¿Es un avance la futura ley de crédito hipotecario?
La nueva norma busca garantizar la libertad del consumidor al contratar hipotecas y seguros
Avanza la tramitación de la futura nueva norma de crédito hipotecario. La virulencia de la crisis económica y financiera que hemos vivido, las lecciones de transparencia y exigibilidad de información necesaria, tanto precontractual como contractualmente, dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (y en menor medida nuestro Tribunal Supremo y sus retroactividades), el drama humano y familiar que supusieron los desahucios, el abuso de determinadas cláusulas onerosas y la forma misma de contratar vinculadamente determinados productos financieros, tanto del mercado del crédito como del mercado asegurador, han cambiado no pocas e irrestrictas prácticas.
Y han sentado también, al tiempo, para el nuevo marco regulatorio del crédito hipotecario, cautelas, limitaciones y restricciones a la hora de comercializar y ofertar determinados productos. Al menos, a priori, gana la información, vence la transparencia sobre el papel (en sentido figurado, pues no nos referimos ahora al contenido documental concreto, pues todo se andará y verá) y gana la tutela del consumidor, que no pocas veces ha sido huérfana o se quedó vacía en ese mismo papel. Por el camino nos hemos ido olvidando o hemos sido meros convidados de piedra ante sobregarantías, apalancamientos, globalidades y futuridades de créditos y garantías que no solo devoraban el patrimonio del deudor, sino que paralelamente lo bloqueaban a favor de un solo acreedor con una desproporción alarmante entre crédito y garantías, sobregarantía, pero esta es otra cuestión.
La ley solo exige, así lo ha venido haciendo hasta ahora, en caso de crédito con garantía inmobiliaria, un seguro que cubriese el riesgo de incendio (in potentia, el riesgo que podía destruir esa vivienda, otra cosa es que a día de hoy blasonemos que siga siendo el único). Aprovechando el seguro, y la necesidad de asegurar no pocas contingencias de riesgos diversos, se contrata un multirriesgo hogar, donde el riesgo asegurado finalmente no siempre es el más idóneo ni el más completo, pero para ello están las cláusulas delimitadoras de ese riesgo que nada tienen que ver con las limitativas del derecho. Ha costado, y mucho, a la doctrina, pero también a los tribunales, trazar con nitidez y claridad no interesada la disección entre ambas. Nos remitimos en este punto a alguno de nuestros estudios sobre el derecho de seguros.
Al hilo de estos ya dos seguros, o uno integrado, la práctica ha sido y seguirá siendo asociar y vincular otros productos. Aunque hoy solo nos referiremos al seguro. Productos que, si se contrataban –erosión de la bilateralidad negocial donde las haya–, a priori rebajarían los costes del crédito o los márgenes diferenciales –spread– de los intereses o tantos por cientos a interés variable. Seguros que se contrataban con la misma entidad o la misma operadora bancaseguros o intermediaria, que de un modo u otro podía participar del mismo grupo de matriz bancaria o estar consorcializada y participada entre ellas.
Surgían aquí seguros de amortización de préstamos, seguros de caución, seguros de vida no solo del acreditado o prestatario, sino también de sus familiares y donde el beneficiario era en primer lugar el financiador por lo que quedase de suma asegurada. Amén de esos productos, ya venían otras ventas cruzadas, empaquetadas de diversos productos y un largo etcétera. Curiosamente en algunos casos el beneficiario no era el asegurado, el deudor. Cambia mucho contratar una póliza distinguiendo quién es el tomador y quién el cesionario de la misma, sobre todo a la hora de pagar la prima anualmente, mucho más económica en el segundo supuesto.
Paradójicamente esto quedaba en un limbo informativo. A ello únase la batería de exigencias de otros productos, como fianzas, prendas, etc., tarjetas de crédito, etc. Sí, no se asusten, quien más quien menos firmó en algún momento algo de toda esta pléyade de ingeniería financiera. Y eso sí, mutismo.
Hoy, la norma proyectada, y en breve ley de crédito inmobiliario o hipotecario, parte de preservar esa absoluta autonomía del consumidor, parte débil del contrato y cuyo margen real de negociabilidad es el que es, no nos engañemos, y al que desde el análisis económico del derecho no le queda más remedio que seleccionar entre las alternativas diferentes la que menos le disguste, pero sin entrar a los nervios axiales de elementos esencial del contrato.
El objetivo de la norma es que este pueda elegir libremente con quién asegura su seguro de incendios-multirriesgo, seguros de vida, de amortización de préstamos, caución, incluso seguros de productos de inversión basados en seguros y que no pocas veces se han vinculado a estos créditos (adviértase la impronta de información específica sobre estos productos que el articulo 29 de la directiva de distribución de seguros de 2016 ha exigido y que debía de trasponerse antes de marzo de 2018). Libertad para el deudor, para contratar con quien fuere los seguros que tenga que contratar, sin que los mismos sean vinculados y exigidos o condicionados a la onerosidad y coste real del crédito.
Pero ¿y si la prima es única? ¿Y si la duración es excesiva y el coste de resolver el seguro es más alto que contratar uno menos oneroso? ¿Y las prórrogas y el nuevo artículo 22.3 de la Ley del Seguro que permite la modificación del contrato por parte de la aseguradora? Debería el legislador preocuparse también por la adecuación de la suma asegurada a la deuda real hipotecaria a medida que se va amortizando el préstamo.
Avanzamos, sí, pero lo hacemos muy lentamente.
Abel Veiga Cobo es Profesor de Derecho de la Universidad Comillas