Crecimiento inmobiliario: ¿realidad o ficción?
El sector atraviesa un momento dulce, pero todavía está lejos de tocar techo
El sector inmobiliario atraviesa una época de bonanza. Tras varios años de retrocesos a causa de la crisis económica que atravesó España entre 2008 y 2014, la mejora de este mercado en los últimos años es innegable. El aumento de la oferta residencial y de la compra de vivienda, los bajos tipos de interés, la concesión de más créditos y el incremento de la confianza de los españoles confirman la recuperación del mercado.
Un repunte en los indicadores que está provocando un incipiente nerviosismo en el sector ante una posible nueva burbuja inmobiliaria. ¿Pero hay síntomas para una alarma real? Pues bien, tomemos el pulso al mercado inmobiliario en los últimos meses.
En 2017, en España se produjeron 464.423 operaciones de compraventa de viviendas, un 14,6% más que el año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una tendencia que, según el Informe ‘Situación inmobiliaria en España 2018’, elaborado por BBVA Research, se mantendrá este 2018, cuando se espera que la venta de estos inmuebles aumente un 6%, lo que supondría cerca de casi 550.000 transacciones.
Asimismo, la actividad constructora seguirá respondiendo a la positiva evolución de la demanda, tanto de compradores nacionales como extranjeros, y se prevé que la firma de visados crezca alrededor del 16% este año, es decir, habrá unos 92.000 nuevos visados de vivienda de obra nueva. A esto también se une un incremento del precio de la vivienda, que se espera que muestre un avance del 4,9%, en promedio anual.
Lo mismo ocurre con el mercado hipotecario. Los créditos para la compra de vivienda se mantienen al alza y el Euribor a 12 meses se sitúa en mínimo histórico (- 0,19% en diciembre), lo que ha logrado mantener el tipo de interés para las nuevas operaciones en el entorno del 2,2% y, en consecuencia, ha propiciado que la firma de hipotecas también aumente.
Crecimiento sí, pero moderado
Es cierto que estas cifras dan muestras de una mejora más que latente en el mercado. El cierre de 2017 es positivo y el sector inmobiliario afronta 2018 como un nuevo año de auge. Pero, aún con ello y, volviendo a la pregunta del inicio, ¿estamos frente a una posible nueva burbuja inmobiliaria? La realidad es que ni está, ni se la espera. Los datos confirman el crecimiento del sector, sí, pero es un crecimiento moderado.
Si bien la compraventa de viviendas subió un 23,1% interanual en enero, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), continúa por debajo de los niveles alcanzados en los años del boom inmobiliario. En concreto, en el primer trimestre del año 2006 se realizaron un total de 230.023 operaciones, casi el doble de las 128.348 viviendas que se vendieron entre enero y marzo de este año. De hecho, la compra y venta de casas se frenó en seco este pasado mes de marzo, cuando se registraron 39.579 operaciones de compra en España, un 3,1% menos que el año anterior.
En lo que respecto a la nueva oferta inmobiliaria, el informe de Bankia Research destaca que, aunque en abril de 2007, España alcanzó su máximo histórico de visados para la construcción de viviendas, con 885.181 documentos de obra nueva, en octubre de 2017 se firmaron apenas 75.146 visados.
Lo mismo ocurre con los certificados de obra, que en agosto de 2008 representaron 656.733; mientras que en el mismo mes de 2017 la cifra se redujo hasta los 49.410 certificados. Además, el sector de la construcción tenía 2,65 millones de ocupados en 2007, frente a los 1,14 millones de finales de 2017.
En lo relativo al mercado hipotecario, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 9,7% en 2017 respecto al año anterior, hasta sumar 310.096, su cifra más alta desde 2011, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, el crecimiento de 2017 se ha moderado respecto a los dos años anteriores (la firma de hipotecas aumentó un 20,8% en 2015 y un 14,6% en 2016) y está muy lejos de 2007, cuando se formalizaron 1.238.890 nuevas hipotecas.
Del mismo modo, el precio de la vivienda subió una media del 6,2% en 2017, la mayor tasa media anual desde 2007, según el INE. Sin embargo, según la serie histórica de este Instituto, el precio medio por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2017 fue un 25,8% inferior al del máximo registrado en el primer trimestre de 2008, por lo que el nivel de precios está todavía muy por debajo del alcanzado antes de la crisis, según datos del Ministerio de Fomento. BBVA Research confirma esta línea en su informe y señala que, pese a que prevé que el precio de la vivienda suba un 5% este año, se mantendrá a una distancia considerable de los máximos de 2007.
A tenor de los datos, se confirma que el sector inmobiliario en España atraviesa un momento dulce pero aún está lejos de tocar techo y alcanzar las cifras de la época del boom inmobiliario. Al menos, por el momento.
Diego Bestard es CEO de Urbanitae y responsable de la vertical de crowdfunding inmobiliario de la Asociación Española de Fintech e Insurtech