Contratos de construcción “llave en mano”: hacia la quiebra del sector

El gran conflicto que se plantea son las variaciones de precio: solo entre 2018 y 2020 se han incrementado en un 20%

Contratos de construcción “llave en mano”: hacia la quiebra del sector
EFE

Las perspectivas para el sector de la construcción para 2020 según el último informe Euroconstruct correspondiente al mes de junio eran bastante desalentadoras. La caída de la producción se estimaba en un 15 %, y la proyección de cara a 2022 señalaba una producción de un 7,6 % inferior a 2019.

En un contexto como el actual, caracterizado por estrechos márgenes de beneficio, retraso en los pagos y escasez de mano de obra, nada está haciendo más daño al sector de la construcción en España que los contratos a precio cerrado y falsamente llamados “llave en mano” (ya que un llave en mano implicaría que la redacción del proyecto y la construcción fueran realizados por la misma empresa). Una figura heredada del ámbito industrial que ha demostrado en poco tiempo su inviabilidad para el sector, y que está asfixiando a muchas empresas constructoras en nuestro país.

A este tipo de contratos se le aplican la normativa básica del Código Civil y en especial los artículos del 1588 al 1600, además de la ley de Ordenación de la Edificación. El gran conflicto que se plantea en este tipo de contrato son las variaciones de precio. Así, el artículo 1593 del Código Civil indica que “el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”. En la práctica, existen otras muchas causas de variación de precios que no pueden ser resueltos considerando solo este precepto, pero el más relevante es el que tiene que ver con los errores de proyecto, producidos por omisiones, contradicciones entre los diferentes documentos del proyecto, incumplimientos de normativas y los cálculos técnicos incorrectos. En la redacción de este tipo de contratos, estas causas de variación de precios deben ser asumidos por el constructor, cargando con todo el riesgo económico de la operación.

Por otro lado, si un arquitecto desarrolla un proyecto durante meses e incluso años, el constructor solo suele tener un par de semanas para presentar su oferta, con un análisis inevitablemente insuficiente del alcance de los costes. Así, un proyecto valorado en un millón de euros podría desviarse hasta los dos millones, teniendo que asumir el constructor, por contrato, este desvío.

Además de esto, los contratos obligan a las empresas constructoras a entregar avales de garantía por el 5 % de la obra contratada, otro 5 % de garantía de la obra ejecutada, penalizan los retrasos (no siempre provocados por la constructora) y no contemplan las subidas de precios que se puedan producir durante los largos procesos de obras. Solo entre 2018 y 2020, los precios se han incrementado en un 20 %, incrementos que debe asumir la constructora dentro del precio cerrado. La única solución para los constructores, ante esta circunstancia, es o bien pleitear, en litigios que pueden eternizarse judicialmente, o bien, casi siempre, transigir, reduciendo los márgenes de beneficio o, en muchas ocasiones, derivando en quiebras.

La imagen de los constructores no es buena. Se les suele reprochar su excesiva tendencia al incremento de costes durante los procesos de obra. Es una apreciación injusta, que tiene su origen en la propia formulación insuficiente de los proyectos por parte de las entidades promotoras, que invierten poco en la redacción de los proyectos. Formulación en la que los constructores nunca participan, que se encuentran ya cerrada, sin capacidad de maniobra.

El project manager de una obra o el arquitecto es un profesional contratado por la propiedad, que responde a sus intereses. Pero el constructor, que es quien ejecuta la obra, tiene mucho que decir en el proyecto, porque él es quien conoce realmente los costes en la práctica y quien es capaz de detectar, sobre el terreno, sus posibles carencias. ¿No sería más recomendable, pues, que dichos proyectos se trabajaran desde el inicio de forma colaborativa entre equipo técnico y empresa constructora para que estos fueran más precisos técnica y económicamente?

Es hora de cambiar el modelo, y hacer que el redactor y el constructor colaboren en la redacción y ejecución del proyecto para conseguir los objetivos propuestos por el promotor, que debe invertir más, para que la definición del producto sea exacta y consensuada.

Nos jugamos mucho en esto. Concretamente, el futuro de un sector que en España representa más del 5 % del PIB, formado por numerosas empresas medianas que se ven abocadas a concursos y preconcursos de acreedores debido a una medida que maltrata a los constructores de forma injusta y desmedida. Es hora de actuar. O eso, o la muerte del sector.

Simón Chávarri, ingeniero industrial y director general de CHAVSA.

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