El mercado inmobiliario de Madrid, una apuesta segura

En residencial se ha convertido en una de las preferidas de Europa para invertir

Viviendas en construcción en el barrio de Villaverde, Madrid.
Viviendas en construcción en el barrio de Villaverde, Madrid.

Las previsiones de inversión inmobiliaria de CBRE estiman que España alcanzará un volumen de 11.000 millones de euros a finales de este año, y los datos de los seis primeros meses del año apuntan en esa dirección. Sin incluir operaciones corporativas, entre enero y junio la inversión inmobiliaria fue de 4.400 millones de euros, según datos de esta misma consultora. En este escenario de intensa actividad, Madrid se ha colocado entre los lugares favoritos para realizar cualquier tipo de operación inmobiliaria, tal y como lo reflejan distintos indicadores. Así, la capital de España superó los 1.000 millones de euros de inversión durante este periodo, al mismo tiempo que las rentabilidades de viviendas, locales comerciales u oficinas de la ciudad se situaban entre las más elevadas de España (5,1%, 7,7% y 6,9% respectivamente), de acuerdo con un reciente estudio elaborado por Idealista. Asimismo, según un informe de PwC presentado el pasado mes de febrero, actualmente Madrid es la cuarta ciudad más atractiva de toda Europa para la inversión y el desarrollo del mercado inmobiliario.

En referencia al sector residencial, en el que ha crecido considerablemente la demanda los últimos años, Madrid se ha convertido en una de las ciudades preferidas no solo para invertir, sino también como opción en firme para adquirir una primera residencia. Para aquellos que busquen comprar, Madrid reúne una oferta inmobiliaria variada y un desarrollo de infraestructuras de primer nivel, colocándola entre las ciudades preferidas para invertir a nivel internacional. Además, con relación a los países del entorno y a pesar del incremento de precios de algunos activos, la capital de España sigue siendo comparativamente más atractiva en términos de precio-rentabilidad, si se la compara con otras grandes urbes como París o Londres.

Por otro lado, los activos prémium están siendo especialmente analizados por todo tipo de inversores. Desde hace algunos años, varias empresas han elegido Madrid para poner en marcha proyectos dirigidos a un segmento de la población interesado en inmuebles de alta calidad, diseño y ubicados en zonas cotizadas de la ciudad. Más allá del tradicional atractivo del barrio de Salamanca o La Moraleja, otras zonas de la capital con un gran potencial de revalorización como es el caso del barrio de Tetuán, Chamartín, Chamberí o el eje Castellana se han situado entre las áreas más demandas para este tipo de proyectos, tanto para inmuebles residenciales como de tipo terciario.

Existen varios factores que explican el interés de los inversores por el sector inmobiliario de la capital española como, por ejemplo, la diversidad de activos que existen en el mercado. Sin duda, todos presentan grandes oportunidades, como es el caso de las oficinas que, por diversas razones, se han convertido en el activo que está protagonizando más operaciones recientemente.

En primer lugar, cabe destacar la necesidad de reformas que presentan estos inmuebles. Sostenibilidad, eficiencia energética, accesibilidad o una correcta relación del edificio con el entorno son algunos de los aspectos en los que las oficinas madrileñas presentan más deficiencias. Esta situación, unida a la elevada demanda de centros de trabajo, hace del parque de oficinas de Madrid un enorme mercado de oportunidades para los inversores. El interés inversor ya es patente y se refleja en el número de operaciones, que ha sido aproximadamente de un 20% superior al de 2018. Además, durante el primer semestre del año, la contratación de este tipo de inmuebles se incrementó un 47% respecto al mismo periodo de 2018, superando los 375.000 metros cuadrados.

Algo similar ocurre con los activos logísticos e industriales. El efecto del ecommerce se ha visto reflejado en el crecimiento paulatino de áreas logísticas capaces de dar respuesta al imparable crecimiento de actividad derivado del comercio electrónico. Estas plataformas logísticas deben reunir una serie de características muy concretas en lo que respecta a su ubicación y tamaño. Deben ocupar un gran espacio y a su vez deben estar bien conectadas con los principales nudos de comunicación para poder llevar los productos a la ciudad en un corto periodo de tiempo. El incremento de este tipo de plataformas ha sido tal, que algunas zonas de Madrid que tradicionalmente han absorbido gran parte de esta demanda, como el corredor del Henares, han quedado colapsadas, teniendo que trasladarse las empresas hacia localizaciones más alejadas, como Seseña o Guadalajara. Por tanto, el sector industrial logístico presenta también interesantes oportunidades para los inversores que busquen activos que sin duda van a generar rentabilidades interesantes a largo plazo.

Al margen de las operaciones tradicionales, la ciudad está viendo crecer ya nuevas estrategias inmobiliarias que van a marcar el futuro del sector. Es el caso del Build to Rent, que implica la construcción de viviendas para destinarlas íntegramente al alquiler. Varias empresas españolas e internacionales ya han comunicado su intención de llevar a cabo proyectos de este tipo que por el momento está obteniendo muy buenos resultados.

Estas características propias del mercado inmobiliario madrileño –diversidad de activos y rentabilidad– junto al desarrollo de las infraestructuras de la ciudad conforman un escenario idóneo para llevar a cabo proyectos de todo tipo. Así lo están demostrando numerosas empresas, particulares e inversores, que continúan apostando por la ciudad de Madrid y han situado la metrópoli como una de las principales ciudades europeas con mayor potencial de crecimiento en el sector.

Gregorio Pérez es managing director de Stoneweg Group