Modificación de contratos por causas excepcionales: la unión no hace la fuerza

La incidencia que la pandemia está teniendo en cada uno de los operadores debe analizarse de manera individual

La situación generada por la COVID-19 está azotando al tejido empresarial, cebándose especialmente con el sector del retail. El cierre temporal al que se han visto obligados los centros comerciales en la primera ola de la pandemia, al que se suma el decretado en algunas comunidades autónomas en la segunda, todo ello unido a la drástica bajada en el consumo, está generando graves dificultades entre los diferentes operadores jurídicos.

Ríos de tinta han corrido sobre la necesaria regulación positiva de la cláusula rebus sic stantibus y su eventual aplicación a las relaciones jurídicas afectadas por la excepcional situación que se ha generado y que persiste. En este escenario tan extraordinario, se han intentado agrupar diferentes colectivos a fin de plantear acciones judiciales conjuntas. Pero ¿es esta una buena solución? La experiencia nos demuestra que la aplicación de esta cláusula exige un análisis pormenorizado de las relaciones jurídicas afectadas, así como de cada contrato.

Si bien en el sector del retail coexisten centros comerciales, arrendadores y arrendatarios, franquiciadores y franquiciados, y que los contratos en muchos casos comparten y presentan similitudes, lo cierto es que su tratamiento conjunto o en plataformas podría no ser la mejor opción. Así, la incidencia que la pandemia está teniendo en cada uno de los operadores debe analizarse de manera individual, atendiendo a las especificidades de cada contrato.

Al inicio de la pandemia muchos operadores optaron por renegociar sus contratos, con la suspensión, bonificación y/o aplazamiento de sus rentas, confiando en una pronta mejoría de la situación. Sin embargo, con la segunda ola y el nuevo cierre impuesto a algunos centros comerciales, la preocupación se centra ahora en renegociar el peso de la renta fija y variable a fin de reducir unas tasas de esfuerzo en muchos casos inasumibles en este momento, e intentar dar cobertura a un futuro incierto, analizando otras fórmulas alternativas.

Hay que decir a este respecto, que no es lo mismo la fuerza negociadora de las grandes marcas que la de pequeñas y medianas empresas. Y, de hecho, también entre los contratos de los operadores de menor dimensión existen notables diferencias en las rentas, plazos y garantías que reflejan.

Por ello, solo un análisis individual de cada contrato y de las condiciones pactadas en el mismo, y de cómo la pandemia le está afectando, permitirá plantear un escenario de negociación adecuado y justificado al caso concreto. Si finalmente la negociación no alcanza el objetivo pretendido, la vía judicial, última ratio, debe diseñarse para que tenga la mayor garantía de éxito, aún a sabiendas de que la última palabra depende de un tercero.

Como ha reiterado el Tribunal Supremo, el presupuesto de hecho para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus estriba en que, fuera de lo pactado, y sin culpa de las partes, las circunstancias que dotaron de sentido a la base económica y finalidad del contrato han cambiado de forma sobrevenida; y este cambio causa un desequilibrio de las contraprestaciones, con excesiva onerosidad para una de las partes. Por ello, debe examinarse la base económica de cada contrato -renta, plazos, garantías y otros pactos-, analizando el supuesto de forma individualizada para intentar conseguir el resultado óptimo. Esa es la razón por la que las resoluciones judiciales que se están conociendo de casos nacidos en plena pandemia, a las que ya se está aplicando la rebus sic stantibus, los analizan y enjuician de forma concreta, lejos de acciones conjuntas.

En definitiva, lo primero que se debería intentar es alcanzar el acuerdo entre las partes, bajo la premisa del mutuo entendimiento y del mutuo enriquecimiento, pues cada cual hace su negocio con la esperanza de que este le reporte beneficios. Las partes deben recordar que solo el negocio que permita obtener beneficios a ambas partes podrá mantenerse. Y si, finalmente, el acuerdo amistoso no llega, un análisis individual de cada contrato determinará qué estrategia procesal se debe implementar con el fin de intentar garantizar el éxito de la acción judicial que se pretenda. En estos casos y en las actuales circunstancias, la unión podría no conllevar a la fuerza, sino todo lo contrario.

Esther Domínguez, abogada especialista en Derecho procesal en Marimón Abogados.