La rentabilidad bruta del alquiler roza el 6% en Madrid y Barcelona

El Banco de España cifra en torno al 4% el beneficio bruto medio en todo el país Un estudio de Invermax revela cómo en los barrios con mayor riesgo de morosidad la ganancia puede rondar el 7%

Belén Trincado / Cinco Días

La bonanza del mercado del alquiler en España se consolida. Así lo demuestran al menos los datos de rentabilidad bruta del arrendamiento que por segundo año consecutivo ha elaborado la empresa especializada en asesoramiento y gestión de activos residenciales Invermax.

Tal y como sostiene el estudio de esta compañía, en el sector inmobiliario, la rentabilidad bruta de viviendas en alquiler se ve influida por dos variables: las rentas de alquiler y los precios de compraventa de la vivienda. Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio de la vivienda, la rentabilidad bruta se mantendrá estable. Por el contrario, si las rentas de alquiler se incrementan a un ritmo más acelerado de lo que lo están haciendo los precios de compra, el escenario será aún más favorable a la inversión en este tipo de activos. Pues bien, de las cifras de Invermax parece desprenderse que un año más nos encontramos ante este escenario.

Asimismo, el estudio muestra que en el conjunto de capitales de provincia analizadas existe una rentabilidad bruta media del 6,01% por el alquiler de un inmueble, motivada, principalmente, por la importante demanda existente en las grandes ciudades y la escasez de oferta de inmuebles para arrendar. Esto quiere decir, en términos generales, que por cada 10.000 euros invertidos en una vivienda, en las condiciones actuales del mercado se puede obtener un resultado de 601 euros al año, antes de gastos e impuestos.

Así, por ciudades, Málaga es la ciudad, entre las analizadas, que ofrece una rentabilidad mayor (6,91%); a esta le siguen Vitoria (6,67%), Alicante (6,54%), Córdoba (6,14%), Valencia (6,06%), Sevilla (5,90%), Madrid (5,89%). Barcelona (5,63%), Bilbao (5,17%) y Murcia (5,16%). Esto representa que en términos absolutos, los arrendadores o caseros en estas localidades obtienen por cada 10.000 euros invertidos en vivienda para arrendar entre los 691 euros brutos anuales de Málaga, hasta los 516 euros de Murcia.

Sin embargo, el análisis refleja que estas ganancias brutas de alquilar un piso pueden llegar a rondar el 7% en aquellos distritos de las dos principales urbes españolas que mayor riesgo de morosidad tienen.

Villaverde, el distrito con las inversiones más arriesgadas

Aunque en la ciudad de Madrid la rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler se sitúa de media en el 5,89%, existe una gran disparidad según sea el distrito que se tenga en cuenta. Las áreas donde más rendimiento bruto se genera de media son Villaverde con un 7,22%, seguida por Puente de Vallecas (7,02%) y Usera (6,75%). “La compra de vivienda en estos lugares es económica, pero las opciones de conseguir un inquilino solvente y fiable, principalmente en Villaverde, son muy escasas, por lo que las inversiones pueden ser arriesgadas”, sintetiza Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax.

Además, el informe pone de manifiesto cómo se trata de barrios o áreas donde aunque los rendimientos continúan siendo elevados, estos se han reducido durante el último año. Desde esta empresa de gestión de activos residenciales recuerdan que la demanda de alquileres es muy sensible al incremento de precios. De forma, que un desmesurado encarecimiento de las rentas puede hacer que el inquilino decida marcharse o tenga dificultades para hacer frente al pago de la cuota mensual, lo que eleva el riesgo de morosidad.

En el lado opuesto de la tabla, se sitúan distritos consolidados con estilos de inversión conservadora, entre los que destacan Salamanca y Barajas (4,46%, en ambos casos), Chamberí (4,53%) y Chamartín (4,7%). “Son zonas poco rentables para la inversión residencial, pero en ellas la seguridad es mayor, ya que son lugares donde hay facilidad para la venta y existe una demanda constante de inquilinos”, argumenta Martí.

En este punto, conviene recordar que el Banco de España estima que la rentabilidad bruta del alquiler en términos agregados se situó en el primer trimestre de este año en el 4,1%, un porcentaje que se eleva por encima del 11% si se le suma la plusvalía que se puede lograr con la venta posterior del inmueble que ha permanecido alquilado.

El informe de Invermax también determina los valores de rentabilidad bruta en las dos zonas más diferenciadas entre los distritos de Madrid. Por un lado, se encuentra en anillo interior de la Calle M30, también denominada almendra central, donde los beneficios alcanzan el 5,06%. En cuanto al área comprendida entre la M30 y la M40 la rentabilidad bruta crece hasta el 6,33%.

Nou Barris, el distrito con mayor rentabilidad en Barcelona

La rentabilidad bruta en Barcelona alcanza el 5,63% de media, una cifra algo inferior a la registrada en Madrid, lo que se explica por la diferencia que existe en los precios de compraventa.

El distrito con mayor rentabilidad bruta vuelve a ser Nou Barris (6,88%). Un lugar en el que, aunque el retorno sigue siendo elevado, se ha reducido en más de cuatro puntos, motivado principalmente por el incremento del precio de las viviendas en los últimos 12 meses.

Las inversiones conservadoras en la ciudad condal se concentran en los distritos de Sant Gervasi y Eixample, con rentabilidades que alcanzan el 4,74% y el 4,85%, respectivamente. Mientras que, en el caso de Barcelona, las zonas denominadas por Invermax como prime residencial son: Sant Martí (5,85%) y Horta Guinardó (5,74%), Sant Andreu (5,70%), Sants Montjuïc (5,51%), Ciudat Vella (5,40%), Gràcia (5,10%) y Les Corts (5,02%).

Altas rentabilidades en el área metropolitana de Madrid y Barcelona

El II Estudio sobre la Rentabilidad de Viviendas en Alquiler 2018 también muestra las diferentes rentabilidades de las zonas que componen la Comunidad de Madrid y el área metropolitana de Barcelona. En lo que respecta a la primera, donde más beneficios reportan las viviendas de alquiler es en la zona sur, con una rentabilidad bruta media del 6,28%. A esta, le siguen el Corredor del Henares (5,85%), la Cuenca del Tajo-Tajuña (5,51%), la zona norte (5,4%), la Cuenca Alberche-Guadarrama (5,17%) y, por último, la zona noroeste (5,07%).

En cuanto a las diferentes áreas que componen el espacio metropolitano de Barcelona, las viviendas en alquiler que ofrecen de media mayor rentabilidad bruta son aquellas que están ubicadas en el Baix Llobregat (6,63%). Tras esta se encuentran: el Vallés Occidental (6,38%), la comarca de El Barcelonés (5,91%), el Vallés Oriental (5,66%) y, en último lugar, la zona del Maresme (4,92%).