El sector inmobiliario sufre los estragos del Covid y de la regulación
La inversión internacional se contrae un 37,4% en el primer semestre
Las socimis comenzaron a eclosionar en España en 2013 y desde entonces han vivido un desarrollo sin precedentes que ha convertido al país en el segundo del mundo con más vehículos de este tipo por detrás de Estados Unidos. En total, en los últimos años, se han incorporado 90 socimis al BME Growth, de las que 77 siguen cotizando. Este dato supone que más del 45% de las existentes en Europa estén en España. Lo cierto es que se trata de un mercado dominado por compañías de pequeño tamaño. Francia tiene casi dos tercios menos de socimis, pero su capitalización duplica la de las españolas, según un informe de JLL y BME.
En estos años estas sociedades han vivido una profunda evolución. Desde Renta 4 destacan tres cambios. El primero, la evolución de sus carteras de activos. Las primeras socimis estaban compuestas por un mix de diferentes perfiles, mientras que ahora están especializadas en uno concreto. El segundo, la diferenciación de las propuestas, desde las que basan su atractivo en el desarrollo de un suelo y el posterior arrendamiento de viviendas hasta otras basadas en las compras con descuento. Por último, el creciente interés de los inversores por estos vehículos.
Durante los últimos años, y dentro de este interés, desde Renta 4 resaltan el de los inversores extranjeros. Un interés que desde el banco consideran que continuará. “Creemos que España sigue siendo un país atractivo para la inversión inmobiliaria y que esta figura seguirá contribuyendo a atraer a inversores extranjeros a nuestro país”. En la actualidad hay más de 20 socimis cotizadas en BME Growth participadas mayoritariamente por grandes fondos de inversión extranjeros. Ello contribuirá a que en 2021, según la entidad, se vea un número de incorporaciones muy parecido al de este año –en 2020 se integraron seis–.
Afectan la fiscalidad de las socimis y la normativa del alquiler
Retroceso
Lo cierto es que el Consejo General del Notariado refleja un descenso medio del 37,4% interanual en la compraventa de vivienda por parte de compradores extranjeros en el primer semestre de 2020, y registra un nuevo retroceso tras el ligero aumento contabilizado en el segundo semestre de 2019. Aun así, los expertos del Instituto de Valoraciones consideran que, a medio-largo plazo, se podría esperar que España siga atrayendo el interés de los extranjeros. No obstante, y de cara al mercado del alquiler, desde el instituto advierten de que habrá que tener en cuenta las posibles regulaciones que puedan entrar en vigor, sin olvidar, en el caso concreto de las socimis, su castigo fiscal del 15%.
La pandemia y la liquidez existente ofrecen oportunidades
en activos trofeo
En cuanto al precio, desde Edmond de Rothschild, aunque prevén que el crecimiento del valor de la vivienda se ralentice en todos los países, consideran que la peor parte se la llevará España. Según un informe de Moody’s, con motivo del Brexit, España, Italia y Reino Unido conforman el top 3 de los países europeos donde el valor de la vivienda tocará precios más bajos este año. En el caso concreto de España, la firma estadounidense prevé que el sector sufra una caída de casi el 5%. La razón: la sangría de la inversión extranjera, pero también la relación de causa y efecto entre el desplome del PIB español –que con un 9% está entre los más graves de la eurozona– y la caída del precio en la vivienda.
Por este mismo motivo, desde DWS prevén que, a corto plazo, los rendimientos del sector inmobiliario serán negativos, aunque esperan un retorno del beneficio más positivo a lo largo del año.
La previsión del desplome del PIB influye en la caída de los precios de la vivienda
Los mayores rendimientos los pronostican en el residencial y la logística, ya que la fuerte demanda de los inversores en estos sectores y la caída de la tasa libre de riesgo deberían permitir que las rentabilidades disminuyeran aún más. Asimismo, esperan que la actividad residencial se beneficie de la combinación de una creciente demanda a medida que disminuye la proporción de viviendas en propiedad, el crecimiento de los alquileres y el aumento de la demanda de los inversores.
La pandemia, al igual que otros momentos convulsos, ha traído, según Borja de la Quintana, responsable de real estate de A&G Banca Privada, oportunidades interesantes que, gracias a la liquidez existente, muchos inversores, privados e institucionales, están sabiendo aprovechar. “Muchas de estas operaciones son fruto de la situación actual, permitiendo que activos trofeo que en condiciones normales nunca hubieran salido al mercado ahora generen una ventana de oportunidad para entrar”, afirma De la Quintana.
Oportunidades
Logístico. Es el sector que mejor se ha comportado en 2020, al igual que en los últimos tres años. Desde AIGA ven una gran oportunidad en activos de calidad, con inquilinos solventes y contratos largoplacistas, pero ubicados en ciudades secundarias.
Hotelero. El sufrimiento del turismo está dando lugar a compra de activos trofeo en formato sale & leaseback. “El propietario histórico se ve obligado a desprenderse del ladrillo y, a cambio, firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con condiciones muy interesantes”, dicen.
Comercial. Están surgiendo muchas oportunidades de adquirir locales extraordinariamente ubicados a rentabilidades superiores a las que el segmento venía ofreciendo.
