¿Tarde y mal? Análisis de las últimas medidas en arrendamientos

Se opta por una sola opción, el aplazamiento de la renta, y se descartan otras como la suspensión o la reducción de la renta

¿Tarde y mal? Análisis de las últimas medidas en arrendamientos

Tres semanas después de las medidas Covid-19 para el alquiler de viviendas, el Gobierno, mediante el reciente Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril adopta medidas en el alquiler para uso distinto de vivienda con el fin de reducir los costes de los arrendatarios.

En el preámbulo del citado Real Decreto-Ley, se indica que se opta por una regulación en línea con la cláusula rebus sic stantibus que permite modificar transitoriamente las condiciones contractuales evitando la excesiva onerosidad producida por efecto de la pandemia al arrendatario.

En primer lugar, para los contratos firmados con grandes arrendadores (empresas públicas, propietarios de más de diez inmuebles, o con un total de 1.500 m2), como máximo se puede exigir el aplazamiento durante dos años, de cuatro mensualidades de renta, sin intereses y con un pago fraccionado durante dicho periodo. Esta medida tiene carácter obligatorio si la solicita el arrendatario y cumple con los requisitos que luego veremos.

Y para contratos firmados con arrendadores distintos de los grandes arrendadores, a diferencia del supuesto anterior, el aplazamiento de la renta se puede solicitar por el arrendatario, pero el arrendador no está obligado a aceptarlo. Si se llega a un acuerdo, se pueden utilizar la fianza arrendaticia (equivalente a dos mensualidades) en pago de todo o parte de la renta aplazada. Para ello el arrendador habrá de solicitar al organismo donde se haya depositado la fianza su reintegro y el arrendatario habrá de reponer la fianza al arrendador en el plazo máximo de un año.

Los beneficiarios de esta medida son:

- Los trabajadores autónomos que estuvieran dados de alta en la Seguridad Social siempre que (i) se hubiera suspendido la apertura al público de su actividad en el local arrendado en virtud del artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo que decreta el Estado de Alarma o (ii) se acredite una reducción en la facturación mensual de al menos un 75 % comparada con la media mensual del mismo trimestre de 2019.

- Las pequeñas y medianas empresas que, además de los requisitos establecidos en el apartado anterior, no superen durante dos ejercicios consecutivos dos de los tres parámetros siguientes: que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, o que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Como principales conclusiones de esta regulación, creo que las medidas llegan tarde, en un momento en el que precisamente se están ya negociando entre arrendatarios y arrendadores acuerdos de moratoria y reducciones de renta. Se producirá confusión. No se entiende la razón de por qué no se adoptaron conjuntamente con las del arrendamiento para uso de vivienda.

Se opta por una sola opción, el aplazamiento de la renta, y se descartan otras como la suspensión o la reducción de la renta. Todas esas alternativas se reconocen como posibles en la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus. Se abre así la polémica de si, tras este Real Decreto Ley 15/2020, cabe solicitar unas medidas diferentes en base esta cláusula.

Por último, se discrimina a los arrendatarios que no contrataron con un gran arrendador, pues para ellos las medidas no son obligatorias ya que no pueden exigir el aplazamiento y dependen de la voluntad del arrendador.

Andrés Monereo, socio de Monereo Meyer Abogados.

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