Vivienda

La reforma del alquiler excluye bonificar en el IBI a quienes arrenden a precios asequibles

El nuevo decreto solo incluye incentivos fiscales para viviendas protegidas

Promoción de viviendas de Madrid.
Promoción de viviendas de Madrid.

El Consejo de Ministros dio este viernes luz verde a un nuevo real decreto en materia de alquiler, después de que fracasara un texto similar hace apenas un mes en el Congreso. La nueva regulación contempla la elaboración de un índice de precios, la indexación de las subidas de la renta durante el contrato al IPC y la ampliación de los contratos, prórrogas y plazos de preaviso. No incluye, sin embargo, medidas de control de precios –tal y como reclamaba Podemos–, ni incentivos fiscales a quienes alquilen a precios asequibles –como se barajó durante la negociación–.

El texto será publicado en el BOE este sábado previsiblemente, por lo que afectará a los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir del lunes. La formación morada ve insuficientes las medidas pero respaldará el texto para que pueda ser convalidado, mientras que el PP mantendrá su rechazo por considerar que no soluciona el problema de base: atajar la escasez de oferta y la falta de seguridad jurídica.

Índice de precios

El decreto prevé elaborar un índice oficial de precios en un plazo ocho meses para aportar mayor información y transparencia al mercado del alquiler y servir de soporte a las comunidades autónomas que quieran implementar políticas de índole fiscal. En todo caso, y según insistieron desde Fomento, el índice “no es un paso previo para el control de precios” y, al menos hasta que acabe la legislatura, “no está en los planes del Gobierno” hacerlo.

El índice, que se hará lo más detallado posible bajando hasta nivel de distritos, se nutrirá, entre otros, del registro de depósito de fianzas de las comunidades autónomas y de los datos agregados de la Agencia Tributaria, el catastro y el Registro de la Propiedad. 

Mayores garantías en los contratos

Un punto relevante de la nueva regulación es que la actualización anual del precio del alquiler mientras dure el contrato solo podrá ser como máximo el IPC, algo que ya figuraba en la Ley de Arrendamientos Urbanos hasta que el PP la eliminó en 2013. Además, los contratos tendrán validez ante terceros aunque no figuren inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que da garantías a los inquilinos en caso de que el inmueble cambie de propietario.

El texto recupera otros de los cambios introducidos en el anterior decreto: los contratos tendrán una duración de cinco años en lugar de tres, y de siete si el casero es una empresa, algo que Fomento justifica por el tratamiento fiscal más favorable de las socimis, y para cumplir con las exigencias de Podemos.

También se amplía el plazo de la prórroga tácita de uno a tres años, así como el plazo de preaviso para no renovar el contrato, que pasa de uno a cuatro meses para el arrendador y de uno a dos para el inquilino. Se limita además la fianza y garantías adicionales a un máximo de tres mensualidades y se fija que los gastos de gestión inmobiliaria corran a cargo del casero empresario.

Medidas fiscales

A pesar de que en un principio estuvo encima de la mesa, el texto finalmente no incluye la posibilidad de que los ayuntamientos bonifiquen hasta en un 80% el IBI a los arrendadores que alquilen ciñéndose a ese índice de precios. El ministerio reconoció que la medida “no tenía la madurez suficiente” para salir adelante, aunque seguirán estudiándola.

Sí se habilita a las que las entidades locales bonifiquen hasta en un 95% la cuota del IBI a los propietarios que alquilen a rentas limitadas por ley, es decir, vivienda protegida. Los ayuntamientos podrán establecer recargos o bonificaciones en el IBI en las viviendas vacías, aunque para ello será necesario que primero definan y regulen ese concepto.

El real decreto contempla además la posibilidad de que las Administraciones locales puedan ejercer su derecho de adquisición preferente en aquellos inmuebles que vayan a venderse de formen íntegra y en los que residan personas en alquiler. Les habilita, igualmente, a utilizar su remanente de tesorería para política de vivienda y construcción de un parque público, algo que antes tenían vetado por la regla de gasto.

Protección ante desahucios

El texto incluye mayores garantías frente a los de­sahucios. Los juzgados tendrán que notificar de oficio a los servicios sociales de todos los procedimientos para comprobar si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad. De ser así, se podrá aplazar el lanzamiento durante tres meses si el propietario es una empresa y de uno si se trata de un particular. También se acaba con los desahucios con fecha abierta y se obligará a que los juzgados especifiquen la fecha y hora exacta en la que se vaya a llevar a cabo.

Pisos turísticos

Respecto al alquiler turístico, el Gobierno lo saca de la LAU y pasa a ser regulado por la normativa de actividad turística de cada comunidad autónoma. Se modifica, igualmente, la ley de propiedad horizontal para que las comunidades de vecinos puedan limitar este tipo de alquileres por mayoría de tres quintas partes de los propietarios en vez de por unanimidad, tal y como se requería hasta ahora. También se prevé que se pueda exigir a los propietarios que realicen actividades turísticas una mayor aportación a los gastos de la comunidad.

Oposición del sector

Desincentivará la oferta y aumentará los precios. La principal crítica de la mayoría de agentes del sector es que el real decreto tendrá los efectos contrarios a los buscados. Alertan de que la ampliación de los contratos y otras medidas en favor de los inquilinos pueden hacer que los propietarios decidan sacar del mercado sus viviendas, lo que tendrá un efecto negativo en la oferta y los precios. Así lo creen el gigante inmobiliario Blackstone, la Asociación de Consultoras Inmobiliarias, los Administradores de Fincas de Madrid o el portal Idealista.

Discriminatorio. Las socimis estiman que el decreto las penaliza al exigirles contratos de dos años más de duración que a los particulares que alquilan su vivienda, y por obligarles a sufragar los gastos inmobiliarios.

Inseguridad jurídica. Todo parece indicar que esta vez, el decreto aprobado por el Gobierno conseguirá ser convalidado. No obstante, eso no quita para que en menos de tres meses hayan estado en vigor tres normativas distintas del alquiler, lo que, según muchos actores del sector, genera una importante inseguridad jurídica que ralentizará la inversión.

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