Adiós al 'bonus' por vender hipotecas al peso
La ley hipotecaria pretende recuperar la confianza del consumidor y potenciar la seguridad jurídica Si no hay sorpresas de última hora, la nueva norma convence al final a bancos, clientes y políticos
Al final todos, o casi todos, Gobierno, diferentes grupos políticos, bancos y clientes parece que asumen positivamente el contenido de la futura ley hipotecaria que está previsto que se apruebe en las próximas semanas. A falta de que se resuelvan aún algunos flecos, incluso la banca ha comenzado a aceptar la futura ley.
“Como es lógico no era nuestro objetivo asumir prácticamente todos los gastos hipotecarios con excepción del de tasación. Pero como no queda más remedio, hay que ver el lado positivo de la nueva normativa: proporciona un marco jurídico que evita la inseguridad y por lo tanto la litigiosidad en este segmento del negocio bancario tan importante para la banca”, explica un directivo del sector.
Otro ejecutivo de un banco matiza: “parece que sí, al final la nueva norma será positiva, aunque todavía quedan unos flecos importantes por resolver, como la redacción final del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), sobre todo para la inclusión de las cooperativas de crédito; y cómo quedan los gastos en caso de la subrogación de una hipoteca”.
A la espera del último texto, el Gobierno explica en el preámbulo de la futura ley que su objetivo es “garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones (hipotecarias) es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europa, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía”.
Además, explica “vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes”. Y añade: “el objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
También en el preámbulo destaca como novedad el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.
Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con algunas excepciones que quedan previstas en el articulado de la ley. Se entiende por venta vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.
No obstante, “la autoridad competente de conformidad con el artículo 27 podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado acarrean un claro beneficio a los prestatarios (cliente), teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas”, reza la futura norma.
La nueva ley hipotecaria también entra de lleno en la política remunerativa para la platilla de las entidades financieras, “responsabilidad última del órgano de administración”, recoge el proyecto de la normativa, que pretende proteger al consumidor y evitar las prácticas comerciales del pasado de la banca, y que han derivado en miles de litigios con miles de millones de euros de indemnizaciones para los clientes.
La política de remuneración “será compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoverá este tipo de gestión y no ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista”, recoge la ley en su artículo 16.a.
Además, añade que la política remunerativa “estará en consonancia con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporará medidas para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas”.
De esta forma, se pretende desligar la venta masiva de hipotecas con la entrega de bonus a la plantilla.
En su artículo 14 se recoge, además, que la forma en que los bancos remuneren a su personal y a los intermediarios de crédito inmobiliario, y la forma en que estos últimos remuneren a su personal y a los representantes designados, “no podrán incumplir la obligación contenida en el artículo 4.1 (las entidades financieras, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboración de productos crediticios, la concesión de préstamos, prestación de servicios de intermediación o de asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecución de los contratos de préstamo).
Esta es también una de las reclamaciones de los sindicatos de banca, quienes pretenden que se eliminen “los objetivos individuales” en la venta de productos, algo que reclaman ya en sus programas electorales (las plantillas elegirán a sus representantes sindicales entre el día 28 de noviembre en el caso de las antiguas cajas de ahorros, y el 13 de febrero en el caso de los bancos y cooperativas de crédito).