Las inmobiliarias alertan de que el nuevo decreto del alquiler elevará los precios
El sector cree que la regulación que hoy entra en vigor desincentivará la oferta y perjudicará a los inquilinos con menor solvencia
La reforma del alquiler aprobada el pasado viernes por el Consejo de Ministros entra hoy en vigor, lo que significa que se aplicará a todos los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen a partir de este mismo día. El nuevo real decreto, que pretende atajar el problema de acceso a la vivienda en alquiler y dotar de mayores garantías a los inquilinos puede acabar teniendo justo el efecto contrario, según alertan las empresas inmobiliarias.
El texto, que entre otras medidas amplía la duración de los contratos, reduce las fianzas y limita las subidas de precios anuales al IPC, lejos de dinamizar la oferta, puede desincentivar que los propietarios pongan sus casas en alquiler, lo que haría repuntar los precios, avisan desde el sector. La nueva regulación del Gobierno –que se convalidará previsiblemente este mes en la Diputación Permanente– busca revertir los cambios introducidos por el PP en 2013, que liberalizaron el mercado, y a los que el Ejecutivo culpa de las fuertes escaladas de precios.
“No se puede pretender resolver el problema de la vivienda asequible interviniendo el mercado libre. Lo único que va a provocar [este decreto] es la reducción de la oferta y una mayor escalada de precios”, sostiene el responsable de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), Javier Rodríguez-Heredia. En su opinión, el nuevo texto “blinda la posición del inquilino” y crea unas “condiciones muy desequilibradas” entre una parte y otra que pueden contraer la oferta o derivar viviendas en alquiler hacia la venta. Una situación que podría “dar la vuelta a los precios, precisamente en un momento en el que empezaban a moderarse”, opina el cofundador de Idealista, Fernando Encinar.
La mayor duración de los contratos –que pasan de tres a cinco años, o a siete si el casero es una empresa– así como la obligación de que la revisión anual, durante la vigencia del contrato, no supere la subida del IPC –algo que antes se dejaba a libre elección de las partes– puede suponer también una subida repentina de los precios de salida, según sostiene Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del país.
Así lo cree también la Federación de Asociaciones Inmobiliarios (FAI) que justifica la posibilidad de esos incrementos “para compensar y anticipar la pérdida de rentabilidad que se va a producir a lo largo de los años”. Si bien las rentas podrán actualizarse al coste de la vida, Rodríguez-Heredia critica que no se vayan a poder capturar las subidas del mercado inmobiliario, mucho más bruscas que el IPC.
El sector cree, además, que los cambios legislativos perjudicarán especialmente a los inquilinos más vulnerables o con menos recursos. En ese sentido, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) sostiene que “si se persigue a los propietarios”, éstos “podrían verse inducidos a restringir sus viviendas a inquilinos con economías saneadas”. Un riesgo que también percibe Encinar, al alertar de la posibilidad de que se creen “inquilinos de primera y de segunda”. Los propietarios, explica, podrían elevar los criterios en el perfil del inquilino, lo que dificultaría mucho más el acceso a una vivienda a personas con peor situación económica, como los trabajadores con contrato temporal, los autónomos, o las familias monoparentales, en su mayoría compuestas por mujeres.
En concreto, la FAI calcula que en torno a un 15% de los inquilinos más desfavorecidos podría quedar fuera del mercado del alquiler a causa de la nueva limitación de las garantías adicionales al mes de fianza –que si bien antes eran ilimitadas, ahora serán de un máximo de dos mensualidades–. Las inmobiliarias sostienen que muchas personas que, hasta el momento, podían suplir la falta de estabilidad laboral asumiendo “compromisos complementarios” con “avales bancarios, depósitos monetarios adicionales o la figura del fiador solidario”, ya no podrán hacerlo.
Unas exigencias que, a juicio del Gobierno, habían acabado por propiciar también situaciones de abuso debido a las tensiones de un mercado en el que los precios del alquiler han superado incluso los precios máximos del boom en algunas grandes ciudades, según Fotocasa. En Barcelona, por ejemplo, se han llegado a disparar un 36% en cinco años, según los datos de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat.
Habrá que esperar hasta octubre para el índice de precios
Plazo de ocho meses. El nuevo decreto prevé elaborar, de aquí a ocho meses, un índice de precios del alquiler, para suplir la falta de una estadística oficial de ámbito nacional, algo que no ocurre con el mercado de la compraventa, donde sí existe una gran variedad de datos. Para llevarlo a cabo, Fomento recurrirá a datos agregados de la Agencia Tributaria, el Catastro Inmobiliario, el Registro de la Propiedad, y los registros de depósito de fianzas de cada comunidad autónoma.
Viabilidad en cuestión. Fuentes conocedoras del sistema estadístico español dudan de que el índice pueda estar listo en apenas ocho meses dada su complejidad técnica y la falta de fuentes disponibles fiables, ya que el Registro de la Propiedad solo recoge datos de compraventas, y no todas las comunidades obligan a registrar las fianzas. La directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, no niega la complejidad del proceso, pero más que eso –que cree salvable– considera que la principal dificultad a la que podría enfrentarse la puesta en marcha del índice es la falta de voluntad política si cambia el color del Gobierno tras las elecciones generales del 28 de abril. En todo caso, Toribio, cuyo portal inmobiliario aporta una gran cantidad de datos del mercado, sostiene que es imprescindible elaborar una estadística pública que sirva de fuente oficial. "Es una medida que de una forma u otra habría que llevar a cabo, como ya ocurre con el mercado de venta, donde conviven las datos de Fomento, Registradores y tasadoras", defiende.
