El precio de las casas nuevas en Madrid y Barcelona se acerca ya al máximo de 2007

Las casas a estrenar se encarecen un 5,9% anual Sociedad de Tasación destaca cómo sin las dos urbes la subida se reduce a la mitad

Superado, por ahora, el debate sobre si el mercado inmobiliario encara o no una nueva burbuja, Sociedad de Tasación puso este lunes de manifiesto cómo el incremento de los precios de la vivienda nueva evoluciona a distintas velocidades. En su último informe de tendencias, relativo al primer semestre de este año, estima que las casas a estrenar se encarecieron en promedio un 5,9% anual, lo que situó su precio en 2.284 euros por metro cuadrado. Esa cifra tiene en cuenta los datos de más de 2.000 promociones repartidas por casi 400 municipios, entre los que se encuentran todos los más poblados.

Si, por el contrario, se excluyen los números correspondientes a Madrid y Barcelona, el encarecimiento de los pisos se reduce a prácticamente la mitad, al 2,8%, ya que en las dos grandes urbes las revalorizaciones de las casas han metido en el último semestre una marcha más y ya son del 10,6% anual en el caso de la capital catalana (que marca un promedio de 4.015 euros por metro cuadrado) y del 8,5% en el de Madrid (3.293 euros). Tanto es así, que la tasadora advierte que si se mantiene este ritmo de incremento de los precios, las casas nuevas de las dos grandes urbes volverán a alcanzar los máximos de 2007 “antes de lo previsible según la evolución de ciclos económicos anteriores”.

Así, la revalorización de los inmuebles en las dos grandes capitales del país duplica la velocidad a la que suben los precios de las casas en el resto del país. ¿Cómo explica Sociedad de Tasación este fenómeno? En su informe sostiene que mientras a nivel nacional el precio de la vivienda responde a los principales parámetros macroeconómicos (mejora económica, reducción del paro, o bajos tipos de interés, entre otros), factores como el turismo o la generación de más empleo podrían explicar el acelerón de Madrid y Barcelona. Y además añade que esa gran diferencia de las dos grandes urbes está comenzando a afectar a sus respectivas áreas metropolitanas.

En el caso de Madrid, las poblaciones de la zona oeste (Las Rozas, Pozuelo, Majadahonda, entre otras) ya registran también incrementos de precios de entre el 6% y el 7%. Mientras en la corona de Barcelona, el efecto se distribuye de manera más homogénea a lo largo de todo el perímetro con incrementos que en algunos casos también alcanzan el 7% anual. Al margen de estas dos capitales de provincias, otras ciudades que pueden seguir en los próximos semestres los pasos de Madrid y Barcelona son Palma de Mallorca, Zaragoza, Málaga, Sevilla y Bilbao.

Otros servicios de estudios añaden a estas causas la escasez de vivienda nueva que persiste en estas dos grandes capitales y el retraso con el que se siguen concediendo las licencias, lo que ralentiza aún más la puesta a disposición del mercado de casas a estrenar al ritmo que exige la demanda. Este estudio de Sociedad de Tasación tiene reconocido prestigio entre los distintos agentes del sector porque está realizado a través de lo que se denomina simulaciones de venta. Es decir, que toma directamente la información de las promociones en curso para calcular los precios a los que se venden las casas de nueva construcción. Además, se trata de la serie histórica de precios de vivienda más antigua de la que dispone el mercado, puesto que data del año 1986, de ahí el valor que tiene para realizar comparaciones sobre lo ocurrido en los últimos 32 años.

En cuanto al alquiler, el informe desarrollado por Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, en el último año se ha producido un crecimiento de la rentabilidad del alquiler del 6,4% hasta situarse en un promedio del 7,6% anual. Según este análisis, Madrid, Barcelona y Granada son las ciudades más seguras para alquilar vivienda como inversión, si bien los elevados precios de Barcelona han frenado su rentabilidad un 5% en el último año.

La vivienda usada, bajo control

Los motores. Otro de los estudios privados de precios más reputados es el que realiza la también tasadora Tinsa. Con datos procedentes de sus valoraciones, el precio medio de las casas terminadas, nuevas y usadas, avanzó un 6,6% anual en el segundo trimestre del año, hasta marcar un promedio de 1.328 euros por metro cuadrado, impulsado por el dinamismo de capitales como Madrid (+18,9%), Málaga (+15,8%) o Palma de Mallorca (+12,9%).

Datos acumulados. Desde mínimos, el precio se ha recuperado ya un 10,9% a nivel nacional, si bien todavía se encuentra un 35,2% por debajo del nivel de 2007.