El Banco de España constata que el control de precios es efectivo solo a corto plazo
Advierte, sin embargo, de que no solventa los problemas de fondo del mercado residencial y que a largo plazo puede reducir la oferta de vivienda en alquiler y empeorar su mantenimiento
El rápido crecimiento de los precios del alquiler ha generado en los últimos años serios problemas de accesibilidad a la vivienda entre las personas con rentas bajas y los jóvenes, no solo en las grandes ciudades españolas, sino también en muchas otras áreas metropolitanas del resto de economías avanzadas. Por ello, el Banco de España ha analizado las distintas medidas de intervención pública a nivel internacional para tratar de mitigar los problemas de acceso, y constata que aunque no son una solución duradera, los controles de precios pueden resultar efectivos si se aplican solo temporalmente.
Además concluye que los incentivos fiscales son poco efectivos, pero que dotar de mayor seguridad jurídica a los propietarios o aclarar ciertas regulaciones urbanísticas podrían dinamizar la oferta.
"La evidencia reciente muestra que estas regulaciones [los controles sobre los precios], en general, han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado", sostiene el organismo dirigido por Pablo Hernández de Cos en el informe publicado este jueves La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional.
No obstante, advierte de que este tipo de medidas no solucionan de manera duradera los problemas de fondo y pueden causar aumentos de precios en las zonas no afectadas por la regulación de precios. Además, avisa de los posibles "efectos adversos" si una medida de estas características se mantiene "durante períodos prolongados" de tiempo, ya que tiende a reducir a la oferta de vivienda en el mercado, a empeorar su mantenimiento y a generar vacíos legales para tratar de eludir la regulación.
Este tipo de políticas, que fueron ampliamente usadas hasta la década de los setenta en muchas economías avanzadas vuelven a estar en el debate ya que en los últimos años algunas grandes ciudades, recientemente París y Berlín, han vuelto a aplicarlas y el Ejecutivo de PSOE y Unidas Podemos también estudia habilitar a los ayuntamientos para que actúen si lo desean en las zonas más tensionadas de las ciudades.
Vivienda pública en alquiler, menguante por falta de recursos
A pesar de que el parque público de vivienda en alquiler en España es extremadamente exiguo (no llega al 3% del total), el organismo regulador destaca que muchos gobiernos de otros países "han intervenido manteniendo una significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles".
Según defiende, este tipo de políticas tienen la ventaja de que actúan directamente paliando la insuficiencia de inmuebles disponibles, pero plantean importantes retos presupuestarios, pues su creación y mantenimiento es costosa para las arcas públicas. De hecho, señala que, a pesar de mantener un peso relevante y complementar a la oferta privada, en la última década, "se ha observado un retroceso por la escasez de recursos presupuestarios". Además, su implementación presenta desafíos ya que, mal diseñada, puede crear bolsas de exclusión social.
Incentivos fiscales poco efectivos, tanto en oferta como en demanda
La política fiscal no resulta convincente para paliar los problemas del alquiler. En efecto, según destaca el Banco de España, los incentivos fiscales en la oferta, es decir, a los propietarios, incrementa la rentabilidad de la inversión, pero nada dice acerca de si estimula la salida de más vivienda al mercado. Por otra parte, el organismo regulador advierte de que los incentivos en la demanda, mediante subsidios a los inquilinos, no son efectivos, ya que acaban siendo una transferencia de recursos públicos hacia los propietarios.
En cuanto a los desincentivos o penalizaciones fiscales para los dueños de viviendas desocupadas, reconoce que la evidencia empírica es aún escasa como para sacar resultados concluyentes.
Mayor seguridad jurídica para los propietarios
En lo que se refiere a la normativa que regula los contratos de alquiler, el Banco de España destaca que, según la evidencia internacional, "el grado de protección jurídica efectiva de los propietarios de la vivienda arrendada está relacionado con el desarrollo y el tamaño del mercado del alquiler residencial".
Cuanto más seguros se sientan los dueños de una vivienda, más dispuestos estarán a sacarla al mercado, aunque el organismo regulador añade que ello también debe venir acompañado de un equilibrio protegiendo al inquilino. Se refiere a cuestiones como la duración mínima del contrato, la actualización de las rentas para evitar subidas abruptas del precio, o las condiciones por las que el propietario puede rescindir el contrato.
Agilizar la regulación urbanística
Por último, el Banco de España recomienda revisar aquellas normativas que "impiden, dificultan o demoran" la edificación de nuevas viviendas o aquellas " que restringen el uso residencial", ya que ello podría reducir las tensiones de precios creadas por la insuficiencia de viviendas.
Por otra parte, sostiene que el efecto sobre los precios del alquiler que han tenido las recientes medidas para limitar los pisos turísticos todavía es limitado, ya que precisa hacer un análisis "más granular, por barrio o distrito". En ese sentido, un estudio académico presentado recientemente en unas jornadas organizadas por el regulador mostraba que Airbnb había hecho repuntar los precios notablemente en Barcelona: un 19% en la vivienda en propiedad y un 7% en las de alquiler.
