Inmobiliario

La inversión inmobiliaria en tiempos de restricción del crédito

Los activos reales tienen una rentabilidad limitada, solo aliviada por la desinflacion

La vivienda en propiedad ha sido siempre el primer depósito de ahorro de los hogares en España. Pero en la vertiginosa espiral de construcción, compras y precios de los primeros años del siglo, se convirtió también en un objetivo puramente inversor, con un elevado componente especulativo, por encima incluso de otro tipos de activos financieros. Al menos una de cada tres adquisiciones de casas tenía una finalidad especulativa en el primer decenio del siglo. Tal fenómeno, facilitado por la abundancia de liquidez y crédito, se convirtió también en un acelerador de precios de los inmuebles hasta el punto de que llegada la crisis, se vieron sometidos a la tozuda ley de mercado: como el resto de activos, suben y bajan, en función de las circunstancias y la demanda. El aserto tradicional de que las casas no pierden valor dejó de funcionar, y solo era considerado para el largo plazo, ese futuro lejano sobre el que el propio Keynes advertía que estaríamos todos muertos.

La pérdida del atractivo inversor de las casas ha moderado las ventas muchos años, y la reanimación actual se produce por la acumulación de ahorro y la llegada de una cohorte de población joven que en la crisis no dispuso de opción de compra. Pero los movimientos de los precios se comportan de forma moderada, entre otras cuestiones por la limitación del crédito, tanto por los niveles de exigencia de solvencia que los bancos reclaman a los clientes como por los niveles de provisión de este tipo de inversiones por parte de la banca. Ahora la rentabilidad de la vivienda no supera el 4%, y solo un poco más elevada para los alquileres, que han experimentado una especie de boom de demanda de la población juvenil y por la nueva tendencia del mercado de los alquileres ocasionales en zonas turísticas.

Pero el polo de atracción de inversión más dinámico es la multitud de socimis cotizadas, que de la mano de dinero externo han aprovechado los precios baratos de los activos para construir carteras voluminosas y concentrar su actividad en alquiler, locales comerciales, hoteles o gasolineras. Es la opción más líquida, pero debe analizarse bien qué se compra, y ser consciente de que si su fuente de ingresos es el alquiler, el retorno será limitado.

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