Las regulaciones autonómicas permiten a varias regiones seguir a Baleares y expropiar vivienda

País Vasco y Navarra también pueden hacerlo temporalmente, mientras que Comunidad Valenciana puede en caso de desahucio hipotecario

El Gobierno de Baleares inició esta semana el trámite para expropiar el uso de 56 viviendas de grandes propietarios para dedicarlas al alquiler asequible durante siete años, con unas rentas que no podrán superar el 30% de los ingresos de los nuevos inquilinos. Este movimiento, con un coste de 1,8 millones de euros, queda pendiente de la reacción de los bancos y sociedades inmobiliarias propietarios, que pueden recurrir la decisión del Govern. Pero también sienta un precedente para que, en un contexto de crisis habitacional, el resto de regiones que permiten la expropiación forzosa en sus legislaciones autonómicas sigan los pasos del Ejecutivo socialista de Francina Armengol.

En España, además de Baleares, País Vasco y Navarra contemplan esta figura, siempre para viviendas vacías de grandes tenedores, según los datos actualizados por el Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda, Gestha. La Comunidad Valenciana, además, permite la expropiación forzosa del usufructo de viviendas en ejecución hipotecaria, siempre en procedimientos de desahucio instados por bancos, sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y por un plazo máximo de tres años. Aragón, por su parte, estudia si aplicar o no esta fórmula en su futura ley regional de vivienda.

La mayoría de las autonomías, no obstante, suelen decantarse por otro tipo de medidas incentivadoras o sancionadoras antes de llegar a las más intrusivas, como puede ser la expropiación temporal. Es el caso de Cataluña, que multa con hasta 900.000 euros en los casos más graves; de Canarias, Comunidad Valenciana y Navarra, con penas de hasta 300.000 euros, o de Aragón, con sanciones de hasta el 3% del valor catastral del inmueble. La mayoría de estas regiones también cuentan con fórmulas para poder colaborar con el sector privado a fin de ofrecer a los inquilinos rentas más baratas.

Además, para recurrir a la expropiación tienen que darse ciertos requisitos. Los inmuebles deben ser, en la mayoría de los casos, de grandes propietarios, y han de llevar vacíos entre seis meses consecutivos y dos años en función de cada comunidad. 

Con todo, en opinión del secretario general de Gestha, José María Mollinedo, “los incentivos para que se desarrollen unas políticas concretas no siempre son suficientes, y a veces hay que optar por medidas intrusivas”. Es algo que se ve, añade, con las normas de tráfico, la administración tributaria o la vivienda. “Puede haber medidas incentivadoras, como una gestión pública de los arrendamientos para asegurar las rentas al propietario, pero si estas no funcionan es cuando hay que accionar las medidas más intrusivas”, defiende Mollinedo.

Es esto lo que ha sucedido en el caso balear, según explica a este diario el director general de Vivienda y Arquitectura del Govern, Eduardo Rosby. “En la expropiación hay un planteamiento fáctico e ideológico”, esgrime. En un contexto de precios al alza, de aumento de la población y de “una competencia entre el alquiler turístico y residencial”, el Govern se ha encontrado con una situación “insostenible para muchas familias que no pueden pagar las rentas”. Esto, en la parte de los hechos, añade Rosby. En el panorama ideológico, “defendemos que la propiedad es un derecho que está en pie de igualdad con otros como el de la vivienda, y lo que hacemos es balancearlos”. Así, el Govern exige a los grandes propietarios que “garanticen” la función social de la vivienda.

Para ello, Baleares cuenta con “el derecho al tanteo y retracto” para adquirir por el mismo precio los inmuebles que iban a comprar los grandes tenedores. También obliga a estos propietarios a ofrecer alquiler social antes de ordenar el desahucio e intenta llegar a acuerdos para engordar el parque de arrendamiento asequible. “La expropiación es el último recurso, y antes se mantuvo contacto con los grandes tenedores para llegar a acuerdos, pero no tuvieron interés”, añade Rosby.

El Gobierno central, contra la expropiación

La expropiación a grandes tenedores parte de una regulación autonómica “que respetamos”, pero la futura Ley de Vivienda en la que trabaja el Gobierno central “no va en esa línea”, explican a este diario fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que se encuentra negociando con la Secretaría de Estado de Agenda 2030 el borrador de la norma en medio de grandes divergencias a costa de la limitación de precios, entre otros puntos como los desahucios o las obligaciones para los grandes tenedores.

En esta línea, el Gobierno de Baleares, prosigue el director general de Vivienda, rompe una lanza a favor de la limitación de precios. “A corto plazo sí podría ser una solución temporal para muchas familias, porque hay casos abusivos en los que vemos incrementos superiores al 100% en la renovación de los contratos. Es algo inasumible”, apunta Rosby, que recuerda que se valoró en su momento la posibilidad de entrar en la limitación de precios a través de una regulación autonómica, “pero no pudimos porque las competencias en esta materia son muy claras”.

Esta posición, añade, ha sido trasladada al Ministerio, y podría ser una de las vías “a tener en cuenta”, sugiere. “Hay que tener claro que no hay una respuesta única para un mercado que depende de tantos factores. Hay que probar y combinar diferentes palancas”.

El precio de la vivienda, al menos en el caso balear, ha tenido un comportamiento que, “según cómo se mire”, es positivo o negativo. “Bueno para propietarios e inversores y malo para las familias que tienen que alquilar”, resume. Por eso, Rosby defiende los mecanismos de los que se ha provisto el Govern, como los regímenes sancionadores propios o el derecho de tanteo y retracto sobre grandes propietarios, “que nos permite un control del mercado más rápido y más transparente”. En base a esta fórmula, las administraciones logran un derecho preferente a la hora de quedarse con las viviendas que salgan a la venta siempre que abonen el mismo precio acordado entre el vendedor y el potencial comprador, que generalmente suele ser un gran tenedor de vivienda.

Además de la limitación de los precios, Rosby sugiere otras medidas a tener en cuenta en la futura Ley de Vivienda, como que la LAU, que regula los contratos de vivienda habitual, tenga un régimen sancionador propio, “de forma que en caso de problemas en la redacción o interpretación de un contrato el camino no siempre sea el de los juzgados. Muchas familias no tienen recursos para acudir a esa vía”, explica. En este sentido, Rosby propone un control administrativo de los contratos de vivienda habitual para que la competencia sancionadora recaiga en las administraciones.

Ataque a la propiedad

A nivel nacional, y más aún en plenas negociaciones por la Ley de Vivienda, el caso balear ha alertado al sector. La asociación de propietarios Asval denuncia un “ataque al derecho a la propiedad” de una medida “contraria a la seguridad jurídica” que carga sobre los propietarios una responsabilidad pública. Este tipo de medidas, apunta Asval, generan mucho ruido pero no son efectivas ya que acaban provocando una reducción de la oferta de vivienda disponible debido a la inseguridad jurídica que generan, lo que a medio y largo plazo perjudica al acceso a un hogar a las familias vulnerables, el colectivo al que se pretende proteger.

El portavoz del PP, José Luis Martínez-Almeida, consideró por su parte que la medida es algo “profundamente equivocado” y “un mensaje malo para el futuro”. "Exprópiese! Sánchez e Iglesias ya tienen su laboratorio de ensayo socios antes de sacar su Ley de Vivienda. Su fracaso en una política pública de vivienda no puede suplirse atacando la propiedad privada. A más inseguridad jurídica, menos inversión", añadió la portavoz en el Congreso, Cuca Gamarra.

Por su parte, Ciudadanos presentó ayer en el Congreso de los Diputados una pregunta por escrito al Gobierno para que dé explicaciones sobre la "expropiación de viviendas" en Baleares y su eventual implementación a nivel nacional en la futura Ley de Vivienda. El partido naranja quiere conocer si el Ejecutivo tiene pensado articular una medida similar de "expropiación" en la futura norma estatal y si ha tenido en cuenta las opiniones de los expertos del sector inmobiliario en dicha ley.