Hipotecas verdes para finanzas saludables
Es necesario fomentar la vivienda eficiente y unas tarifas de servicios adecuadas
A estas alturas, nadie pone en duda que habitar una vivienda “verde”, popular sobrenombre de los inmuebles más eficientes desde un punto de vista energético, nos reporta múltiples beneficios, que se extienden desde la salud y el bienestar del cuerpo hasta los del bolsillo. En efecto, parece demostrado que las inversiones destinadas a mejorar la eficiencia energética dan lugar a espacios más confortables y nos permiten ahorrar una parte de nuestro gasto en energía. Sin embargo, el concepto del “crédito verde” es aún novedoso para buena parte de los compradores de vivienda, y muchos se preguntarán de qué manera podría afectar el color de su hipoteca a su bienestar personal o social, o incluso a la salud de nuestro sistema financiero.
En palabras sencillas, podríamos etiquetar como “crédito verde” a todo aquel préstamo hipotecario que se otorga con la intención de fomentar la compra o construcción de viviendas energéticamente eficientes y la renovación de las existentes para mejorar su rendimiento energético. Se trata de un instrumento financiero que todavía se encuentra en proceso de definición (a través de iniciativas como la del Proyecto EeMAP, impulsado por la UE) y que ofrecerá al prestatario unas condiciones particularmente beneficiosas en relación con un crédito hipotecario normal, sujetando dichas condiciones a que la inversión realizada se destine a la compra de un inmueble eficiente o a la renovación de otro existente.
La hipótesis de partida, y condición sine qua non para el éxito de este tipo de producto, es una: que los inmuebles verdes se revalorizarán en el mercado de forma más rápida que las viviendas corrientes. Esta previsión es, de hecho, muy razonable, toda vez que la demanda ha de ser capaz de apreciar el beneficio futuro de unos gastos por consumos más reducidos y de trasladar esa ventaja al precio que se está dispuesto a pagar, a través de una prima (green premium) que es, en general, superior al coste de la inversión realizada para introducir las mejoras constructivas.
Ahora bien, siendo claros, los beneficios de este tipo de hipotecas tanto para los ofertantes de vivienda (que podrían vender en precios más altos) como para el conjunto de la sociedad (por las mejoras para la economía derivadas de destinar el dinero ahorrado en consumos a otro tipo de gastos, así como por la más que necesaria renovación del parque de viviendas existente), podemos preguntarnos cuál es la ventaja que obtienen los protagonistas necesarios de esta nueva forma de prestar: los bancos.
Pues, en efecto, un análisis somero de la cuestión concluiría que financiar importes mayores (toda vez que las viviendas eficientes resultarían más caras que otras similares ubicadas en las mismas zonas) comporta, directamente, mayores riesgos crediticios. Sin embargo, la virtud de estos productos desde el punto de vista financiero reside en otra premisa básica: que el hecho de que los gastos por consumos energéticos sean inferiores a lo normal proporciona a los prestatarios la capacidad de atender mejor sus obligaciones de deuda. Y esto parece haber sido demostrado por reputados estudios que, como apunta Paloma Taltavull, doctora en Economía por la Universidad de Alicante, señalan que las hipotecas verdes cuentan con una tasa de impago hasta un 32% menor.
Además de este dato, que constituye un claro incentivo, los bancos contarían con otras dos ventajas en relación con su riesgo: por un lado, la relación entre el importe del crédito y el valor real de la garantía en cada momento (loan to value) tendería a descender de forma más rápida que en otras hipotecas, por la más rápida revalorización de estas viviendas; por otro, mejoraría la capacidad de refinanciación de las entidades, debido al creciente interés de los mercados financieros internacionales en los bonos verdes, garantizados a su vez por hipotecas verdes.
A cambio de todas estas ventajas, los bancos ofrecerían a los consumidores créditos con condiciones tales como menores tipos de interés, un mayor loan to value inicial o, en el caso de créditos condicionados a la reforma de una vivienda, un importe prestado superior, en previsión de la revalorización que se espera ocurra al acabar las obras de reforma. Así, mejoraría la accesibilidad de la población a la compra y financiación de su vivienda y, al mismo tiempo, se materializaría una progresiva renovación del parque existente, en un círculo virtuoso donde todas las partes salen beneficiadas.
Sin embargo, este círculo perfecto parece no haberse cerrado aún del todo en España. En primer lugar, porque solamente algunas capas de población (en general, las más jóvenes) tienen una conciencia clara de los beneficios (personales y ambientales) de la construcción eficiente, así como una voluntad decidida a invertir en este tipo de viviendas en detrimento de otras. En segundo lugar, porque muchas estructuras tarifarias de los consumos de agua, luz y gas cuentan todavía con un término fijo muy alto (compuesto en su mayoría por impuestos), que hace inapreciable el descenso efectivo del consumo y anula cualquier posibilidad de ahorro real. Y, finalmente, porque aún no existen evidencias de mercado claras y contundentes que demuestren que los precios de las viviendas eficientes son significativamente superiores a los del resto del parque, probablemente como consecuencia de los dos primeros factores.
Por tanto, resulta más necesario que nunca fomentar el entendimiento de las ventajas de residir en una vivienda verde, así como dar un paso decidido hacia tarifas de consumo que permitan transformar en ahorro las inversiones en materiales y equipos eficientes. Si somos capaces de avanzar en ese camino, el crédito verde podrá ser una realidad y contribuir al beneficio de todos. Y es que, ante todo, no podemos ignorar que el futuro será verde… o no será.
Paloma Arnaiz es secretaria general de la AEV