Una de cada 10 casas se compra por residentes en otra provincia

Madrid resurge como uno de los destinos favoritos de los compradores de otras regiones

Los territorios menos poblados invierten en los grandes polos económicos

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Promotores, constructores y todos aquellos que operan en el mercado inmobiliario tienen muy claras dos premisas. La primera es que en la actual recuperación del sector no están siendo protagonistas quienes compran su primera vivienda como sí lo fueron en el anterior boom. Y la segunda es que habrá que buscar una solución para este problema porque la demanda de reposición (aquellos que deciden cambiar su casa actual por otra más grande o mejor ubicada) es finita y más inestable que la que deriva de la formación de hogares.

Así, además de quienes están mejorando su actual vivienda, el aumento actual de las compraventas (superior al 15% anual) se explica también por quienes deciden adquirir una segunda residencia o bien como destino vacacional, la mayoría, o bien para otros fines, incluidos la inversión.

La explotación en detalle de las cifras de compraventas que publica el Ministerio de Fomento permite conocer, entre otros datos, quiénes compran más viviendas en provincias donde no residen y cuáles son los destinos más escogidos, tal y como destaca el último informe de Situación Inmobiliaria de BBVA Research.

En el agregado del segundo y tercer trimestre del año pasado las compras de viviendas por parte de residentes en otras provincias representaron el 10,1% del total de transacciones, lo que supone un avance del 20,1% sobre los trimestres precedentes. Se trata de lo que en el argot de los expertos es uno de los indicadores que mejor explica o más se aproxima a medir el protagonismo de las segundas residencias. Pero quizás lo más novedoso sea analizar qué provincias son las que están atrayendo a los compradores de estas segundas residencias. Las cifras absolutas o brutas, como explican desde BBVA, demuestran que Alicante, Málaga, Valencia, Madrid y Tarragona son, por este orden, los cinco territorios que aglutinaron más viviendas compradas por ciudadanos residentes en otras provincias entre enero y septiembre de 2017.

Ahora bien, si en lugar de realizar el ranking por las cifras absolutas, se mide en términos relativos, resulta que los tres territorios donde los no residentes compran más casas son Ávila, Segovia y Toledo, provincias próximas a Madrid, con alrededor del 35% de inmuebles vendidos a ciudadanos de otras provincias. Sucede igual con Cantabria, donde una de cada tres casas es adquirida por ciudadanos procedentes de Vizcaya; o Tarragona y la influencia que ejercen sobre ella los compradores de Barcelona.

Hogares con más casas

¿Quiénes son los que más compran fuera de su lugar de residencia? De nuevo, las cifras arrojan conclusiones sorprendentes. Calculada la ratio de número de compraventas por cada 1.000 habitantes, no es extraño que Madrid y Barcelona lideren esta clasificación, puesto que se trata de las provincias más pobladas y, a la vez, dos de las que concentran las rentas más elevadas y donde más dinámico se muestra el mercado inmobiliario.

En cambio, sí llama la atención que entre las provincias que les sigan destaquen los casos de Teruel y Cuenca. Vizcaya, situada en cuarto lugar, replica en parte el modelo de Madrid y Barcelona, puesto que también concentra parte de los municipios con rentas más altas de todo el país. Las cifras del Ministerio de Fomento demuestran que los madrileños compraron 2,6 casas por cada 1.000 habitantes fuera de la región y los destinos preferidos fueron Alicante (con el 11% de las transacciones), Toledo (con el 10,4%%), Valencia (10,1%) y Málaga, con el 11%, entre otros. A mucha más distancia se sitúan las adquisiciones de madrileños en Barcelona (3,9%) o Guadalajara (3,7%).

Comparada esta distribución con los destinos que elegían mayoritariamente los madrileños en 2006, momento álgido del anterior período alcista del sector, destaca cómo aquel año el 19% de las compras se localizaba en Toledo y Guadalajara, un porcentaje cinco puntos porcentuales superior al del año pasado.

Entonces, los expertos interpretaron que muchas de aquellas compras respondieron a que eran las zonas a las que tuvieron que recurrir los madrileños para comprar una vivienda por la imposibilidad de hacerlo dentro de la misma región debido a los altos precios. Ahora, en cambio, el objeto de la mayor parte de las transacciones parece estar relacionado con el disfrute del tiempo de ocio.

En el caso de los residentes en Teruel o Cuenca, aunque en términos absolutos el volumen de operaciones es reducido, llama la atención que los destinos más escogidos sean las provincias más próximas que registran un mayor dinamismo económico. En Teruel, casi el 83% de las compras de los residentes fuera de la provincia se concentraron en Zaragoza, Valencia y Castellón.

En Cuenca, casi el 85% se decantó por Valencia, Albacete, Madrid y Alicante. Todo apunta, por lo tanto, a que en las provincias menos pobladas la decisión de adquirir una vivienda fuera de la provincia de residencia puede ir más allá de tener una vivienda vacacional. Estaría más ligada a decisiones laborales o a la búsqueda de oportunidades propias o de descendientes, lo que explicaría la gran pujanza de Madrid como uno de los destinos favoritos de esas adquisiciones. En cualquier caso, este creciente protagonismo de las segundas residencias está acorde con el elevado porcentaje de hogares españoles que cuenta con otra vivienda además de la principal, el 36,2% según el Banco de España, uno de los porcentajes más elevados de toda Europa.

Los británicos mantienen su protagonismo pese al ‘brexit’

Otro de los pilares de la actual pujanza de las ventas inmobiliarias lo constituye la demanda extranjera.

Transacciones. En los nueve primeros meses de 2017 los extranjeros adquirieron en España 66.190 casas, un 15% más que en el mismo periodo de 2016 y una cifra que equivale al 17% del total de ventas en el periodo.

Países de origen. Reino Unido continúa siendo el principal país de origen. De hecho, los ingleses recuperaron parte del protagonismo perdido hasta comienzos de 2017 por el brexit. De todas las compras realizadas por los foráneos, las de los británicos supusieron el 14,8% del total, según los datos de los registradores.

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