Las hipotecas fijas y variables ofrecen ya precios similares
El largo horizonte de tipos cero y la caída en picado del euríbor han reavivado la competencia de la banca por el tipo fijo, con ofertas por debajo del 2%
La apuesta de la banca por las hipotecas a tipo fijo ha hecho que sus intereses se hayan rebajado hasta un punto porcentual en los últimos meses con el objetivo de hacer frente a la prolongación del entorno de tipos cero anunciada por los bancos centrales. Esta situación, unida a las ligeras subidas en los tipos iniciales de los préstamos a tipo variable, ha hecho que ambos tipos comiencen ya a converger.
Fernando Rojas, experto de Analistas Financieros Internacionales (AFI), puntualiza que la evolución anual del precio de las hipotecas se podría dividir en dos periodos. Hasta junio, se produjo un incremento de la TAE media en la nueva producción –pasó del 2,34% de enero al 2,4% en mayo–, influenciada por el incremento de la concesión de las hipotecas a tipo fijo, el impacto de la obligación de la banca a abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) y la nueva ley hipotecaria, que llevó a las entidades a actuar de forma preventiva y elevar los precios.
Desde junio, con la entrada en vigor de la normativa, la nueva concesión de créditos para la compra de una vivienda ha caído, así como el tipo medio. En julio, según el último dato proporcionado por el Banco de España, se situó en el 2,19%, como anticipo de las nuevas actuaciones del BCE. En junio, el organismo dirigido por Mario Draghi anunció los preparativos de más medidas que confirmaban el mantenimiento de los tipos en tasas negativas o en cero durante un periodo más largo de lo esperado.
Anticipándose a las medidas que se pusieron en marcha en septiembre, las entidades, en busca de la rentabilidad, recortaron "la oferta comercial de hipotecas a tipo fijo por debajo del 2%", explica Rojas. De hecho, ya son mayoría las que ofrecen préstamos a estos precios, frente a una TAE del 4% que llegaron a rozar y que algunos bancos aún mantienen. "Si como entidad financiera estimo que el tipo de referencia va a estar en negativo o en cero durante cinco años, bajo mis expectativas de subida de tipos y puedo ofrecer una hipoteca a tipo fijo con menor tipo", concluye. En cualquier caso, Rojas apunta que esta bajada no va a seguir prolongándose: "No vemos los tipos fijos más bajos del 1,5% o el 1,7%, porque eso quiere decir que cuando el euríbor suba al 1%, el banco dejaría de ganar margen por el lado de la hipoteca fija", apunta.
No obstante, la hipoteca fija Sin Mochila de MyInvestor ya ofrece tipos por debajo de esta cifra, tras el recorte anunciado este viernes: la TAE de sus préstamos oscila entre el 1,49% a 15 años y el 1,88% a 25. Y es que la oferta de las entidades online ha sido más agresiva, como muestran los precios de los préstamos fijos de Openbank, con una TAE de entre el 1,85% y el 2,05%. No obstante, los grandes bancos no se han quedado atrás. Los intereses de BBVA parten del 1,747% y alcanzan el 2,365%, mientras que la Hipoteca Sin Comisiones de Bankia ofrece entre un 2,08% y un 2,41% TAE. No obstante, al valorar el precio del crédito, hay que contemplar también los productos que deben contratarse de forma conjunta. Estos son los responsables de que la TAE de las hipotecas variables haya subido ligeramente en los últimos meses, indica Rojas. Puesto que la nueva ley hipotecaria establece que no se pueda obligar a un cliente que quiera una hipoteca a contratar otros productos, los bancos –que sí rebajan el precio a los clientes más vinculados– terminan encareciendo el préstamo en términos TAE a causa de unos productos vinculados más caros.
En cualquier caso, también se han elevado los tipos fijos iniciales de los créditos variables. La hipoteca de Santander se ha encarecido 9 puntos básicos y la de Coinc, 90. Pese a ello, estos préstamos aún tienen un interés muy bajo a partir del segundo año, con el euríbor a 12 meses en mínimos históricos, lo que sitúa la TAE de las variables muy por debajo de las fijas. Sin embargo, la estrategia de los bancos por promocionar estas últimas está funcionando. "Hasta agosto, era la única que crecía respecto al mismo periodo del año pasado, con caídas del 5,5% en las mixtas y del 3% en las variables", apunta Marta Alberni, consultora del área de servicios financieros de AFI. Y es que los clientes apuestan por la "certeza de la cuota que proporciona la fija", subraya.
El mercado hipotecario se reactiva
Tras la aprobación de la ley hipotecaria justo al comienzo del verano, la demanda de préstamos para la compra de vivienda sufrió un retroceso. En junio, la firma de hipotecas registró una caída del 2,5% respecto al mismo mes de 2018, la primera registrada en el sexto mes del año desde 2013, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Los expertos también achacaron este cambio de tendencia a la estabilización del mercado inmobiliario, tras varios años de recuperación.
En julio, la firma de hipotecas se recuperó y subió un 13% más que en el mismo mes del año anterior. Además, respecto a junio, las hipotecas crecieron un 11,5%, el primer repunte entre estos dos meses en al menos cinco años. No obstante, el INE recuerda que estas cifras corresponden a los datos de los registros de la propiedad a partir de las escrituras públicas firmadas con anterioridad, por lo que recomienda esperar a las cifras publicadas en los próximos meses. No obstante, los datos del Banco de España correspondientes a nuevas operaciones indican que en agosto se produjo un nuevo retroceso, aunque muy por debajo de la media para este periodo en más de una década.