¿Qué alternativas hay para deshacerse de las hipotecas con IRPH?

Tras el fallo del Tribunal Supremo, que aprecia falta de transparencia pero no abusividad, con la subrogación es posible mejorar las condiciones del préstamo

Tras el fallo del Tribunal Supremo, que admite la dudosa transparencia de las hipotecas referenciadas al índice IRPH pero no lo considera abusivo, los consumidores no tienen claro si pueden reclamar, a falta de conocer al detalle la sentencia. Aún sin conclusiones definitivas y con muchas dudas en el aire, la alternativa de la subrogación -cambio de la hipoteca a otra entidad- cobra fuerza. Consiste en transferir el préstamo hipotecario a otro banco para mejorar las condiciones, como por ejemplo el tipo de interés. De este modo, es posible sustituir el IRPH por el euríbor.

El Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un índice avalado por el Banco de España y que tiene un funcionamiento similar al euríbor. La diferencia es que el IRPH se establece con el tipo medio al que las entidades colocaban sus hipotecas de más de tres años. "De ahí la dudosa fiabilidad del índice una vez se empezaron a inflar los precios de las hipotecas referenciadas al IRPH. Mientras que los hipotecados referenciados a euríbor veían bajar su cuota cada vez más, las hipotecas con IRPH experimentaban lo contrario", sostiene el experto financiero de iAhorro, Antonio Gallardo.

Acualmente, en España hay un millón de hipotecas referenciadas al IRPH. Mientras el IRPH cotiza actualmente en torno al 1,7%, el euríbor, al que están ligadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España, entró en negativo en febrero de 2016 y todavía hoy continúa por debajo del umbral del cero. Es más, el indicador cotiza en mínimos históricos del -0,466% y no se espera que vuelva a positivo en el corto plazo. De hecho, ante los estímulos monetarios del Banco Central Europeo (BCE) para hacer frente a la pandemia del coronavirus, el mercado prevé que el euríbor permanezca en negativo por un tiempo prolongado. El propio sector bancario estima que los tipos negativos podrían prorrogarse una década, hasta al menos 2031.

Es por eso que de los niveles mínimos del euríbor seguirán beneficiándose la mayoría de los hipotecados, mientras que se calcula que los españoles con IRPH han perdido alrededor de unos 25.000 millones de euros, según Asufin. Goldman Sachs eleva esa cifra a 44.000 millones.

"Se espera que los litigios continúen, puesto que la vía europea queda abierta, no obstante, subrogar es una opción muy rentable para lo que no hay que esperar, sobre todo cuando hay margen suficiente para demandar sin perder los derechos, afirma Gallardo, que añade que "no subrogarse ahora a un tipo de interés inferior supone la certidumbre de pagar más frente a la duda de recuperar su dinero si gana una demanda, ya que como ha indicado el Supremo y en espera de que pueda haber nuevas decisiones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, este será analizado caso por caso".

Por su parte, el consejero delegado de Reclama Por Mí, Javier Moyano, opina que, ante la opción de reclamar, por el momento es mejor esperar para leer bien todo el contenido y entender en qué se ha fundamentado el Supremo. A partir de ahí, Moyado insiste en que ya se podrán sacar las conclusiones y se sabrá qué camino hay que tomar.

Otras ventajas de la subrogación son pasar de una hipoteca fija a una variable y reducir los productos vinculados y las comisiones, como por ejemplo la comisión de amortización anticipada o la de novación.

Desde MyInvestor señalan que subrogar la vieja hipoteca a tipos más bajos permite ahorrar en cuota. "Es un buen momento para subrogar hipotecas porque los tipos de interés actuales permiten ofrecer condiciones muy competitivas a tipo fijo y variable. Y es muy probable que no veamos unos precios tan bajos como los actuales en el futuro”, asegura Nuria Rocamora, co-CEO de MyInvestor. Según el neobanco, los clientes se ahorran entre 10.000 y 20.000 euros, e incluso más, en el conjunto de la vida del préstamo, en función del plazo, tipo de interés de partida y capital pendiente de amortizar.

La mayoría de los gastos de subrogación los asume el banco (notaría, registro y gestoría). En general, el cliente solo tiene que pagar la tasación de la vivienda y, si aparece en la escritura, la comisión que le cobre la entidad de la que se va. El coste de la comisión por subrogación puede ser de entre el 0,15% y el 1% sobre el capital pendiente de la hipoteca (dependiendo de cuándo se firmó), apuntan desde el portal financiero HelpMyCash, que asegura que "cada vez hay más bancos interesados en aceptar subrogaciones y que ofrecen unos intereses atractivos. De todos modos, conviene comparar propuestas y hacer números para asegurarse de que el traslado salga a cuenta".

Actualmente, varias entidades ofrecen hipotecas para subrogación, como MyInvestor, Openbank, Banco Santander, Bankia, Kutxabank o ING. Fuentes bancarias aseguran que la subrogación es una oportunidad tanto para los clientes como para los bancos.

Estudiar la nueva oferta

La subrogación hipotecaria es un trámite que se puede llevar a cabo aunque haya abierta una reclamación. Incluso, se puede reclamar después de haber subrogado. Mejorar las condiciones de la hipotecas es la principal finalidad de la subrogación y el ahorro económico depende de varios factores, como el tipo de interés o los productos vinculados. En este sentido, Almudena Velázquez, co-directora legal de Reclamador.es, advierte que “es fundamental que los hipotecados estudien si la oferta de subrogación lleva asignada las conocidas como vinculaciones, habitualmente, seguro de vida, seguro de hogar, etcétera. Es muy importante hacer cuentas y no vernos seducidos por un menor tipo de interés en el préstamo y al final acabemos pagando más en el conjunto de la operación”.

El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 días. Cuando un hipotecado desea cambiar su hipoteca de banco lo normal es que consulte con varias entidades hasta encontrar la oferta deseada. Una vez que elige el banco al que se quiere cambiar, el proceso se inicia con una oferta vinculante del nuevo banco. El titular o titulares de la hipoteca tendrán 10 días para estudiar si aceptar o no.

Si aceptan la oferta, el nuevo banco lo notifica al antiguo y éste le debe entregar toda la documentación de forma obligatoria. Además, el banco antiguo tiene 15 días para realizar una contraoferta y mejorar las condiciones a su cliente. Si el titular acepta esta contraoferta, se llevará a cabo una novación por la cual se modifican y se mejoran las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Si no acepta la contraoferta, o en un plazo de 15 días el banco antiguo no hace una contraoferta, se procede a la subrogación.