La regulación del alquiler eleva el uso de fórmulas para asegurar el cobro de la renta

Los dueños tiran en mayor medida de gestores y seguros de impago ante la limitación de garantías, lo que puede repercutirse en precios

Cartel de un piso en alquiler.
Cartel de un piso en alquiler.

Además de aumentar la duración de los contratos, la reciente regulación de los alquileres ha limitado a dos mensualidades las garantías adicionales al mes de fianza que los propietarios pueden exigir a los inquilinos. Unas medidas que en principio buscaban proteger a los arrendatarios y evitar situaciones de abuso, pueden estar teniendo un efecto contraproducente.

Según fuentes del sector, los propietarios, temerosos de que la nueva legislación dificulte o dilate los plazos para recuperar su vivienda en caso de impago, están recurriendo en mayor medida a intermediarios inmobiliarios. A cambio de una comisión más o menos importante, estos actores garantizan inquilinos con historial solvente, el cobro de la renta el día 5 de cada mes, o un seguro frente a impagos. Estos servicios no son nuevos, pero su mayor demanda incrementa los costes, que a su vez se repercuten en el precio, lo que acaba perjudicando al inquilino.

La limitación de las fianzas, antes dejada a elección de las partes, ha provocado que los dueños sean mucho más meticulosos a la hora de seleccionar un posible candidato. “El propietario ahora filtra mucho más, lo que acaba expulsando del mercado a las familias que no puedan demostrar la suficiente solvencia”, señala el socio fundador de Alquiler Seguro, Antonio Carroza.

Para asegurarse de tener ante sí un futuro arrendatario solvente, el propietario puede recurrir al Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) para analizar el histórico de los posibles candidatos y ver si han pagado religiosamente su alquiler o si han tenido antecedentes de poca solvencia. En todo caso, la consulta del fichero requiere del consentimiento expreso del inquilino. Lo mismo para incluirle en él –desde el primer impago–, una opción que debe quedar recogida en el contrato, detalla el director de estudios del FIM, Sergio Cardona. “Se trata de una herramienta preventiva para evitar la morosidad, ya que se analiza el histórico y la capacidad de pago futura, atendiendo al tipo de ingresos y la situación laboral”, prosigue.

Cardona sostiene que el fichero, creado en 2007, recibe más de 1,5 millones de consultas al año pero añade que recientemente la demanda ha repuntado con fuerza. “En los últimos seis meses, el número de certificados de fiabilidad a petición de los propietarios se ha multiplicado por dos, pero el de los inquilinos por cuatro: son los primeros que quieren tener un informe de solvencia para que les elijan a ellos”, afirma, en un escenario de creciente demanda y oferta limitada. Los primeros abonan 24,95 euros por un informe con datos de los distintos candidatos, mientras que los segundos pagan 9,95 euros por su perfil de solvencia.

No es el único servicio que ha visto aumentar su demanda. También los gestores inmobiliarios como Alquiler Seguro, un intermediario que se encarga de buscar a los “mejores candidatos” elaborando un “score de riesgo” a partir del FIM y de otros ficheros bancarios como el del Asnef, detalla Carroza. La entidad también asegura el cobro de la renta el día 5 de cada mes, y la gestión del mantenimiento o de las posibles incidencias.

“La profesionalización del sector no es algo malo, ya que la intermediación suele reducir los conflictos entre inquilino y propietario y por tanto la posibilidad de impago”, asegura. Todo ello a cambio de una comisión del 5%, lo que para un alquiler de 1.000 euros al mes supone el desembolso de 600 euros al año.

Los seguros frente a posibles impagos son otra de las fórmulas que están siendo más demandadas. Según el presidente de la correduría de seguros Arrenta, Javier Íscar de Hoyos, “las peticiones se han incrementado un 40% desde el primer real decreto [de los alquileres, adoptado en diciembre]”.

De ese 40%, afirma que un 75% acaba firmando un seguro, que incluye 12 mensualidades cubiertas, así como los gastos de abogado y procurador en caso de tener que llegar a juicio, y los posibles daños vandálicos y con mala fe, algo que, puntualiza, ocurre en una minoría de los casos. El casero paga una prima del 3,5%, lo que, de nuevo, para un alquiler de 1.000 euros, supone un coste anual de 420 euros, algo que reconoce, puede traducirse en un aumento de la renta para el inquilino de un 4%.

Las cifras de la morosidad

¿Aumenta la incidencia en términos relativos? Según los últimos datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), los impagos de alquiler aumentaron un 5,7% en 2018, mientras que la cuantía subió un 2,5%, hasta los 6.186 euros. Las cifras están, sin embargo, lejos de las registradas en los peores momentos de la crisis, cuando los inquilinos morosos llegaron a adeudar hasta 8.300 euros de media (en 2011). Según el director de estudios del FIM, Sergio Cardona, el aumento de la morosidad se debe tanto al rápido encarecimiento de los alquileres –con salarios que no han crecido a la misma intensidad– como al peso creciente de los alquileres, lo que evidentemente eleva la incidencia morosa. La falta de datos oficiales sobre el número de contratos que se firman cada año en España, puntualiza, impide analizar la morosidad controlando el aumento de los arrendamientos, esto es, en términos relativos y no solo absolutos.

Nueve meses hasta el lanzamiento. Según el presidente de Arrenta, Javier Íscar de los Hoyos, los juzgados tardan de media siete meses en resolver un desahucio de alquiler, a lo que se suelen sumar otros dos meses previos de negociación con el inquilino antes de acudir a la vía judicial.

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