Intentos de limitación del precio del alquiler: ¿una solución?
Un tope de los arrendamientos, además de ser de dudosa legalidad, no sirve para frenar su aumento
Resulta indudable que el alquiler para satisfacer las necesidades de vivienda (en detrimento de la adquisición en propiedad) está en auge y la demanda de alquiler residencial no para de aumentar, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Precisamente, muchos inversores están viendo en este repunte una oportunidad de negocio, a través de nuevas tendencias como el build to rent. Pero uno de los retos a los que se enfrentan esos inversores, a la hora de no penalizar sus retornos o rentabilidades, es el intento de la Administración de limitar los precios de los alquileres en zonas tensionadas, siguiendo el ejemplo de ciudades como París o Berlín.
El Gobierno central, en su último decretazo de vivienda de marzo de 2019 (precedido por uno anterior, luego no convalidado), tuvo tentaciones de imponer dichas limitaciones. La preocupación por el imparable incremento de precios quedó patente en su exposición de motivos. Luego, pese a las presiones de grupos políticos como Unidas Podemos, el Gobierno finalmente decidió (para no fracasar de nuevo) no entrar a regular sobre esta delicada cuestión. Pero tampoco se cerró a poder hacerlo en un futuro. Así, lo más que hizo a este respecto fue establecer la creación del sistema estatal de índices de referencia y recoger la posibilidad de que las CC AA crearan los suyos a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos territorios. Y se planteó la duda de si entre dichas políticas y programas cabía la posibilidad de ir un paso más allá y limitar las rentas en determinadas zonas.
Tras dicha invitación (no sé si envenenada) del Gobierno central, la Generalitat ha sido la primera que ha intentado (sin éxito) imponer limitaciones. Y también mediante la fórmula de un decreto ley urgente aprobado en mayo de 2019. Dicho decreto venía a declarar áreas con mercado tenso de vivienda y a establecer en ellas su propio índice de referencia. Así, el precio del alquiler en zonas donde se aplicara la limitación solo podría superar un 10% dicho índice (no obstante, podrían llegar a un 15% o, temporalmente, a un 20%, en función de la tipología de vivienda).
Rápidamente se comprobó que dicho índice, que se nutre a través de los datos obtenidos de las fianzas depositadas en el Incasol desde 2016, en la mayoría de casos terminaba sorprendentemente habilitando al arrendador-propietario para fijar un precio mayor aún al del precio de mercado (ya de por sí elevado), lo que obviamente era lo que se quería evitar. Si un precio máximo oficial terminaba estandarizándose sería el de mercado, ya que si un propietario puede ganar más al mes, lo hará, y la demanda terminará pagando el sobreprecio.
Quizá la improvisación ha hecho que ese decreto naciera fracasado y no durara más que un mes, ya que finalmente, por la falta de apoyo del resto de grupos parlamentarios y dudas en cuanto a su constitucionalidad, no ha sido convalidado. El propio Consell de Garanties, órgano dependiente de la Generalitat, dijo que la atribución de competencias en materia de arrendamientos urbanos y limitación de precios no estaba amparada en el Estatut ni en la Constitución.
Personalmente, creo que el experimento catalán puede servir al Gobierno y a otras CC AA que pretendan regular sobre esta cuestión para darse cuenta de que la limitación artificial de precios, además de su dudosa legalidad, puede no ser la solución correcta para frenar su aumento. Creo que se trata de intentar que el mercado de la oferta y demanda se regule solo, de forma natural, y a ello puede contribuir incrementar el parque de viviendas en alquiler, más incentivos a los propietarios de viviendas, o regulación de manera definitiva de las viviendas de uso turístico, fomentando así los alquileres de larga duración.
Jacobo Sánchez-Andrade es counsel del departamento inmobiliario de Bird & Bird.