Colonial, la socimi que se multiplicó tras la crisis
Los expertos destacan el buen momento bursátil del sector, frente a las caídas de las promotoras inmobiliarias, y la estrategia de fuerte crecimiento de la compañía
Cuando empiezan a aparecer los primeros nubarrones en el precio de la vivienda, inmobiliarias centradas en el alquiler de oficinas como Colonial viven un momento muy bueno en Bolsa. Este fue uno de los sectores más afectados por la crisis con la desaparición de inmobiliarias tan grandes como Fadesa o el rescate in extremis por parte de la banca como en el caso de Metrovacesa.
Pero los tiempos han cambiado para el sector. Así lo indica Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell que considera que las socimis están atravesando un momento dulce y en el caso concreto de Colonial recomienda comprar. “Los tipos de interés están ultrabajos y hay un crecimiento de las rentas de alquiler en el segmento de oficinas donde opera”.
La clara estrategia de Colonial ha llevado a la compañía a subir en Bolsa más del 30% este año hasta superar los 5.400 millones de capitalización, por encima de compañías como Acciona o bancos como Bankinter o Banco Sabadell y a un paso de su competidora Merlin Properties.Y sus cuentas han ayudado.
En el primer semestre del año ganó 338 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 33%, tras cerrar 2018 con 525 millones de beneficio. Además, sus oficinas ubicadas en Madrid, Barcelona y París se valoraron a esa fecha en 11.798 millones de euros con 65 activos en España, 20 en Francia y 15 de su división logística. Ignacio Romero destaca que la compañía tiene una deuda de 4.700 millones de euros que supone el 38% del valor de sus activos.
La última operación importante de Colonial fue la venta de sus activos logísticos que ya anunció en la presentación semestral de resultados y que se ha materializado el pasado mes de agosto. La inmobiliaria vendió a la multinacional estadounidense Prologis su cartera logística por un importe cercano a los 425 millones de euros. El analista de Intermoney Valores, Guillermo Barrio, cree que esta operación tendrá consecuencias en sus cifras: “Hemos revisado a la baja nuestras previsiones de ingresos y EBITDA un 4-5% proforma para el periodo 2019-2021, teniendo en cuenta la venta del negocio logístico. Además, Colonial se centrará en la optimización de la cartera de activos, mediante la venta de edificios situados fuera de CBD (Center Business District) en Madrid, varios de ellos adquiridos en su día a Axiare”.
Sin embargo, estos menores ingresos no harán mella en sus resultados. “Al prever aumentos de deuda muy ligeros, con la consiguiente contención de los gastos financieros, esperamos que tanto el beneficio neto como el BPA crezcan el 20% anual entre 2020 y 2022, sin considerar revalorizaciones” de sus inmuebles, concluye Guillermo Barrio, que fija un precio objetivo para la acción de Colonial en los 11 euros desde los 9,5 euros anteriores.
Como si se tratase de una firma tecnológica, Inmobiliaria Colonial ha conocido un gran crecimiento en los últimos años. En 2015 superaba ligeramente los 2.000 millones de valor bursátil y ahora ronda los 5.300 millones. Este proceso se ha conseguido mediante una agresiva política de compras que culminó el año pasado con dos operaciones importantes. El fin de la OPA sobre Axiare y la adquisición de un 22% de la francesa Societé Foncière Lyonnaise (SFL) que, mediante el intercambio de acciones, llevó al emirato de Qatar a hacerse con el 20% de Colonial y figurar como el principal accionista. Actualmente Colonial controla más del 80% del capital de la firma gala. En febrero del pasado año culminó la OPA sobre el 71% del capital de Axiare por la que ofreció 18,36 euros por acción y que suponía valorar la compañía en 1.451 millones de euros.
Por último, los analistas del banco estadounidense Goldman Sachs creen muy positivo tras la presentación de resultados del primer semestre la inversión récord en volúmenes en los mercados de oficinas de Barcelona, Madrid y París durante ese periodo que presentó la compañía. También que está consiguiendo rentabilidades en estas ciudades superiores a la media del sector: Madrid (4,53% vs. 3.75%), Barcelona (4.38% vs. 3.50%) y París (3.20% vs. 2.75%). Con las buenas expectativas presentadas por la compañía dan una valoración a la acción de 11,3 euros y recomiendan comprar.
Eso sí, ven como riesgos “mercados subyacentes más débiles de lo que esperamos resultando en un menor crecimiento del alquiler y una demanda más débil para sus proyectos, y tasas de interés más altas de lo que esperamos actualmente”.
El dilema del dividendo
Las socimis como Colonial tienen la gran ventaja de un tipo en el Impuesto de Sociedades del 0%. Como contraprestación, entre otras, están obligadas a repartir como mínimo el 80% de su beneficio. Pero aquí surge el problema. Según explica Ignacio Romero de Banco Sabadell, este reparto de las ganancias entre sus acciones se ajusta al antiguo Plan General Contable, por lo que Colonial tiene margen para ofrecer un dividendo mayor a los 0,20 euros por acción anunciado para este 2019, del que resulta una rentabilidad por dividendo del 2%. Este experto indica que prefiere un dividendo más bajo y que el dinero se destine a inversiones en desarrollos propios.
Pero no todos piensan lo mismo. El analista de Intermoney, Guillermo Barrio, apunta que el dividendo no es una prioridad para Colonial, como indicó recientemente el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas. “Pensamos que Colonial debería procurar incrementarlo, dado el actual bajo rendimiento (2%), e incluso cambiar su distribución anual a una más recurrente que dé más visibilidad al inversor”, explica Barrio.