Monetización de la vivienda, una fuente de renta para una jubilación más digna

El ahorro en ladrillo equivale a cuatro veces el PIB, pero apenas supera el 10% en planes y fondos de pensiones y el 15% en productos asegurados equivalentes

Todos los países afrontan el reto de la sostenibilidad y suficiencia de las pensiones en la actualidad. En cada caso, con sistemas de pensiones muy diferentes, resultantes de la combinación de pensiones públicas y pensiones complementarias de empresas o individuales.

En España, la previsión social complementaria, es decir, ahorrar para la jubilación con planes y fondos de pensiones o mediante productos previsionales asegurados, está poco extendida. La población activa alcanza los 22 millones de trabajadores, de los cuales un 16% está en situación de desempleo. La afiliación a la Seguridad Social no llega a los 19 millones de trabajadores (de los cuales 3,3 millones son autónomos) y tiene casi 9 millones de pensionistas por todas las contingencias (más de 5 millones son pensionistas de jubilación). El sistema de pensiones de empresa cuenta con casi 2 millones de partícipes, un 13,9% del total de afiliados al régimen general, mientras que el sistema individual cuenta con 7,5 millones de cuentas de partícipes. En definitiva, la previsión social complementaria presenta una cobertura muy reducida en nuestro país y las prestaciones que proporciona a los trabajadores son muy modestas porque los ahorros acumulados por estos vehículos también lo son. Mientras que las cuantías de las pensiones públicas son escasas e insuficientes para millones de trabajadores y pensionistas.

Sin embargo, la esperanza de vida ha crecido y muchos jubilados, que necesitan el ingreso en una residencia o la atención permanente de cuidadores a domicilio, valoran cada vez más la posibilidad de obtener complementos de rentas de jubilación a partir del valor de sus viviendas, teniendo en cuenta, además, que más del 80% de los hogares constituidos por personas mayores de 65 años poseen la vivienda en la que viven y esta está libre de cargas hipotecarias. En muchos casos se dispone también de más de una vivienda en propiedad.

La vivienda es una forma de ahorro. Tan popular en España que la mitad de los hogares con personas de menos de 45 años posee una o más viviendas y, cuando el sustentador principal tiene más de 65 años, esta ratio es superior al 80%. Por tanto, el español ahorra. Al menos en forma de ladrillos y cemento.

Es patente que somos un país de ahorro inmobiliario, en el que el activo inmobiliario acumulado alcanza un valor equivalente a cuatro veces el PIB. Y que, frente al escaso ahorro previsional, que apenas supera el 10% del PIB si nos referimos a Fondos de Pensiones y quizá el 15% del PIB si hablamos de productos asegurados equivalentes, la vivienda puede ser una fuente muy importante de rentas complementarias de jubilación.

La monetización previsional del activo inmobiliario es, justamente, el proceso que permite, al menor coste, extraer valor de un activo inmobiliario para transformarlo en flujos de renta y/o servicios temporales o vitalicios durante la jubilación.

Pueden visualizarse inmediatamente dos extremos casi puros de la amplia gama de productos previsionales que se derivan de una operación de monetización previsional: la venta del pleno dominio de una vivienda para la adquisición de una renta vitalicia instantánea pura (sin contraseguro ni reversión) y el alquiler de una vivienda para financiar, junto a la pensión, la estancia en una residencia de mayores. Dos alternativas sobre las que caben muchas variantes y combinaciones.

En el caso de la primera, la venta del pleno dominio de la vivienda es una operación ordinaria de compraventa inmobiliaria. El titular se desprende de su activo a cambio de su pleno valor de mercado con el que inmediatamente adquiere una Renta Vitalicia, con o sin reversión (a la pareja superviviente) o contraseguro (rescate de principal).

En el extremo opuesto estaría la cesión del derecho de alquiler, garantizado o asegurado. En esta modalidad, el titular de la vivienda recibe el producto del alquiler neto de costes de gestión y lo aplica al pago de una plaza residencial con o sin cuidados de larga duración. En ella, el propietario no se desprende del inmueble, pero puede requerirse la instrumentación de un préstamo complementario vitalicio (usando como garantía una prolongación del periodo de cesión del alquiler) y los herederos deben asegurar la cesión del alquiler por el tiempo necesario para el reembolso de dicho préstamo y sus intereses.

Por tanto, la monetización es un proceso que puede adoptar muchas variantes. No es necesario desprenderse de la propiedad de la vivienda y esta puede alquilarse o usarse como garantía de préstamos complementarios. Mucho más allá de una operación inmobiliaria básica, la monetización es un concepto que representa un proceso integral de aplicación del valor de un activo a las necesidades de sus propietarios a lo largo de su jubilación o, especialmente, en los años más complicados de este periodo vital.

Las personas ricas de patrimonio, pero “pobres” de renta, son los beneficiarios naturales de este tipo de operaciones, que, en este sentido, adquieren una clara dimensión social. Sin embargo, la visión que se ha establecido en el mercado de la monetización de que los inmuebles sobre los que se monten estas operaciones deben ser de alto valor y estar bien localizados (premium), es antitética con la función social que este mercado debería cumplir, visto el reto previsional de las clases medias. Quizás ahí, radica una de las explicaciones más contundentes de por qué este mercado no acaba de despegar.

Un lema que movilizase a la sociedad española debería ser hoy: ningún trabajador sin un complemento de renta de jubilación digno. Durante décadas, la posesión de la vivienda ha sido el sueño y el milagro de las clases medias y populares españolas. Hoy, el mejor servicio que muchas de esas viviendas adquiridas con enormes esfuerzos pueden prestar a sus propietarios es rendir todo su valor en la etapa de la vida en la que las consecuencias de la limitación de recursos pueden ser más graves.

José A. Herce/ José Antonio Puertas son Doctor en economía, socio fundador de LoRIS y miembro del Foro de Expertos del Instituto Santalucía/ Actuario y socio fundador de LoRIS.