‘Sale and lease back’ inmobiliario: financiación alternativa en tiempos de crisis
Grandes y medianas empresas emplearon este mecanismo para la obtención de liquidez durante la crisis financiera de 2018
En tiempos de crisis económica como la que se está fraguando a consecuencia de la pandemia del Covid-19, la figura del sale and lease back adquiere relevancia en el mercado inmobiliario, ya que constituye un mecanismo de financiación alternativo para quienes se enfrentan a dificultades financieras pero cuentan con inmuebles en propiedad que precisan para el desarrollo de su negocio, ya sean hoteles, almacenes, fábricas o locales comerciales.
En un contexto marcado por la volatilidad de los mercados y la pérdida de oportunidades de inversión, los inversores ven en este tipo de operaciones una buena ocasión para asegurar una rentabilidad a largo plazo.
A su vez, la fórmula del sale and lease back permite a todas aquellas empresas con actuales o potenciales tensiones de tesorería o caídas de ingresos, obtener liquidez inmediata a un coste razonable y, al mismo tiempo, seguir utilizando sus activos inmobiliarios para el desarrollo de su negocio.
A grandes rasgos, en el sale and lease back, una empresa con activos inmobiliarios en propiedad (vendedor-arrendatario) y un inversor (comprador-arrendador) llevan a cabo, de forma simultánea, dos operaciones diferenciadas pero conexas.
El propietario vende el inmueble al inversor a cambio de un precio determinado, obteniendo así liquidez inmediata. Al mismo tiempo, el inversor cede el inmueble adquirido en arrendamiento al vendedor a cambio de una renta periódica a largo plazo (generalmente, entre 10 y 20 años).
El contrato de arrendamiento suele incluir una opción de compra a favor del arrendatario, de forma que este pueda recuperar el inmueble vendido al término del contrato de arrendamiento.
Como resultado, el vendedor, ahora arrendatario, puede seguir ocupando el inmueble transmitido para desarrollar su actividad, obteniendo liquidez de forma inmediata y salvando así las dificultades financieras a las que previsiblemente se enfrentará en un periodo de crisis como el actual.
En las operaciones de sale and lease back, los contratos de arrendamiento suelen estructurarse como arrendamientos triple net al objeto de equiparar la operación a un producto financiero con una rentabilidad neta asociada. Ello implica que el arrendatario asume todos los gastos e impuestos asociados al uso y propiedad del inmueble, de forma que las rentas que percibe el inversor son rentas netas. La configuración del arrendamiento como triple net permite al arrendatario amplias facultades de gestión del inmueble, en cuanto a mantenimiento, obras y mejoras, exceptuándose generalmente aquellas que puedan disminuir el valor del activo. Es lógico que el arrendatario continúe gozando de esas facultades habida cuenta de que es quien conoce el inmueble por haberlo ocupado con anterioridad y precisará continuar adecuándolo a sus necesidades.
En cualquier caso, la viabilidad y el éxito de la operación dependerán en gran medida de la capacidad del arrendatario de generar ingresos suficientes para poder cumplir con los pagos establecidos en el contrato de arrendamiento, por lo que es fundamental que el inversor analice la viabilidad de la operación desde un punto de vista financiero.
El éxito del sale and lease back radica principalmente en su flexibilidad para configurarlo y adaptarlo a los intereses y necesidades del vendedor/arrendatario y del inversor, ya que la relación jurídica se regirá por lo que las partes hayan pactado libremente en los contratos. Dicha flexibilidad exige, no obstante, regular la distribución de los riesgos con precisión y claridad. Cuestiones como las consecuencias del impago de la renta, la resolución anticipada del contrato por incumplimiento del arrendatario, las garantías y el régimen de obras de mantenimiento y conservación suelen tener enorme trascendencia en la negociación de este tipo de operaciones.
En definitiva, el sale and lease back inmobiliario permite a propietarios dotarse de recursos financieros de forma ágil y flexible, lo que augura una nueva oleada de operaciones en un futuro próximo, y a los inversores un flujo de ingresos constante que deberá, en toda lógica, venir precedido de un análisis de la solvencia del arrendatario y de su negocio.
Bernat Mullerat y Lluís Puig, socio y asociado en Cuatrecasas.