Una prohibición discriminatoria e injusta que no está justificada
El nuevo Plan Especial del Ayuntamiento de Madrid veta de forma encubierta las viviendas de uso turístico
El pasado mes de Julio, el Ayuntamiento de Madrid dio luz verde a la aprobación inicial del Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje en determinados Distritos de Madrid. Con esta actuación, el Ayuntamiento confirma lo que ya anunció el pasado mes de febrero y es su intención de prohibir con carácter general las denominadas viviendas de uso turístico en los Distritos más visitados por los viajantes que vienen a Madrid por razones de ocio o trabajo. El sector turístico tradicional puede de momento dormir tranquilo.
Según reza la información suministrada por el Ayuntamiento, infringiendo abiertamente la normativa sobre transparencia y causando una manifiesta indefensión para los afectados por esta medida, el principal objetivo del nuevo Plan aprobado es preservar el uso residencial en el centro urbano, frenando la tendencia por el que las viviendas del centro de la ciudad se convierten en alojamientos temporales exclusivamente para turistas. De forma añadida se busca que la actividad de hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, redistribuyendo la actividad económica y descargando la concentración del centro histórico.
La resolución aprobatoria del Plan Especial precisa que efectúa una nueva regulación de los usos compatibles y autorizables, limitando al máximo la expulsión del uso residencial de carácter permanente y su sustitución por el uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje destinado a proporcionar alojamiento temporal. Añade esta resolución que el esfuerzo principal se centra en establecer, de modo fundamentado, un régimen de convivencia entre el uso terciario de hospedaje y el residencial de vivienda, a través de un criterio de compatibilidad de su implantación en los distintos ámbitos de ordenación urbanística de la ciudad.
La fórmula escogida para lograr este objetivo es la zonificación del ámbito territorial afectado por el Plan Especial (52.768.610 m2) en tres anillos concéntricos establecidos en función de la situación de alojamientos turísticos que soportan cada uno de los barrios de Madrid. El primer anillo coincide los limites del distrito de Centro. El anillo 2 abarca el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa- Aravaca. El anillo 3 se expande a barrios de los anteriores distritos, a los que se suman otros barrios de los distritos de Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina, manteniéndose la regulación actual en el resto del municipio.
Lo fundamental es que el Plan Especial establece un nuevo régimen jurídico para la implantación de las viviendas de uso turístico cuando se efectúe en parte de un edificio junto con otros usos durante más de 90 días al año, plazo a partir del cual ya no se considera a esta actividad como economía colaborativa. Ahora es precisa la obtención de una licencia de uso de hospedaje en todos los casos (cuyo otorgamiento está suspendido desde el pasado mes de febrero) y en los edificios residenciales de los anillos 1 y 2, el nuevo Plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos, prohibiendo expresamente que se utilicen las puertas de entrada, portales o ascensores comunes del resto de viviendas. Por si fuera poco, y para una mayor dificultad, ese acceso independiente no puede ser directo desde la calle a los alojamientos, sino que previamente debe contar con una recepción o similar, lo cual excluye la posibilidad de destinar un local comercial a esta actividad.
Así se comprende fácilmente, que ello supone en la práctica una prohibición casi absoluta de implantar viviendas de uso turístico pues los edificios residenciales no están dotados de accesos ni instalaciones independientes para algunas de sus viviendas, sobre todo porque estas exigencias eran desconocidas hasta la fecha y totalmente imprevisibles.
Esta regulación no se sostiene jurídicamente por las siguientes razones: (i) Redefine el uso turístico de una vivienda como uso terciario para lo cual es necesaria una modificación o revisión del Plan General porque es un cambio sustancial que debe ser aprobado por la Comunidad Autónoma de Madrid que además es la única competente en materia de turismo; (ii) se aplica de manera indiscriminada a cualquier vivienda que se destine al uso turístico un nuevo régimen jurídico más restrictivo lo que contradice el principio de irretroactividad de las disposiciones que perjudican los derechos individuales, reconocido en la Constitución Española; (iii) No compatibiliza el uso residencial con el turístico, sino que discrimina este último haciendo imposible su implantación en edificios residenciales al exigir medidas que no pueden cumplirse en la práctica.
Por consiguiente, el Plan debe ser recurrido y más aún, el Gobierno del Estado debe establecer una regulación que ponga coto a estas limitaciones abusivas y contrarias a la libre competencia.
Manuel Serrano Conde, Socio de Serrano Alberca & Conde