el inquilino no pueda seguir abonando el dinero. Si el contratiempo se soluciona en pocas semanas porque el inquilino “quiere pagar pero no puede”, explica Carroza, el contrato sigue vigente y entran a funcionar algunas ayudas o moratorias con el objetivo de conservar a un arrendatario que “tiene voluntad de pagar”. A efectos de rendimiento, añade Zurdo, “lo más rentable es que el inquilino se quede el mayor tiempo posible”.

Si la insolvencia ya no es coyuntural y se prevé que se extienda en el largo plazo, “y siempre que exista esa voluntad de pago”, cuenta Carroza, “damos al inquilino una alternativa habitacional más asequible”. Por ejemplo, buscando un inmueble de la misma tipología en un barrio con las rentas más baratas, o una vivienda en la misma zona que tenga menos habitaciones y un precio más reducido.

Este método, asegura Carroza, permite mantener la morosidad en el 0,0%. Zurdo, que duda de que sea posible lograr una tasa a nivel cero, explica que en su caso el nivel de morosidad ha pasado del 0,2% precrisis al 0,5% actual, una tasa que percibe como “muy baja”.

Cuando los impagos se deben a otras causas y ya no existe esa “voluntad” de abono es cuando entra a funcionar toda la maquinaria de estas empresas. En el caso de la ANA, si el arrendatario decide no pagar “porque los sindicatos de inquilinos han convocado una huelga o cosas así”, dice Zurdo, inmediatamente iniciamos un proceso de desalojo.

Cribado

El trabajo más importante, sin embargo, es el que se hace antes de firmar los contratos, analizando hasta el milímetro el perfil de los inquilinos interesados en un inmueble. Es aquí cuando se produce un cribado masivo de datos para asegurar la solvencia del candidato y evitar futuros impagos. “Nuestro servicio se basa en hacer una buena selección del inquilino para detectar al que quiere y puede pagar”, apunta Carroza.

Así, las agencias consultan las tasas de morosidad del arrendatario en cuestión con todo tipo de empresas, así como sus ingresos, avales y las tasas de esfuerzo máximas posibles para no dar nunca un inmueble con un sobreprecio o descartar al perfil si la tasa de esfuerzo es inasumible para una vivienda media. La ANA pone este límite en torno al 30% y 35% de las rentas medias por hogar.

También, “además de pedir datos, los interpretamos. De nada sirve que alguien te enseñe una nómina de 2.500 euros mensuales si no sabes si esa persona está pagando un crédito o pasando una pensión que reduce su renta en un tercio”, señala Zurdo.

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