La vivienda encarará el golpe del coronavirus mejor que la crisis de 2008, según BBVA

El precio del metro cuadrado está hoy un 20% por debajo que entonces, y el esfuerzo de los hogares es menor

Viviendas en Cruz Verde, Málaga.
Viviendas en Cruz Verde, Málaga.

Entre las muchas dudas que genera el día después al Covid-19 se encuentra la de cómo saldrá el mercado inmobiliario tras la crisis sanitaria y económica, así como las similitudes que puede haber con la recesión de 2008. El informe Situación inmobiliaria de BBVA Research, presentado este jueves, constata que los primeros datos del sector durante el confinamiento muestran un "importante retroceso" que se prolongará durante los primeros meses. No obstante, recuerda el documento, la situación es "bastante más halagüeña" que hace 12 años, por lo que el impacto será más corto y menos fuerte que en 2008.

Para empezar, constata la entidad, el nivel de precios actual es sensiblemente inferior al de entonces, algo que puede marcar el rumbo de la recuperación económica. Mientras que el valor de la vivienda comenzó la crisis anterior en niveles superiores a los 2.100 euros por metro cuadrado, hoy el precio medio se sitúa en los 1.650 euros por metro. Es una diferencia que ronda el 20%.

A esto se le añade, prosigue el informe, que el esfuerzo para acceder a una vivienda es hoy más reducido que en el comienzo de la anterior crisis. En 2008 se requería el salario íntegro de casi nueve años para pagar una vivienda nueva. En el cuarto trimestre de 2019, últimos datos disponibles del Banco de España, se requerían unos siete años. A su vez, el pago de la cuota hipotecaria requería el 52% de la renta media del hogar, porcentaje que bajaba al 32% en los últimos meses del pasado año.

Según los datos de BBVA, que beben de las cifras del supervisor bancario español, el esfuerzo medio por hogar en el pago de la hipoteca tuvo su auge en los primeros años de los 90, cuando casi el 70% de las rentas de las familias se destinaban al pago del préstamo. La cifra cayó al máximo histórico (25%) en 1999, para volver a subir en 2008 (52%). Desde entonces, el esfuerzo medio ha caído y desde 2010 no supera el 40%, un porcentaje que los expertos recomiendan no superar.

Por su parte, entre 1987 y el año 2000, los años íntegros de salario que necesitaba un hogar para costear el préstamo hipotecario se movían entre los tres y cinco ejercicios. El máximo histórico, de nuevo, llegó en 2008, con nueve años. Aunque desde 2011 la cifra va en aumento, a día de hoy el máximo de ejercicios que se requieren no supera los siete. Por tanto, BBVA subraya que "a día de hoy, el esfuerzo para adquirir una vivienda es más reducido" que en la última gran crisis.

A esto se le suma que la situación financiera actualmente "está más saneada que años atrás". El endeudamiento de las familias ha pasado del 171% en 2006 al 131% en 2019, últimos datos disponibles. Por otro lado, las nuevas operaciones de crédito pasaron del 115% del PIB en el promedio 2005-2008 al 36% en 2019. Adicionalmente, los tipos de interés se mantienen en niveles "relativamente reducidos" y el mercado, en general, no refleja un problema de sobreoferta de vivienda de obra nueva como sí lo mostraba en 2008. Mientras que en 2009 el exceso de oferta de vivienda nueva superaba el 2,6% del parque de viviendas, en 2018 esta proporción era del 1,8%, en línea con el stock estructural.

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