Jaime Pascual Sanchiz (Savills): “Veremos una reactivación general en el segundo semestre de 2021”

Avanza que la inversión en el inmobiliario caerá entre un 10% y un 20% este año “No se puede dejar pasar la oportunidad de crear un parque de vivienda asequible en alquiler”, opina, y solicita la colaboración público-privada

Manuel Casamayón

Es uno de los grandes referentes del sector inmobiliario en España. De padre español y madre cubana, Jaime Pascual Sanchiz (Madrid,1971) es desde octubre de 2018 consejero delegado de Savills Aguirre Newman, una de las mayores consultoras del sector, con 500 empleados en España. Procedente de Aguirre Newman, ha liderado la integración de la firma española tras la compra por parte de Savills y en su reciente liderazgo le ha tocado enfrentarse a la crisis generada por la pandemia de Covid.

R. ¿Cómo ve el futuro tras este complejo año?

R. El año que viene veremos dos velocidades. Una en el primer y segundo trimestre en la que vamos a seguir percibiendo que el mercado camina en diferentes velocidades por sectores. En el segundo semestre de 2021 veremos una reactivación general. Lo que no me cabe duda de que hay tal cantidad de dinero en el sector que permite que siga funcionando a una actividad frenética. A pesar de todo lo que nos ha pasado en la pandemia, el mercado no ha estado muerto y ha habido mucha actividad.

R. Pero la inversión ha caído. ¿Qué previsión tiene de cierre de año?

R. La inversión va a caer entre el 10% y el 20%. En oficinas, el sector todavía tiene un pipeline de 600 millones para cerrar este mes, lo que será un vuelco importante a las cifras. Es todavía precipitado, pero no es lo mismo que caiga un 10% teniendo en cuenta que hemos tenido tres meses de cierre. En logístico vamos a hacer el año récord en inversión porque es el ganador de los activos inmobiliarios de la pandemia. El residencial en alquiler, en el que tenemos menos comparables, está absolutamente efervescente. En hoteles no vemos ninguna actividad porque vive un momento muy delicado. Y oficinas, que es el activo de más peso, con el 30% a 35% del total, también ha tenido cierta ralentización. En centros comerciales, que es el que más había venido sufriendo en los últimos años, vamos a hacer un récord de facturación. El año pasado se cerraron 830 millones en transacciones. Este año vamos a más que doblarlo, con 1.700 millones. Es verdad que mucho se debe a las carteras de supermercados y también por varios centros comerciales grandes de Intu.

R. ¿Qué ocurre con los locales comerciales?

R. Hay también diferentes velocidades. En las operaciones grandes, los vendedores están en modo de esperar y ver. Pero seguimos viendo mucha inversión de tipo medio. Sobre todo porque el activo inmobiliario es el activo de referencia para los inversores. Hay una cantidad de dinero brutal por la emisión que se ha hecho de dinero y ha habido mucha traslación de grandes inversores, fondos de pensiones o compañías de seguros, que se han ido a comprar inmobiliario aumentando sus carteras. Por otro lado, no había tanto apalancamiento como en 2008 y la gente no está tan necesitada de vender, por lo que durante una fase amplia veremos que no va a haber tantas operaciones oportunísticas de gente necesitada de vender. Y el diferencial con el dato de referencia, que es el bono a 10 años, está en máximos históricos. Los inversores ven en el mercado inmobiliario un activo muy atractivo.

El activo inmobiliario es el activo de referencia para los inversores. Hay una cantidad de dinero brutal

R. ¿Cuánto dinero en cartera tienen los inversores para destinar a España?

R. Hicimos un cálculo y estamos entre 35.000 y 40.000 millones de fondos institucionales que querían invertir en el sector en España, sin contar pequeños inversores. Es una suma de cuánto dinero han levantado esos fondos y cuánto quieren invertir en el sur de Europa y especialmente para España.

R. ¿Cómo ven los inversores internacionales el mercado español?

R. El 80% de los clientes que han comprado con nosotros oficinas son internacionales. El año pasado eran un 70%. El sector español sigue siendo muy atractivo, a pesar de que hay cosas que debemos mejorar. Lo primero es que tenemos que convertirnos en un país predecible. Eso se traduce sobre todo en un marco estable de legislación y más homogéneo incluso a nivel de comunidades, que tenemos bastante desbarajuste. Y debemos poner el sistema público a hablarse con el privado para generar muchísima interacción público-privada. Especialmente en la vivienda en alquilar, que es un tema socialmente sensible y al que hay que prestar especial atención.

R. ¿Cómo hay que frenar la escalada de precios en la vivienda en alquiler?

R. La receta es clarísima. Hay que dar oferta y sobre todo oferta asequible. El gran problema que tenemos en las ciudades es que no hay oferta asequible. Ahí la Administración tiene que tomar cartas en el asunto. Probablemente esa vivienda tiene que venir de la relación público-privada. Hay estudios que indican que hay un déficit de dos millones de viviendas en alquiler en España. Es muy importante ser conscientes de la cantidad de riqueza que genera poner en carga ese residencial, porque trabajan constructoras, promotoras y se generan más impuestos. No se puede dejar pasar la oportunidad de crear un parque de vivienda asequible en alquiler. Los objetivos del Gobierno están en otro sitio, sobre qué hacer con los fondos europeos y está fenomenal convertirnos en el paradigma de la inteligencia artificial, pero la gente que necesita una vivienda tiene mucha más urgencia.

R. ¿En qué pueden beneficiar esos fondos europeos al sector?

R. Hay bastante actividad que se puede aprovechar, en eficiencia energética, la relación público-privada para el residencial en alquiler, reac­tivar la regeneración urbana, las transformaciones de centros comerciales o la tecnología relacionada con el mundo inmobiliario.

Nadie va a dejar de invertir en España porque esté Podemos en el Gobierno. Estará pendiente de cuál es la evolución

R. Usted habla con los inversores internacionales. Que haya un partido como Podemos en el Ejecutivo, a la izquierda de la socialdemocracia y poco habitual en los Gobiernos europeos, ¿les da miedo?

R. Más que estar o no estar en el Gobierno, es lo que se haga. Un inversor no se asusta por una etiqueta, se asusta por lo que hagan posteriormente y en eso todavía se está escribiendo la historia. Nadie va a dejar de invertir en España porque esté Podemos en el Gobierno, estará pendiente de cuál es la evolución. La volatilidad es mundial, no hay un sitio donde haya estabilidad. Hay en sitios donde los Gobiernos populistas generan más contenido y en otros son más razonables. La historia todavía está por escribir en lo que va a producir este Gobierno, que además ha estado muy condicionado por los primeros meses de la pandemia. Los inversores desde luego van a estar muy atentos.

R. ¿Cómo valora las medidas del Gobierno en regulación del alquiler?

R. Lo que tenga que ser, será, pero tiene que ser predecible, estable y con sentido común. La falta de todo eso, lo que hace es ahuyentar al capital internacional y la ausencia de ese dinero provoca que no haya actividad y no se genere riqueza. Lo que no puedes tener es todo el día una discusión abierta para meter más volatilidad. Hay una tendencia detectada respecto a que en el mundo la gente sigue yéndose a vivir a las ciudades. Hay una presión en la demanda. La limitación de precios en la oferta, lo que hemos visto en otros países es que la gente no invierte en los activos, los deja degradarse.

R. El sector promotor estaba despegando desde 2015, pero parece haberse frenado.

R. Cuando hablas con las cotizadas, todos están bastante tranquilos respecto a su ritmo de ventas. Lo que sí es verdad es que van a ralentizar la puesta en carga de viviendas, con ritmos menos agresivos y más lentos y eso lo que hará es que salga menos oferta y, por tanto, las promotoras están tranquilas. Es una industria que está en construcción, ya que había desaparecido y entre 2020 y 2015 no había nadie. Ahora estábamos empezando a ver compañías nuevas, algunas cotizando, había otras aliadas con capital internacional, también de institucionalizar el sector. Ese es el camino correcto. No estoy preocupado, las compañías están bien gestionadas, han podido refinanciarse a medio y largo plazo. No están como las de antes.

“Las socimis son muy útiles para dar credibilidad al mercado español”

Futuro de las socimis. “Las socimis son empresas muy bien gestionadas, que han hecho muy bien su trabajo y han sido un claro dinamizador del sector. Este tipo de compañías son muy útiles para dar credibilidad al mercado español. No me cabe duda de que tener a las socimis en España es un gran valor y hay que proteger a los grandes valores, porque es un elemento de institucionalización del sector fundamental”.

Cambio fiscal. “No se trata tanto de lo que hago, sino de que está cambiando las reglas de juego, porque lo que genera es volatilidad. No es bueno. Si lo hacen, tiene que existir luego un periodo largo de estabilidad. Lo que ha cambiado de la fiscalidad de las socimis tiene un impacto relativo, por lo que no es un elemento que haga que las socimis dejen de ser atractivas. Me preocupa más el movimiento que el fondo del movimiento. Lo que no hay que hacer es discutir cuáles son las reglas de juego”.

Manuel Casamayón

“Esperamos repetir la facturación que tuvimos el año pasado”

¿Cómo valora la integración de Savills y Aguirre Newman cuando se cumplen tres años?

Tres años después diría que ha sido una integración modelo. Los directores que llevan el negocio, los que están en la trinchera, son exactamente los mismos que los que estaban al inicio. Es la mejor de las noticias porque eso significa que hemos puesto encima de la mesa un proyecto que ha gustado a los equipos. Por arriba sí ha habido alguna salida, sobre todo donde había duplicidades.

¿Ha habido algún plan de contingencia en Savills por la crisis?

No. Lo digo de manera orgullosa. No hemos despedido a nadie, no hemos hecho ningún tipo de ERTE. Nos bajamos el sueldo los directivos entre el 15% y el 25%. Hemos protegido a los equipos. Al final, en una empresa de servicios lo más importante son los equipos, porque si nos descapitalizamos y perdemos el mejor de nuestros activos, dentro de un año vamos a tener un problema.

Un año complejo por la pandemia. ¿Cómo va a afectar a los resultados de Savills en España?

Todavía hay batalla, nos queda un rally de los últimos 15 días del año de mucha actividad. Con un poco de suerte, esperamos repetir la facturación que tuvimos el año pasado. Lo conseguimos por el equilibrio entre el negocio transaccional y no transaccional. Lo transaccional estuvo afectado sobre todo los meses de confinamiento. Este año nos hemos salido en el no transaccional, que es la parte de consultoría, de arquitectura, de ayudar al cliente en el día a día, donde hemos tenido unos resultados espectaculares. En muchas líneas de negocio vamos a hacer los mejores años de la historia. Por ejemplo, en ayudar a las empresas a adecuar los edificios, el property management, la sostenibilidad, las obras que se han hecho en muchos edificios y en nuevas sedes de empresas.

¿Las empresas han tenido recursos para adaptar oficinas?

En nuestro caso sí, porque veníamos con mucha inercia, la mayoría de los proyectos, como el de ING, venía de la pandemia. Aunque ahora hemos ganado Vodafone. Pero todos los que hemos ganado en la última fase es porque cada vez las oficinas van a ser más relevantes para proyectar marca y cultura. Va a haber mucha flexibilidad, pero las empresas van a querer que sus empleados vuelvan a las oficinas, que ocurran cosas en las oficinas. Es un movimiento que va a transformar el sector de las oficinas sin duda ninguna. Lo que no sabemos es si se van a necesitar más metros o menos metros. Estamos en una fase que es difícil proyectar porque, por un lado, ya no se va a trabajar con tanta densidad y va a haber mucha gente que va a trabajar en remoto. Pero por otro lado van a necesitar espacios de mucha más calidad.

Las empresas pueden necesitar menos espacios y eso les supondrá un ahorro.

Tenemos que ser prudentes a la hora de decidir qué va a quedar después de la pandemia. Ahora estamos trabajando desde casa de manera obligada. Puede suponer un ahorro en el arrendamiento. Pero hay que vigilar muy bien si genera suficientes beneficios para todo el entorno. Desde casa no te formas igual, no conoces a la gente de la misma manera, es muy difícil teleinnovar, telea­prender. No sabemos si la productividad se va a ver afectada en el medio y largo plazo.

Y respecto a los centros comerciales, ¿se van a quedar activos en el camino por la pandemia y el empuje del online?

Soy optimista. Va a haber más interés de inversores para el reposicionamiento de los centros, para generar la transformación. Nos hemos dado cuenta de que el modelo de venta online, logística y tiendas están íntimamente relacionados. La pandemia es desde luego una desgracia, pero también es una oportunidad para la transformación. Lo que debería haber es mucha más transformación de activos comerciales en activos de uso mixto o de otra actividad y ahí la legislación urbanística es clave. Tener un modelo de legislación urbanística flexible, adaptado a las ciudades. Las Administraciones tienen que dar un paso adelante y en vez de poner barreras hay que poner trampolines para que las empresas e inversores generen valor. El mercado inmobiliario puede generar muchísima riqueza en el país.