Llega la crisis: ¿buen momento para invertir en vivienda?

La demanda existe y crece, y en algunas ubicaciones hay oportunidades atractivas

Chalés a la venta en Mallorca.
Chalés a la venta en Mallorca.

La crisis que muchos anticipan genera miedo entre los inversores y eso empieza a traducirse en su comportamiento. Se observa un significativo incremento en la inversión en fondos monetarios y renta fija, lo que equivale a decir: “Renuncio a sacar rentabilidad a mis ahorros hasta que escampe”.

Tenemos todos muy presente la crisis anterior, que se desencadenó de forma virulenta en 2008 y tuvo su epicentro en torno al mercado inmobiliario. Bajo el absurdo axioma de que “la vivienda nunca baja”, particulares e institucionales se lanzaron a comprar cualquier activo asociado al ladrillo. La banca, y en particular las cajas de ahorros, concentraron su negocio en las joint ventures con promotoras y en los préstamos inmobiliarios y con garantía hipotecaria, en todas las fases del ciclo inmobiliario. ¡Incluso para la compra de suelo no calificado!

Tras el hundimiento de las promotoras se creó un inmenso agujero en el sistema financiero, lo que unido a la fuerte subida del desempleo por el impacto del parón de la construcción, generó en España una crisis más profunda y duradera (double dip), de la que no se ha recuperado hasta 10 años después.

Es decir, fue una crisis con origen y epicentro inmobiliario, basada en una burbuja irracional alimentada por un sistema financiero huérfano de control (especialmente entre las cajas de ahorros y que, como consecuencia, acabó con su práctica desaparición del sistema financiero español).

¿Estamos en la misma situación que en 2008? Rotundamente, no. En primer lugar, porque la banca, por orden del Banco de España, no financia suelo; solo hay financiación para promociones con licencia y un elevado número de preventas. A esto se añade que el ritmo de creación de nuevas viviendas sigue lento, por debajo de la demanda potencial. Solo en Madrid, se estima que hacen falta 6.000 viviendas nuevas al año, pero se están construyendo en torno a 4.000. Y, aunque los precios han subido, están lejos de alcanzar niveles preocupantes en cuanto al esfuerzo de las familias.

¿Qué futuro le depara a la inversión inmobiliaria residencial? En general, en lo relativo al componente inversor, las crisis tienen primero un impacto emocional, que se vuelve más racional con el tiempo. Por eso es necesario volver a los básicos, el principio de oferta y demanda, y observar el panorama al completo.

Superado el momento inicial de miedo, hay catalizadores suficientes para esperar que el impacto sobre la inversión inmobiliaria residencial sea bajo. Aunque el crecimiento de la economía española se resentirá un poco, contamos con una fuerte inercia y no se observan los desequilibrios que provocaron la crisis de 2008. De hecho, podemos esperar seguir creciendo por encima del 2% y de la media europea en los próximos 2-3 años, con una inflación muy baja. En paralelo, los tipos de interés se mantendrán bajos, sin previsión de futuras subidas.

La demanda de pisos en Madrid y en otras localizaciones que podemos denominar calientes también apunta a seguir creciendo, mientras que la oferta de nuevas viviendas crecerá por debajo de esa demanda y del ritmo de creación de hogares.

Por su parte, los precios se contendrán; no subirán al ritmo que lo han hecho los últimos años, pero hay una fuerte resistencia a la baja, por su componente patrimonial.

Y, por último, los mercados financieros tendrán alta volatilidad, y muchos inversores verán cómo se diluye una parte importante del valor de sus carteras. El inmobiliario cobrará importancia como valor refugio, apoyado en una demanda de alquiler que sigue siendo muy fuerte.

En definitiva, estamos entrando en un entorno macro preocupante (Brexit, guerra comercial, inestabilidad política). No obstante, que el ruido no oculte los fundamentales: la demanda de vivienda en España existe y crece, no está suficientemente cubierta y en ubicaciones bien seleccionadas se pueden encontrar oportunidades muy atractivas con un elevado nivel de protección del capital.

Y esta clase de activo puede ser una alternativa para el pequeño y mediano inversor, que a través de diferentes fórmulas tiene la posibilidad de conseguir exposición al activo y además hacerlo diversificando. Está el crowdfunding inmobiliario, que permite invertir directamente en promociones aprovechando el hueco que han dejado los abncos.

Y aparte, hay varias promotoras inmobiliarias cotizando en el mercado continuo. Su pobre evolución en Bolsa tiene que ver más con un incumplimiento de las previsiones de ventas y entregas (por la lentitud en la tramitación de licencias) que por una debilidad de la demanda y los precios, que siguen robustos.

José María Gómez-Acebo es director de relaciones institucionales de Urbanitae