Por qué es un error la solución al impuesto de las hipotecas

Además de que el coste recaerá en el cliente, sufrirá la transparencia, la función del tributo y el propio mercado

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El pasado miércoles el Gobierno anunció la aprobación de un decreto ley con el objeto de modificar la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para que a partir de ahora sea el banco quien pague el impuesto en su modalidad gradual. El señor Sánchez manifestó su confianza en que los bancos no repercutirán el nuevo coste a sus clientes y considera que este cambio es de gran beneficio para el consumidor. Esto es como pedir a los bares que no repercutan el coste de la cerveza en el precio de la caña, o como pedir peras al olmo.

No dudo de que las entidades financieras tendrán que tragar y formalizar las hipotecas que ya gocen de oferta vinculante, asumiendo el impuesto sin posibilidad de su repercusión directa. Pero como toda empresa, tienen unas cuentas anuales y unos resultados que defender y de una u otra manera en el futuro acabará pagando el impuesto el deudor a través de un elenco de comisiones, intereses y servicios vinculados. De no ser así muchas de las hipotecas que estudien los bancos no serán viables financieramente y simplemente habrá menos personas con posibilidades reales de acceder a esta forma de financiación. Recordemos que el préstamo hipotecario, gracias a la garantía procesal y real que lleva aparejada, permite acceder a mayor importe, mayor plazo y menor tipo de interés que otras formas de financiación y por eso es la forma más idónea a la que acudir cuando uno va a adquirir una vivienda.

Sabiendo que no existe un beneficio real para el consumidor, sí que hay tres implicaciones negativas aparejadas a que el banco sea el sujeto pasivo del impuesto. La primera afecta a la transparencia bancaria. La falta de transparencia que tanto ha servido para fundamentar la abusividad de las cláusulas suelo al Tribunal Supremo parece no importarle nada ahora al Gobierno. Hasta ahora el consumidor bancario sabía perfectamente lo que pagaba y por qué. Qué tipo impositivo y bonificaciones le eran aplicables. Con el cambio pasará a pagar distintos importes sin conocer el fin último de cada uno ellos. Puede darse incluso la situación de que la entidad financiera se beneficie indirectamente de las bonificaciones o tipos reducidos establecidos en atención a condiciones del deudor, sin trasladárselas a este, pues en último término las condiciones financieras se fijan de acuerdo con una política comercial y la financiera del deudor.

La segunda de las implicaciones es que la función social y redistributiva del impuesto quedará desvirtuada. Carecerán de razón de ser las bonificaciones o tipos reducidos que establecen las comunidades autónomas en atención a condiciones personales del deudor. Si el banco es el sujeto pasivo, lo normal es pensar que desaparezcan. Con esto las comunidades autónomas pierden un instrumento de política social que hoy día les permite favorecer a ciertos colectivos de interés como las familias numerosas, gente joven que adquiere una vivienda protegida o personas con un nivel de renta bajo.

Dejar esta política en manos de los bancos es sin duda algo que no les corresponde. Aun en el caso de que se mantuvieran las bonificaciones a las entidades financieras en atención a condiciones personales de su deudores, lo cual no deja de sonar raro, hace difícil creer que el beneficio se le traslade íntegro y directamente al deudor.

La tercera y última de las implicaciones, y para mí la más grave, es la paralización del mercado hipotecario primario.

Al riesgo financiero del deudor, ahora las entidades van a tener que sumar el riesgo de la pérdida que genera la posibilidad de una amortización temprana de la hipoteca, antes de haber podido rentabilizar su inversión inicial. Las entidades tienen pocos instrumentos para protegerse contra esto, debido a los límites máximos existentes para las comisiones de amortización anticipada y que todo pacto que conllevase un compromiso de permanencia chocaría con la libertad pretendida por la legislación de subrogación hipotecaria. Y es que, además, precisamente la Ley 2/94, de Subrogación Hipotecaria, que parte en su espíritu de la consideración del deudor como sujeto pasivo, se puede convertir en peligrosa arma al servicio de la competencia desleal entre entidades financieras. Así de simple, si a un banco le sale mucho más barato robar gratuitamente por medio de la subrogación que dar hipotecas nuevas, la balanza se inclinará a favor de las subrogaciones en detrimento de los nuevos préstamos hipotecarios, reduciendo claramente las posibilidades de acceso a la vivienda en propiedad. Si se opta por eliminar la exención del impuesto en las subrogaciones hipotecarias para evitar lo anterior, resultará que la libertad y flexibilidad de cambio de acreedor que se ha visto como uno de los grandes logros de las últimas décadas quedará sin efecto. Si en último término subrogar es como pedir una nueva hipoteca el procedimiento de la Ley 2/94 dejará de tener sentido.

En conclusión, que el banco pase a ser el sujeto pasivo en el impuesto de actos jurídicos documentados no tengo ninguna duda de que va perjudicar de manera sensible al consumidor, y si no al tiempo. El cambio legislativo que se propone, apartándonos de la realidad social de los países de nuestro entorno, es muy arriesgado desde el punto de vista de la seguridad jurídica, por las numerosas incongruencias normativas que van a aflorar y que sin duda serán muy difíciles de compaginar.

Habiéndonos metido en el charco que nos hemos metido, quizá lo más prudente sea reducir al mínimo o eliminar el gravamen, porque aunque entiendo que complica la relación con las comunidades autónomas, esta solución favorecería el mercado financiero de manera sustancial facilitando el acceso a la vivienda. El aumento del volumen de transacciones podría compensar en gran medida la pérdida de ingresos por el impuesto de AJD, sin necesidad de subir los tipos impositivos.

Juan José de Palacio es notario de Madrid