La oferta de vivienda nueva en Madrid y Barcelona mengua peligrosamente

Sociedad de Tasación destaca el fuerte ritmo que registran las ventas Avisa que la escasez generará más repuntes de precios

A. Meraviglia

Hace ya muchos meses que los promotores y distintos expertos vienen avisando de que la oferta de vivienda nueva en las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona, es muy escasa, lo que explicaría el repunte de precios experimentado por algunos de sus barrios.

El jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar, es aún más explícito: “la falta de oferta de vivienda en venta, tanto nueva como usada, es lo que está provocando que en Madrid ya se esté gestando una nueva burbuja”.

Pues bien, una de las principales empresas de valoración, Sociedad de Tasación, acaba de poner cifras a la oferta de casas a estrenar en ambas capitales y sus provincias.

En el caso de la Comunidad de Madrid, el informe analiza los municipios de más de 50.000 habitantes, donde reside el 84% de la población y se localiza el 82% del parque de viviendas existente. El principal valor que tiene este estudio es cómo ha sido realizado. Se trata de un censo puro. Es decir, técnicos tasadores han visitado todas las promociones en marcha en los citados municipios para contar las viviendas que existen actualmente en construcción, terminadas y sin iniciar. Todas ellas serían las que compondrían la oferta de casas nuevas del mercado. Además, como un censo igual que este ya fue elaborado en 2014 y 2016, puede comprobarse cómo ha evolucionado el stock de pisos nuevos desde que comenzó a recuperarse el mercado.

Para Madrid, Sociedad de Tasación ha detectado que de las 5.457 casas nuevas registradas en el censo de 2016, en la actualidad apenas restan por vender 346, lo que significa que el stock se redujo en apenas dos años un 93,7%. A ese mínimo remanente hay que sumarle la oferta compuesta por las promociones actualmente en marcha, que suman 5.973 viviendas de nueva construcción, lo que arroja una oferta total de 6.319 casas.

Plazo de absorción

El estudio pone de relieve que si se mantiene el actual ritmo de ventas, esta oferta de vivienda nueva podría agotarse en apenas ocho meses, nueve en el caso de los distritos que conforman la ciudad de Madrid. Es más, “si no se ponen a la venta nuevas unidades que permitan absorber la demanda creciente, cabría contemplar un escenario de aceleración en los repuntes de precios ya observados en semestres recientes”, sostiene el informe.

En Madrid capital, de los 2.158 inmuebles nuevos en oferta registrados en 2016, actualmente ya solo quedan 60, lo que implica que se ha dado salida a más del 97% de la oferta en los últimos dos años. Además de estas viviendas que permanecen a la venta desde 2016, se han detectado otras 3.007 unidades nuevas en el mercado en los dos últimos años, por lo que la oferta actual es de 3.067 viviendas, un aumento neto del stock total del 42,1% con respecto al Censo Sociedad de Tasación 2016. Esto da como conclusión que el 98% del stock de Madrid capital está compuesto por inmuebles puestos a la venta en los dos últimos años.

Otra de las pistas que ofrece este análisis de la oferta es que como consecuencia del elevado ritmo de ventas, pierde fuerza la oferta de inmuebles terminados y ganan peso las ventas sobre plano y las operaciones sobre casas en construcción. En cuanto a las características de las nuevas viviendas que se edifican en la actualidad, llama la atención que ganan protagonismo las casas de 100 a 150 metros cuadrados, lo que explica que también lo hagan las viviendas más caras.

Por su parte, en la ciudad de Barcelona se está produciendo una situación muy similar. De las 1.072 viviendas nuevas en oferta registradas en 2016, actualmente quedan apenas 71, lo que implica que se ha dado salida al 93,4% de la oferta en dos años. Además de estas casas que permanecen a la venta desde 2016, se han detectado otras 976 más en el mercado en los dos últimos años, por lo que la oferta actual alcanza los 1.047 inmuebles.

De esta manera, el 93,2% del stock de la Ciudad Condal está compuesto por pisos puestos a la venta en los dos últimos años. En lo relativo a precios, es llamativo que en la ciudad de Barcelona no se haya podido localizar ninguna casa nueva que se venda por menos de 150.000 euros, mientras el segmento de 300.000 a 500.000 euros experimenta un incremento considerable, hasta suponer el 51,5% de toda la oferta.

Algunas claves del informe

Rango de precios. Para los municipios de Madrid analizados, el estudio destaca que las viviendas de menos de 150.000 euros han pasado de suponer el 25,6% de la oferta a solo el 15,2%. De la misma forma, se aprecia un aumento considerable de la proporción de casas cuyos precios oscilan entre los 150.000 y 300.000 euros.

La carestía de Barcelona. Más significativo todavía es el repunte experimentado por los precios en la ciudad de Barcelona, donde la proporción de viviendas que superan los 500.000 euros, que hace dos años suponían el 24% de la oferta, ahora se dispara hasta el 39%.

Promociones más pequeñas. En ambas urbes se constata una reducción del número de viviendas por promoción. En Madrid, el volumen medio es de 47,8 viviendas por proyecto frente a las 52,7 casas que se edificaban en 2016. Este fenómeno también se repite en la ciudad de Barcelona, donde se pasa de 21,9 a 18 inmuebles.

Agilización de los trámites. El sector reclama a los ayuntamientos más agilidad en la concesión de las licencias de obras para poder poner en el mercado más viviendas nuevas, allí donde existe demanda para ellas.