Jornadas en el Banco de España

Airbnb encarece la vivienda hasta un 19% y los alquileres un 7% en Barcelona

El alquiler turístico reduce la oferta residencial, eleva los precios y expulsa a los resientes, según muestra el Instituto de Economía de Barcelona

Un hombre pasa delante del logo de Airbnb en una conferencia en Tokio.
Un hombre pasa delante del logo de Airbnb en una conferencia en Tokio. Reuters

El fuerte repunte de precios y la escasez de vivienda en las grandes ciudades se ha venido achacando, entre otros factores, al rápido auge de los pisos turísticos, aunque esta afirmación no siempre se ha sustentado en datos empíricos. Ahora, un estudio del Instituto de Economía de Barcelona, presentado en unas jornadas sobre el acceso a la vivienda recientemente celebradas en el Banco de España, revela que la presencia de Airbnb en Barcelona ha tenido un impacto directo en el mercado residencial encareciendo un 19% los precios de compraventa y un 7% los del alquiler entre 2012 y 2016 en las zonas con mayor presencia de esta plataforma.

“Las plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb empeoran el problema de asequibilidad de la vivienda en ciudades como Barcelona donde el turismo es muy importante y la diferencia de rentabilidad entre alquileres cortos y de larga duración es alta”, concretamente tres veces más rentable, sostiene el artículo. La investigación, llevada a cabo por Miquel-Àngel Garcia-López, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez Mazza y Mariona Segú, divide la ciudad condal en 220 pequeños barrios con una densidad media de población de 7.000 habitantes y controla toda una serie de variables como la demografía, la gentrificación y la cercanía a puntos turísticos para evitar que impacten en el análisis.

Así, la investigación muestra que “la actividad de Airbnb ha resultado en incremento del precio de la vivienda y del alquiler, siendo los efectos mayores en los casos de compraventa”. Concretamente, por cada 54 anuncios activos de Airbnb en un barrio (la media de actividad en 2016), los alquileres se encarecen un 1,9% (según los datos de oferta ofrecidos por Idealista), mientras que el precio de las compraventas repunta más del doble, un 5,3% (en base a los datos del Impuestos de Transmisiones Patrimoniales).

No obstante, el estudio recalca que en las zonas más turísticas de la ciudad (en barrios como el Gótico, el Raval, El Born o Poble Sec, entre otros), el impacto de Airbnb es mucho más significativo: en esas áreas, que concentran una media de 200 anuncios activos, el precio de los alquileres repunta un 7% mientras que el de las compraventas un 19%. En base a los hallazgos, el modelo realizado por estos investigadores predice que Airbnb aumenta los precios y las rentas de la vivienda, recorta la oferta disponible de vivienda residencial y, consecuentemente, reduce el número de residentes en el vecindario.

El análisis revela la importante penetración de Airbnb en la capital catalana, que concentraba en 2015 el 6,84% de las viviendas en alquiler, un porcentaje mucho mayor que el de otras grandes ciudades con fuerte atracción turística como París (4,97%), Nueva York (1,92%) o Los Ángeles (1,56%). Una presencia muy sustancial que se explica, según los expertos del informe, por las altas rentabilidades que ofrecen los alquileres turísticos de corta duración a los propietarios de estas viviendas frente al alquiler tradicional.

En concreto, el estudio muestra que en 2015, una vivienda puesta en Airbnb reporta en apenas 10 días el equivalente a un mes de renta, de nuevo muy por encima a los retornos de otras grandes ciudades: en París y en Nueva York, hacen falta 14 días de alquiler turístico para igualar el alquiler mensual, mientras que en Los Ángeles se precisan 20 días.

Los expertos confían en que estos hallazgos contribuyan a tener un debate más informado para diseñar políticas que limiten el mercado de alquiler a corto plazo. Recuerdan, además, que muchas ciudades han tomado medidas, desde las más laxas como requerir un permiso para operar (Barcelona), hasta limitar los periodos de alquiler (París), incrementar los impuestos sobre los rendimientos (Ámsterdam o San Francisco) o directamente prohibiéndolo en algunas condiciones (Berlín y Nueva York).

El gigante de Airbnb en la capital catalana

Sexto mercado más grande. Barcelona se ha convertido en los últimos años en unos de los grandes polos turísticos del mundo. Según el Instituto de Economía de Barcelona, el número de viajeros que pasan anualmente por el aeropuerto de El Prat se ha más que duplicado en una década, pasando de los 20 millones de viajeros en 2007 a los 47 en 2017. La capital catalana se ha convertido así en la séptima ciudad más visitada de toda Europa y en la número 17 de todo el mundo. Su relevancia dentro del alquiler turístico es todavía mayor: la ciudad condal es el sexto mercado más importante de la plataforma Airbnb.

Actividad puramente comercial en el 75% de los casos. Aunque en un inicio esta plataforma se presentara como un negocio de la economía colaborativa en la que los residentes ofrecían albergue a turistas en alguno de sus cuartos, hoy es un auténtico negocio: el 75% de los anuncios son de carácter comercial y no compartido.

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