Un mercado inmobiliario profesionalizado
Los inversores internacionales celebran la profesionalización del inmobiliario español
España ha vuelto. Habiendo emergido de su propia crisis financiera, la economía española se ha recuperado de forma brillante en los últimos años y ha superado con creces el promedio de crecimiento de la eurozona. Este boom se extiende particularmente al mercado inmobiliario no residencial, un hecho que no ha pasado desapercibido por importantes inversores institucionales de Estados Unidos, Gran Bretaña, Francia y Alemania, que han reconocido las señales de mejoría.
En la primera fase, la inmediatamente posterior a la crisis, los inversores oportunistas estuvieron particularmente interesados en España y aprovecharon la aguda caída de los precios. Sin embargo, desde entonces, hemos pasado a una segunda fase, en la que algunos oportunistas se están marchando. Los inversores institucionales, que tienen mayor aversión al riesgo y están dispuestos a hacer frente a precios más altos o a aceptar rentabilidades iniciales más modestas, están empezando a entrar en el mercado como compradores. En el sector de las oficinas prime en Madrid y Barcelona, los inversores esperan rentabilidades iniciales netas ligeramente superiores a las de Alemania, Francia y los países del Benelux.
No obstante, los inversores institucionales de estos países han redescubierto España, especialmente Madrid y Barcelona, y no se han dejado disuadir por la crisis de Cataluña y los titulares negativos en los medios de comunicación. Se sienten atraídos, sobre todo, por el importante potencial de los precios del mercado de alquiler. En general, el mercado inmobiliario español ha dejado atrás la crisis, pero las rentas todavía están muy lejos de los niveles anteriores a la crisis. Incluso en Madrid y Barcelona, donde las tasas de superficie vacía de oficinas han caído hasta el 5% en el segmento prime, los alquileres en esta categoría siguen siendo alrededor de un tercio más bajos que antes de la crisis. El potencial alcista para los inversores a largo plazo es, por lo tanto, mucho mayor que en grandes plazas como Ámsterdam, Berlín o París.
Una cosa está clara: los inversores internacionales se han dado cuenta de que el mercado inmobiliario español ha cambiado en los años recientes. Se ha vuelto más profesional. Por una parte, los inversores experimentados han dado forma a un mercado que en el pasado estaba dominado mayoritariamente por inversores privados de sectores institucionales y por los bancos (incluyendo pequeñas entidades). En años recientes, sin embargo, la banca española se ha consolidado y mejorado sus balances, colocándose más del lado del vendedor que del comprador.
Por otro lado, el Gobierno español ha introducido numerosas medidas regulatorias con la finalidad de crear un mercado inmobiliario no residencial más profesionalizado. Por ejemplo, en 2009 se introdujeron leyes para la creación de socimis. La Directiva AIFMD (relativa a la gestión de fondos de inversión alternativos) también fue un factor clave para aumentar los fondos que realizan inversiones inmobiliarias en España.
Los inversores internacionales están convencidos de que el actual mercado inmobiliario español, más profesional y mejor regulado, es mucho más resistente a una crisis que en cualquier otro momento de su historia. Al haber aumentado la confianza, algunos inversores internacionales se han vuelto más aventureros y han invertido más allá de Madrid y Barcelona, o en clases de mayor riesgo como el Value Add. Estas inversiones requieren una buena dedicación en materia de gestión de activos, idealmente con personal local y bien cualificado. Más temprano que tarde, los nuevos inversores que llegan a España reconocen que no es posible explotar las oportunidades de inversión sin presencia local. En otros mercados europeos es perfectamente posible identificar y comprar activos que encajen con lo que se busca y posteriormente establecerse. En España, en cambio, es muy complicado encontrar buenas oportunidades de inversión sin contar con un conocimiento específico del mercado o con una buena red de contactos. Por ello, es importante tomar decisiones de manera rápida. Adicionalmente, la legislación española requiere la presencia permanente de al menos un empleado cualificado en el país.
El mercado inmobiliario español está siendo tomado en serio nuevamente por los inversores institucionales de otros países europeos, que han reconocido su potencial rentabilidad, las perspectivas de crecimiento para la economía española y, no menos importante, la creciente profesionalización del mercado inmobiliario no residencial. Si usted busca sacar provecho de las oportunidades en este mercado, necesita establecerse en él, ¡y pronto!
Juan Jiménez Hevia es responsable de Real I.S. para España