Merlin continúa su apuesta por el crecimiento y consolidación de su negocio
En seis años casi ha duplicado el valor de su cartera
Con apenas seis años de trayectoria, Merlín Properties se consolida como una de las compañías líderes que operan en España bajo el régimen SOCIMI, gracias a su continuo crecimiento y generación de valor a través tanto de las operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) desarrolladas, como de la inversión en la mejora de sus propios activos.
El valor de su cartera casi se ha duplicado desde 6.916,4 millones de euros en 2015 a 12.751 millones de euros en 2019, tanto por la revalorización de sus activos como al mayor tamaño de esta. Además de cotizar en el IBEX-35 desde principios de 2020, lo hace en la Bolsa portuguesa (Euronext Lisbon) para fortalecer su posición en el mercado portugués. Algo estratégico para la compañía.
El grupo patrimonialista registró un incremento de ingresos por rentas brutas de un 5,2% respecto a 2018 (en términos Like for Like) y alcanzó los 525,9 millones de euros en 2019. Además, logró mantener una elevada rentabilidad operativa (margen EBITDA del 73,1%). Por todo ello, Axesor Rating otorga a la empresa una calificación no solicitada de BBB con tendencia estable.
Su cartera se caracteriza por un portfolio de activos prime que presentan una elevada tasa de ocupación, situándose en el 94,8% en 2019 (92,6% en 2017). Sobresalen las áreas de centros comerciales (ocupación del 93,3%) y de logística, que ha superado los 500.000 metros cuadrados de contratación en Madrid y Cataluña, debido al auge del ‘e-commerce’ (ocupación del 97,7%). Por otra parte, el segmento de oficinas continúa siendo la principal fuente de ingresos de Merlin, representando el 46,3% de las rentas brutas del pasado año 2019, con un incremento del 6,7%.
En los próximos años, enfocará su estrategia al desarrollo de planes de inversión para mejorar y reposicionar su cartera de activos, principalmente en oficinas y centros comerciales, así como a aprovechar las oportunidades de crecimiento que puedan presentar segmentos como el logístico.
Se estima un capex total de 560 millones de euros hasta 2022. Destacan el proyecto Madrid Nuevo Norte (81% oficinas y 19% inmuebles residenciales) y un macrocentro logístico en Portugal, con una superficie de 225.000 metros cuadrados alquilables.
En términos financieros, Merlin presenta unos niveles elevados de deuda en cifras absolutas (5.721,2 millones de euros en 2019) aunque equilibrados en relación al valor de sus activos. Refleja así un adecuado Loan to Value del 40,6% en 2019, que ha experimentado una significativa mejoría en los últimos años (49,8% en 2015). Dentro de su estructura de deuda, la refinanciación parcial realizada en 2019 ha permitido un calendario de vencimientos más enfocado en el largo plazo (vencimiento medio de la deuda de 6,4 años en 2019 frente a los 5,9 años en 2018), disponiendo únicamente de obligaciones por 29 millones de euros para los años 2020 y 2021. La operación se formalizó a través de un préstamo sindicado por 1.550 millones de euros, con vencimiento en 2024 y cumpliendo los criterios ESG establecidos.
La compañía mantuvo una recurrente generación de negocio que, junto a su tesorería de 254 millones de euros y las líneas de crédito disponibles por 700 millones de euros, sitúan su nivel de liquidez en valores adecuados.
Ante la situación derivada del Estado de Alarma decretado por el coronavirus (Covid-19), Merlin estima un impacto inferior al 10% sobre las rentas brutas anuales en 2020, condonando parte de sus ingresos por alquiler para los negocios obligados a cerrar (principalmente segmentos retail y hoteles). Aspecto que refleja su fuerte y sólida estructura de negocio además de su compromiso con la sociedad en el momento actual de emergencia.
Por todo ello, desde Axesor Rating consideramos que Merlin presenta una óptima capacidad para hacer frente a sus próximas obligaciones financieras y plan de inversiones estimado, bajo un calendario de vencimientos holgado y una recurrente generación de caja.
